GASTBEITRAG MICHA­EL VOIGTLÄNDER Ei­gen­heim-För­de­rung? Ja, aber rich­tig!

An­ge­sichts nied­ri­ger Bau­zin­sen ist Wohn­ei­gen­tum heu­te fast über­all güns­ti­ger als das Woh­nen zur Mie­te. Doch vie­le Fa­mi­li­en ver­fü­gen nicht über das nö­ti­ge Ei­gen­ka­pi­tal. Statt neue Zu­schüs­se ein­zu­füh­ren, soll­te der Staat die Ne­ben­kos­ten sen­ken.

Rheinische Post Moenchengladbach - - WIRTSCHAFT - PRO­FES­SOR DR. MICHA­EL VOIGTLÄNDER LEI­TET DAS KOMPETENZFELD FI­NANZ- UND IMMOBILIENMÄRKTE AM IN­STI­TUT DER DEUT­SCHEN WIRT­SCHAFT.

Die CDU und die SPD sind sich in der Woh­nungs­po­li­tik der­zeit er­staun­lich ei­nig. Bei­de Volks­par­tei­en wol­len Fa­mi­li­en beim Ei­gen­tums­er­werb mit neu­en staat­li­chen Zu­schüs­sen oder Zu­la­gen un­ter­stüt­zen. Da­mit pla­nen sie die Wie­der­ein­füh­rung der Ei­gen­heim­zu­la­ge, wenn auch in ab­ge­speck­ter Va­ri­an­te.

Grund­sätz­lich ist es rich­tig, dass die Par­tei­en wie­der das Wohn­ei­gen­tum ent­de­cken. An­ge­sichts der Pro­ble­me der ge­setz­li­chen Ren­ten­ver­si­che­rung und der nied­ri­gen Ren­di­ten bei be­trieb­li­cher Al­ters­vor­sor­ge und bei Le­bens­ver­si­che­run­gen brau­chen die Men­schen ei­ne zu­sätz­li­che Säu­le der Al­ters­vor­sor­ge. Das selbst ge­nutz­te Wohn­ei­gen­tum bie­tet sich hier an, denn wer im Ren­ten­al­ter über ei­ne ab­be­zahl­te Im­mo­bi­lie ver­fügt, hat deut­lich nied­ri­ge­re Wohn­kos­ten als ein Mie­ter.

Wohn­ei­gen­tum ist aber be­reits heu­te güns­ti­ger als Woh­nen zur Mie­te. In ei­ner ak­tu­el­len Stu­die konn­te das In­sti­tut der deut­schen Wirt­schaft (IW Köln) zei­gen, dass es fast über­all mög­lich ist, ei­ne Im­mo­bi­lie bin­nen 35 Jah­ren ab­zu­be­zah­len, oh­ne stär­ker als Mie­ter in ei­ner ver­gleich­ba­ren Woh­nung be­las­tet zu sein. Da­mit das ge­lingt, dür­fen die Zin­sen nur nicht über ein Ni­veau von mehr als 4,5 Pro­zent in Köln und Düs­sel­dorf stei­gen. An­ge­sichts der lang­fris­ti­gen Trends in Rich­tung nied­ri­ge­rer Zin­sen und der welt­weit ho­hen Er­spar­nis­bil­dung und ge­rin­gen In­ves­ti­tio­nen er­scheint dies rea­lis­tisch. Die ak­tu­ell nied­ri­gen Zin­sen für Im­mo­bi­li­en­kre­di­te über­kom­pen­sie­ren die ge­stie­ge­nen Prei­se – auch in den Groß­städ­ten – so­dass Wohn­ei­gen­tum deut­lich at­trak­ti­ver ist als noch vor fünf Jah­ren.

