Mie­ter oder Ei­gen­tü­mer – wer zahlt was?

Re­pa­ra­tur, War­tung und In­stand­hal­tung sor­gen oft­mals für Streit zwi­schen Mie­tern und Ver­mie­tern. Meis­tens geht es um das glei­che The­ma: Was ist was? Und vor al­lem: Wer zahlt?

Rheinische Post Moenchengladbach - - KINDERSEITE - VON MO­NI­KA HILLEMACHER

Re­pa­rie­ren und in­stand set­zen, war­ten und in­stand hal­ten sind Pär­chen, die in Miet­ver­trä­gen und Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen häu­fig zu­sam­men auf­tre­ten. Wäh­rend das Duo war­ten und in­stand hal­ten vor­beu­gend ver­hin­dern soll, dass zum Bei­spiel Auf­zug und Elek­tro­lei­tun­gen ka­putt ge­hen, be­deu­tet das Duo re­pa­rie­ren und in­stand set­zen, et­was ist de­fekt und wird wie­der in Ord­nung ge­bracht, er­läu­tert Beate Heilmann von der Ar­beits­ge­mein­schaft Miet­recht im Deut­schen An­walt­ver­ein.

Der we­sent­li­che Un­ter­schied: Für die War­tung muss meis­tens der Woh­nungs­mie­ter in die Ta­sche grei­fen, für Re­pa­ra­tu­ren und In­stand­set­zung der Ver­mie­ter. Zu­min­dest wenn die Re­pa­ra­tu­ren sich im Jahr auf mehr als 400 Eu­ro sum­mie­ren und wenn der Mie­ter den Scha­den nicht selbst ver­ur­sacht hat. Die Grund­la­gen für die­se Re­geln fin­den sich im Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch (BGB) und in den Miet­ver­trä­gen. Dort soll­ten Mie­ter nach An­sicht von Ulrich Ropertz vom Deut­schen Mie­ter­bund (DMB) zu­erst nach­se­hen, wenn sie mit ih­rem Ei­gen- tü­mer dis­ku­tie­ren, wer denn den neu­en Was­ser­hahn be­zah­len muss. Die ent­schei­den­den Hin­wei­se im Ver­trag ste­hen meist in der so­ge­nann­ten Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel.

Dort schrei­ben Ei­gen­tü­mer hin­ein, dass ih­re Mie­ter Ba­ga­tell­schä­den wie ei­nen ge­bro­che­nen Licht­schal­ter auf die ei­ge­ne Kap­pe neh­men. Dies be­trifft laut Ropertz aus­schließ­lich Ge­gen­stän­de, die der Mie­ter di­rekt und oft nutzt. Bei­spie­le sind Roll­lä­den, Fens­ter­grif­fe und Was­ser­häh­ne. In­stand­set­zungs­ar­bei­ten an ei­ner un­ter Putz lie­gen­den Lei­tung fal­len da­ge­gen nicht un­ter die­se Re­gel. „Die Ober­gren­ze für ei­nen ein­zel­nen Ba­ga­tell­scha­den liegt bei 100 Eu­ro“, schränkt Ropertz wei­ter ein. Kos­tet ei­ne Re­pa­ra­tur mehr, ist der Ver­mie­ter dran.

Zu­dem ist die Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel recht­lich nur gül­tig, wenn sie zu­sätz­lich ei­ne Höchst­gren­ze für sämt­li­che Re­pa­ra­tu­ren und In­stand­set- zun­gen ent­hält. Die­se Gren­ze darf sechs Pro­zent der Jah­res­mie­te oder ma­xi­mal 400 Eu­ro pro Jahr nicht über­schrei­ten.

Und es gibt ei­ne wei­te­re Be­din­gung: „Aus der Klau­sel muss her­vor­ge­hen, dass der Mie­ter le­dig­lich ver­pflich­tet ist zu zah­len, und nicht den Auf­trag hat, den Hand­wer­ker zu be­stel­len“, er­läu­tert Ropertz. Fehlt nur ei­ne der Vor­aus­set­zun­gen, ist dem DMB zu­fol­ge die kom­plet­te Re­pa­ra­tur- und In­stand­hal­tungs­klau­sel im Miet­ver­trag un­wirk­sam. Das gel­te auch, wenn an­de­re Zah­len auf dem Pa­pier ste­hen – mit der Kon­se­quenz, dass der Ver­mie­ter auch für Ba­ga­tell­schä­den zahlt.

Im Un­ter­schied zu den Re­pa­ra­tu­ren sind War­tung und In­stand­hal­tung vor­aus­schau­end an­ge­legt. Ge­mein­sam soll das Duo da­für sor­gen, dass „et­was in Ord­nung bleibt und die Si­cher­heit ge­währ­leis­tet ist“, er­klärt Heilmann. Klas­si­ker sind die Über­prü­fung der Be­triebs­be­reit­schaft von Hei­zung, Auf­zug und Alarm­an­la­ge so­wie von Brand­schutz­ein- rich­tun­gen wie Rauch­mel­der und Feu­er­lö­scher.

Sich dar­um zu küm­mern, ist Sa­che des Ver­mie­ters. Er holt sei­ne Aus­ga­ben über die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung vom Mie­ter zu­rück. „Die Auf­zugs­war­tung ge­hört zum Bei­spiel zu den Be­triebs­kos­ten, die auf den Mie­ter ab­ge­wälzt wer­den kön­nen, weil die War­tung in der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung ent­hal­ten ist“, sagt Heilmann.

Pro­ble­me tau­chen dann auf, wenn War­tung und Re­pa­ra­tur mit­ein­an­der ver­mischt sind. Fällt der ka­put­te Hei­zungs­knopf, der bei der War­tung ent­deckt und aus­ge­tauscht wur­de, nun un­ter In­stand­hal­tung oder un­ter In­stand­set­zung? So­wohl als auch, sagt der DMB. Er rät Mie­tern, nach­zu­se­hen, wie die Po­si­ti­on in der Hand­wer­ker­rech­nung an­ge­setzt ist. War­tung und Aus­tausch des Knopfs ge­hö­ren ge­trennt auf­ge­lis­tet. Die War­tungs­kos­ten dür­fen spä­ter in der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung des Ver­mie­ters ste­hen, die Ein­bau­kos­ten für den neu­en Knopf aber nicht.

„Die Ober­gren­ze für ei­nen ein­zel­nen Ba­ga­tell­scha­den liegt bei 100 Eu­ro“

Ulrich Ropertz Deut­scher Mie­ter­bund

FOTO: ANDREA WAR­NE­CKE

Ist ein Hei­zungs­ven­til de­fekt, über­nimmt der Ver­mie­ter in der Re­gel die Kos­ten für Re­pa­ra­tur und In­stand­set­zung. Der Mie­ter muss hin­ge­gen meist für die War­tungs­kos­ten auf­kom­men.

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