Wie viel Im­mo­bi­li­en kos­ten dür­fen

Der deut­sche Im­mo­bi­li­en­markt boomt. In ei­ni­gen Bal­lungs­zen­tren wird Ei­gen­tum für vie­le un­er­schwing­lich. Doch wel­cher Preis ist an­ge­mes­sen?

Rheinische Post Moenchengladbach - - HOCHSCHULE - VON FALK ZIEL­KE

Kei­ne Fra­ge: Ei­ne Im­mo­bi­lie steht bei vie­len Bun­des­bür­gern hoch im Kurs. Schließ­lich ver­spre­chen die ei­ge­nen vier Wän­de Si­cher­heit. Güns­ti­ge Kre­di­te ma­chen den Traum für vie­le er­schwing­lich: Nach An­ga­ben der FMH-Fi­nanz­be­ra­tung wer­den für Hy­po­the­kenDar­le­hen mit ei­ner Lauf­zeit von zehn Jah­ren der­zeit durch­schnitt­lich 1,36 Pro­zent Zin­sen ver­langt. Ei­ne Fi­nan­zie­rung über 20 Jah­re kos­tet im Schnitt 2,09 Pro­zent (Stand: 15. De­zem­ber 2016). Und ob­wohl die Zin­sen in den ver­gan­ge­nen Wo­chen ge­stie­gen sind, lie­gen sie im­mer noch auf ei­nem his­to­risch nied­ri­gen Ni­veau.

Die Kehr­sei­te der Me­dail­le: Die Nach­fra­ge steigt und da­mit die Prei­se. Das zeigt auch der Wohn-Preis­spie­gel des Im­mo­bi­li­en­ver­ban­des IVD. Dem­nach stie­gen im ers­ten Halb­jahr 2016 die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen um mehr als sechs Pro­zent im Ver­gleich zum ers­ten Halb­jahr 2015. Für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser müs­sen Käu­fer 4,2 Pro­zent mehr als im sel­ben Vor­jah­res­zeit­raum zah­len. In Bal­lungs­ge­bie­ten mit mehr als 500.000 Ein­woh­nern zo­gen die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit mitt­le­rem Wohn­wert so­gar um 9,4 Pro­zent an.

Ei­ni­ge Ex­per­ten be­ob­ach­ten die­se Ent­wick­lung in­zwi­schen mit Sor­ge. „Der Im­mo­bi­li­en­boom nimmt im­mer mehr Zü­ge ei­ner Bla­se an“, be­fand kürz­lich et­wa Ralph Sol­veen von der Com­merz­bank. Sei­ner An­sicht nach kop­peln sich die Prei­se von an­de­ren wich­ti­gen Fak­to­ren ab. So stei­gen sie seit 2010 schnel­ler als die Mie­ten, schnel­ler als das all­ge­mei­ne Preis­ni­veau und schnel­ler als die Ein­kom­men der Pri­vat­haus­hal­te. Auch das Rhei­nisch-West­fä­li­sche In­sti­tut für Wirt­schafts­for­schung sieht die Ge­fahr, dass sich ei­ne Im­mo­bi­li­en­bla­se bil­den könn­te.

Al­ler­dings gibt es auch an­de­re Stim­men: „Ak­tu­ell kön­nen wir nicht er­ken­nen, dass der Im­mo­bi­li­en­boom durch ei­ne ex­pan­si­ve Kre­dit­ver­ga­be oder rein spe­ku­la­ti­ve Mo­ti­ve ge­trie­ben wird“, sagt et­wa Jens Tolck­mitt, Haupt­ge­schäfts­füh­rer des vdp. Ur­sa­chen für die Ent­wick­lung sind sei­ner An­sicht nach et­wa ein wach­sen­der Zu­zug in den Me­tro­po­len so­wie die po­si­ti­ve Ein­kom­mens- und Kauf­kraft­ent­wick­lung.

Auch Hart­mut Schwarz sieht die Si­tua­ti­on eher ge­las­sen: „Die Prei­se sind zwar in ei­ni­gen Re­gio­nen stark ge­stie­gen“, sagt der Im­mo­bi­li­en­ex­per­te der Ver­brau­cher­zen­tra­le Bre­men. In an­de­ren Re­gio­nen sind sie aber weit­ge­hend sta­bil ge­blie­ben. Um ei­nen mög­li­chen Preis­rück­gang müs­se sich da­her kein Käu­fer Sor­gen ma­chen.

Denn in Deutsch­land ist die Fi­nan­zie­rung meist si­che­rer auf­ge­stellt – im Un­ter­schied zu an­de­ren Märk­ten wie in den USA, wo Preis­rück­gän­ge von Im­mo­bi­li­en für gro­ße Ver­wer­fun­gen ge­sorgt hat­ten. In Deutsch­land ha­ben vie­le Käu­fer den Zins­vor­teil ge­nutzt. „In der Re­gel ha­ben sie nach fünf Jah­ren schon so viel ge­tilgt, dass sie nied­ri­ge­re Prei­se nicht mehr fürch­ten müs­sen“, sagt Schwarz. Zu­mal vie­le Ban­ken ei­ne Min­dest­til­gung von zwei Pro­zent so­wie Ei­gen­ka­pi­tal ver­lan­gen.

Da­mit In­ter­es­sen­ten kei­ne un­rea­lis­ti­schen Prei­se für ih­re Traum­im­mo­bi­lie zah­len, rät Schwarz vor dem Kauf: „Schau­en Sie sich den Grund- Hart­mut Schwarz Ver­brau­cher­zen­tra­le Bre­men oder Ver­käu­fer Druck macht, ist das kein gu­tes Zei­chen“, sagt Schwarz. Mit­un­ter wer­de auch ver­sucht, Käu­fer ge­gen­ein­an­der aus­zu­spie­len, weiß der Ver­brau­cher­schüt­zer aus der Be­ra­tungs­pra­xis: „Bei Be­sich­ti­gungs­ter­mi­nen mit meh­re­ren In­ter­es­sen­ten, sol­len dann al­le ihr Höchst­ge­bot ver­deckt auf ei­nen Zet­tel schrei­ben“, er­zählt Schwarz. „Das bes­te An­ge­bot be­kommt dann den Zu­schlag.“

Für Selbst­nut­zer ist ne­ben dem Preis auch ei­ne gu­te In­fra­struk­tur wich­tig – sie kann ei­nen mög­li­chen Wert­ver­lust des Ob­jek­tes ver­rin­gern. Nicht zu­letzt muss auch der Ener­gie­aus­weis vor­lie­gen, sagt Schwarz. Denn ob der Kauf­preis noch an­ge­mes­sen ist, hängt auch vom mög­li­cher­wei­se an­ste­hen­den Mo­der­ni­sie­rungs­be­darf ab, gibt Schwarz zu be­den­ken.

WOH­NEN & RECHT

FOTO: MAR­KUS SCHOLZ

Um ei­nen rea­lis­ti­schen Kauf­preis für ei­ne Im­mo­bi­lie zu er­mit­teln, kann man sich den Grund­stücks­markt­be­richt des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in der je­wei­li­gen Re­gi­on an­se­hen.

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