Die klei­ne Ni­sche als gro­ße Chan­ce

Für Sach­wer­te-Ma­na­ger ist es in den ver­gan­ge­nen Jah­ren schwie­ri­ger ge­wor­den, aus­sichts­rei­che In­ves­ti­ti­ons-Ob­jek­te zu fin­den. Ab­seits des Main­streams wer­den sie aber im­mer noch fün­dig.

Rheinische Post Moenchengladbach - - UNTERHALTUNG - VON MAT­THI­AS VON AR­NIM

Die nicht en­den wol­len­de Nied­rig­zins-Pha­se in Eu­ro­pa sorgt da­für, dass die Ka­pi­tal­strö­me auf den be­kann­ten, aus­ge­tre­te­nen Pfa­den mitt­ler­wei­le tie­fe Spu­ren hin­ter­las­sen ha­ben. Die Prei­se für vie­le Sach­wer­te, wie et­wa Im­mo­bi­li­en in Best­la­gen, sind in den ver­gan­ge­nen fünf Jah­ren spür­bar ge­stie­gen. „In Woh­nun­gen im Zen­trum von Ham­burg oder München zu in­ves­tie­ren, die mehr als das 30-Fa­che ih­rer Jah­res­mie­te kos­ten, macht für Ma­na­ger von Im­mo­bi­li­en­fonds nur noch sel­ten Sinn“, sagt Marc Drie­ßen, Ge­schäfts­füh­rer der Ka­pi­tal­ver­wal­tungs­ge­sell­schaft Han­sain­vest.

Es brau­che mitt­ler­wei­le mehr Fan­ta­sie, um mit den an­ver­trau­ten Gel­dern so­li­de Ren­di­ten er­wirt­schaf­ten zu kön­nen. „Wir be­ob­ach­ten der­zeit, dass sich die An­le­ger zu­neh­mend in zwei Grup­pen auf­tei­len. Die Ei­nen ak­zep­tie­ren, dass sie bei gleich­blei­ben­dem Ri­si­ko nied­ri­ge­re Ren­di­ten er­zie­len. Die An­de­ren neh­men hö­he­re Ri­si­ken in Kauf, um ih­re Ren­di­ten sta­bil zu hal­ten“, so Drie­ßen. Für die­se zwei­te Grup­pe sto­ßen die Sach­wer­teMa­na­ger im­mer häu­fi­ger in Ni- schen­märk­te vor, die von vie­len pro­fes­sio­nel­len In­ves­to­ren jahr­zehn­te­lang kaum be­ach­tet wur­den. Da­zu zäh­len ver­mehrt Wohn- und Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en in B-Städ­ten, aber auch spe­zi­el­le Ge­wer­be-Im­mo­bi­li­en, wie Im­mo­bi­li­en für den groß­flä­chi­gen Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del.

„Da­mit ein Ob­jekt lang­fris­tig pro­fi­ta­bel bleibt, müs­sen Sie als In­ves­tor den Ge­samt­markt und die spe­zi­el­len Ge­ge­ben­hei­ten vor Ort gut ken­nen und ent­spre­chend han­deln“, er­klärt Marc Drie­ßen. Fas­se man bei­spiels­wei­se ei­ne Im­mo­bi­lie in der In­nen­stadt ins Au­ge, müs­se recht­zei­tig ge­klärt wer­den, ob nicht in ab­seh­ba­rer Zu­kunft in der Nä­he der Bau ei­nes Ein­kaufs­zen­trums dro­he. Das könn­te näm­lich für den Ein­zel­han­del in der In­nen­stadt zum Pro­blem wer­den, wenn es da­durch zu ei­nem Ab­fluss an Kauf­kraft kommt. Da­zu kom­men wei­te­re Fra­ge­stel­lun­gen: Stimmt das Ein­zugs­ge­biet? Kann man die rich­ti­gen Mar­ken und Ket­ten für die Im­mo­bi­lie ge­win­nen? Wo und wann lau­fen in der Nach­bar­schaft Miet­ver­trä­ge aus? „Die In­ves­ti­ti­on in ei­ne Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lie ist ei­ne Rech­nung mit ei­ner gro­ßen Men­ge von wich­ti­gen Fak­to­ren. Je mehr da­von Sie in ih­rer Rech­nung ver­nach­läs­si­gen oder nicht ken­nen, des­to grö­ßer ist das Ri­si­ko von un­an­ge­neh­men Über­ra­schun­gen“, so Drie­ßen.