Die Sta­tis­tik zeigt aber, dass nur sehr rei­che und äl­te­re Haus­hal­te vom Vor­teil nied­ri­ger Zin­sen pro­fi­tie­ren. Al­le an­de­ren wer­den aus­ge­schlos­sen, weil ih­nen schlicht das Ka­pi­tal fehlt, um ho­he Er­werbs­ne­ben­kos­ten und Ei­gen­ka­pi- tal auf­zu­brin­gen. Nur 20 Pro­zent der Mie­ter ha­ben ein Fi­nanz­ver­mö­gen von 50.000 Eu­ro. Wer ei­ne Im­mo­bi­lie kau­fen möch­te, muss häu­fig 20 bis 30 Pro­zent der Kauf­sum­me an­ge­spart ha­ben. Bei ei­ner Im­mo­bi­lie im Wert von 300.000 Eu­ro sind dies schon 60.000 5,2 6,8 1999 ’00 8,0 ’01 9,1 ’02 10,8 10,5 10,2 ’03 ’04 ’05 9,3 ’06 8,0 ’07 6,7 ’08 bis 90.000 Eu­ro. Hier soll­te die Po­li­tik an­set­zen. Statt pau­schal ei­ne Zu­la­ge zu zah­len, soll­te der Ka­pi­tal­be­darf ge­senkt wer­den. Im Ver­gleich zu den Nie­der­lan­den sind die Kos­ten für Grund­buch­ein­tra­gung und No­tar in Deutsch­land dop­pelt 6,6 ’09 4,8 ’10 3,2 ’11 1,6 ’12 so hoch. Hier lie­ße sich spa­ren. Frag­lich ist auch, war­um in Deutsch­land das Be­stel­ler­prin­zip bei Miet­woh­nun­gen ein­ge­führt wur­de, bei Im­mo­bi­li­en­käu­fen aber im­mer noch der Käu­fer die Mak­ler­ge­bühr zah­len muss.

Ei­ne gro­ße Be­las­tung ist die Grund­er­werb­steu­er. In Nord­rhein-West­fa­len be­trägt sie 6,5 Pro­zent. Hier wä­re ei­ne Re­duk­ti­on sinn­voll, auch weil dies den Neu­bau ent­las­ten wür­de. Al­ter­na­tiv wä­re ein Frei­be­trag zu be­den­ken, der be­son­ders Haus­hal­te ent­las­ten wür­de, die klei­ne­re Im­mo­bi­li­en kau­fen. Zu­min­dest soll­te es mög­lich sein, die Grund­er­werb­steu­er über zehn Jah­re ab­zu­be­zah­len – dies wür­de den Ka­pi­tal­be­darf deut­lich sen­ken.

Nicht zu­letzt soll­te auch der Ei­gen­ka­pi­tal­be­darf in der Fi­nan­zie­rung ge­senkt wer­den. Auf­grund der stär­ke­ren Re­gu­lie­run­gen in den letz­ten Jah­ren ver­lan­gen Ban­ken häu­fig 20 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal, an­sons­ten stei­gen die Zin­sen teils deut­lich an. Die­ser Ei­gen­ka­pi­tal­be­darf lie­ße sich durch staat­li­che Aus­fall­ga­ran­ti­en deut­lich sen­ken. Na­tür­lich soll es in Deutsch­land nicht zu ei­nem Sub­pri­me-Markt wie in den USA kom­men. Da­her soll­te die Aus­fall­ga­ran­tie kom­bi­niert wer­den mit ei­ner lang­fris­ti­gen Zins­bin­dung und ei­ner Min­dest­til­gung. Um An­rei­ze zur Til­gung zu ver­stär­ken und da­mit die Ri­si­ken für den Staat noch wei­ter zu re­du­zie­ren, soll­ten, ähn­lich wie beim Bafög, die­je­ni­gen ei­nen Til­gungs­zu­schuss er­hal­ten, die die Min­dest­til­gung über­tref­fen.

Auch Frei­be­trä­ge in der Grund­er­werb­steu­er oder Til­gungs­zu­schüs­se wer­den den Staat Geld kos­ten. Im Ver­gleich zu ei­ner pau­scha­len Zu­la­ge ist ein sys­te­ma­ti­scher Ab­bau von Hemm­nis­sen je­doch deut­lich güns­ti­ger und auch ziel­füh­ren­der.

QU­EL­LE: BUN­DES­AGEN­TUR FÜR AR­BEIT, IW KÖLN | FOTO: THINKSTOCK | GRAFIK: FERL * seit 2006 ist die Zu­la­ge für Neu­fäl­le ab­ge­schafft

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