Das­sel­be gel­te auch für Ob­jek­te in noch spe­zi­el­le­ren Märk­ten, wie bei­spiels­wei­se der Bau und die Ver­pach­tung von Pfle­ge-Ein­rich­tun­gen. Zwar kön­nen die Be­trei­ber re­la­tiv ge­nau kal­ku­lie­ren, wie hoch die Be­le­gungs­ra­te sein muss, da­mit die Kos­ten ge­deckt wer­den. Denn die Kran­ken­kas­sen zah­len fest­ge­leg­te Sum­men pro Pa­ti­ent und Bett. Doch die Wahl des Stand­or­tes mit dem be­tref­fen­den Ein­zugs­ge­biet, die Qua­li­tät der Aus­stat­tung und des Per­so­nals ha­ben gro­ßen Ein­fluss dar­auf, wie groß die Chan­ce ist, ei­ne mög­lichst ho­he Aus­las­tung der Ein­rich­tung zu er­rei­chen. Das Pro­blem da­bei: Be­trei­ber von Pfle­ge­dienst-Ein­rich­tun­gen kön­nen vor al­lem durch Dre­hen an der Kos­ten­schrau­be re­gu­lie­ren, wie hoch ih­re Ren­di­te ist. „Wenn sie an der fal­schen Stel­le spa­ren, geht das aber nach hin­ten los und hat lang­fris­tig kei­ne Per­spek­ti­ve. Die Aus­wahl des pas­sen­den Be­trei­bers ist al­so ei­ne der wirk­lich wich­ti­gen Auf­ga­ben des Ma­nage­ments“, so Drie­ßen. Aus Sicht der Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren muss die Qua­li­tät der Pfle­ge stim­men, da­mit die Im­mo­bi­lie lang­fris­tig ren­ta­bel bleibt. Nur gu­te Be­trei­ber kön­nen das mit ih­rer ei­ge­nen Ren­ta­bi­li­tät in Ein­klang brin­gen.

Ei­ne wei­te­re Ni­sche, die all­mäh­lich aus ih­rem Schat­ten­da­sein her­aus­tritt, sind In­ves­ti­tio­nen in Ho­tels, ins­be­son­de­re in Ob­jek­te mit grö­ße­ren Be­trei­bern oder Päch­tern. „Das ist ein Sek­tor, der be­reits vor ei­ni­gen Jah­ren von Sach­wer­teIn­ves­to­ren als Wachs­tums­markt ent­deckt wur­de, aber in den ver­gan­ge­nen Mo­na­ten nimmt hier die Nach­fra­ge stark zu“, sagt Marc Drie­ßen. Auch hier kom­men et­li­che Fak­to­ren wie et­wa La­ge des je­wei­li­gen Ob­jekts so­wie Stra­te­gie und Qua­li­tät des Päch­ters ins Spiel, die dar­über ent­schei­den, ob sich ei­ne In­ves­ti­ti­on für die An­le­ger lohnt. „So­wohl für die Ho­tel­le­rie als auch bei al­len wei­te­ren Ni­schen-Märk­ten in­ner­halb des Sach­wer­te-Mark­tes ist es ex­trem wich­tig, dass die je­wei­li­gen Fonds pro­fes­sio­nell von Bran­chen-Spe­zia­lis­ten ge­ma­nagt wer­den. Das sind kei­ne Auf­ga­ben für All­roun­der. Da muss man sich aus­ken­nen“, so Drie­ßen.

Sein Un­ter­neh­men Han­sain­vest sieht Drie­ßen für sol­che Auf­ga­ben gut ge­rüs­tet. „Als ex­ter­ne Ka­pi­tal­ver­wal­tungs­ge­sell­schaft ken­nen wir die Ar­beit un­se­rer Part­ner sehr ge­nau und kön­nen sehr gut be­ur­tei­len, wer in wel­chem Seg­ment be­son­ders er­folg­reich ist. Wir ar­bei­ten nur mit Spe­zia­lis­ten, die nach­ge­wie­sen ha­ben, dass sie ih­re As­set­klas­se be­herr­schen“, so Drie­ßen. So lie­ßen sich auch neue, krea­ti­ve In­vest­ment­ide­en mit den pas­sen­den Ma­na­gern um­set­zen. Al­ler­dings soll­ten An­le­ger auch bei über­zeu­gen­den Kon­zep­ten nicht al­les auf ei­ne Kar­te set­zen. Am En­de müs­se die Sum­me der Pro­duk­te zu ei­nem ren­ta­blen Er­geb­nis füh­ren und nicht nur ein ein­zel­nes In­vest­ment.

Ei­ne wei­te­re Ni­sche,

die all­mäh­lich aus de­mSchat­ten­da­sein her­aus­tritt, sind In­ves­ti­tio­nen in Ho­tels

FOTO: THINKSTOCK/OCEANFISHING

Ni­schen­märk­te wie zum Bei­spiel Im­mo­bi­li­en für den Ein­zel­han­del an B-Stand­or­ten bie­ten noch Chan­cen. Denn ins­ge­samt sind Im­mo­bi­li­en mitt­ler­wei­le recht teu­er ge­wor­den.

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