Wie Mie­ter ih­re Woh­nung nut­zen dür­fen

Rheinische Post – Stadtteilausgabe Duesseldorf-Mitte/West - - BERUF KARRIERE & - VON MO­NI­KA HILLEMACHER

Wer ei­ne Woh­nung mie­tet, will dar­in woh­nen. Muss er aber nicht. Der Mie­ter kann die Woh­nung auch leer ste­hen las­sen oder als La­ger für Krims­krams nut­zen – so­lan­ge er re­gel­mä­ßig die Mie­te zahlt.

Ei­ne Woh­nung ist zum Woh­nen da. Oder auch nicht. Denn nie­mand ist ver­pflich­tet, in ei­ne ge­mie­te­te Woh­nung auch ein­zu­zie­hen. Mie­ter kön­nen sich durch­aus ent­schei­den, die Räu­me un­ge­nutzt zu las­sen. „Ich darf dort al­les ma­chen, was mit Woh­nen zu tun hat“, sagt Ul­rich Ropertz vom Deut­schen Mie­ter­bund (DMB). „Auch Nicht-Woh­nen.“

Grund­sätz­lich gilt: An­ders als das Ge­wer­be­miet­recht kennt das Wohn­raum­miet­recht kei­ne Ge­brauchs­pflicht. Das folgt aus dem Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch (BGB, Pa­ra­graf 535) und ei­nem Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs (Az.: VIII ZR 93/10). Der ent­schied, dass es dem Mie­ter über­las­sen bleibt, wo er „sei­nen Le­bens­mit­tel­punkt be­grün­det und im her­kömm­li­chen Sin­ne wohnt (Schla­fen, Es­sen, re­gel­mä­ßi­ger Auf­ent­halt)“. Dar­aus lei­ten Miet­rechts­ex­per­ten ab, dass ei­ne ver­mie­te­te Woh­nung auch leer ste­hen kann.

Was darf ein Mie­ter in sei­ner Woh­nung denn ma­chen? Selbst­ver­ständ­lich dar­in woh­nen. Er kann aber auch lan­ge Zeit ins Aus­land rei­sen und die Woh­nung des­halb gar nicht nut­zen. Es ist mög­lich, in den Räu­men Mö­bel und Haus­rat ab­zu­stel­len und Kar­tons bis un­ter die De­cke zu sta­peln.

Er­laubt ist so­gar, dort ab­ge­stell­ten Haus­rat aus der Woh­nung her­aus zu ver­kau­fen, wie Ropertz er­läu­tert. Er be­ruft sich auf ein BGH-Ur­teil. In dem Fall ging es um ei­nen Mie­ter, der ge­erb­ten und in ei­ner Zweit­woh­nung auf­be­wahr­ten Haus­rat zum Ver­kauf an­bot. Der Ver­mie­ter muss­te den Ver­kauf hin­neh­men.

Auch be­ruf­li­che Tä­tig­kei­ten sind durch­aus zu­läs­sig – al­ler­dings in Gren­zen. Er­laubt ist im Prin­zip, was die Nach­barn nicht stört: Klau­su­ren kor­ri­gie­ren und Bü­ro­ar­bei­ten er­le­di­gen zum Bei­spiel. Ei­nen Ver­kaufs­raum ein­zu­rich­ten, ge­hört in der Re­gel nicht zum Er­laub­ten.

Auch das Ein­rich­ten der Woh­nung ist Teil des in Pa­ra­graf 537 BGB be­schrie­be­nen Ge­brauchs­recht des Mie­ters. „Das be­deu­tet auch, dass er sie de­ko­rie­ren darf“, sagt In­kaMa­rie Strom vom Ei­gen­tü­mer­ver­band Haus & Grund Deutsch­land. Es kann je­doch pas­sie­ren, dass der Mie­ter beim Aus­zug all­zu kräf­tig auf­ge­tra­ge­ne Far­ben wie­der ent­fer­nen muss (BGH, Az.: VIII ZR 416/12). An­sons­ten darf er tun, was zum ver­trags­ge­mä­ßen Ge­brauch ge­hört.

Bin­dend sind die Re­geln, die im Miet­ver­trag ste­hen. Und zwar un­ab­hän­gig da­von, ob die Woh­nung nun ge­nutzt wird oder nicht. An ers­ter Stel­le kommt das Zah­len der Mie­te

Rai­ner Bur­bul­la plus der Ne­ben­kos­ten. Dann kommt das Ein­hal­ten der Haus­ord­nung – so­fern es für das Ob­jekt ei­ne gibt.

Dar­über hin­aus über­nimmt der Mie­ter mit Ent­ge­gen­nah­me des Schlüs­sels Ob­huts- und Sorg­falts­pflich­ten vom Ver­mie­ter. „Der Mie­ter hat auf den ord­nungs­ge­mä­ßem Zu­stand der Woh­nung zu ach­ten“, sagt Miet­rechts­an­walt Rai­ner Bur­bul­la. Das be­deu­tet: Der Mie­ter muss auf­pas­sen, dass nichts pas­siert und die Woh­nung un­be­scha­det bleibt – auch, oder ge­ra­de dann, wenn sie leer steht. Um Schä­den zu ver­mei­den, soll der Mie­ter bei­spiels­wei­se im Win­ter ei­nen Rohr­bruch durch aus­rei­chen­des Hei­zen ver­hin­dern. „An­sons­ten kann sich der Mie­ter scha­den­er­satz­pflich­tig ma­chen“, warnt Storm.

Die Gren­zen des Er­laub­ten sind meis­tens er­reicht, wenn der Mie­ter ge­gen den Miet­ver­trag ver­stößt und wenn er sei­nen Nach­barn stört. Storm be­schreibt dies an­hand von ge­la­ger­tem Haus­rat: „Wenn durch die La­ge­rung der Haus­frie­den et­wa durch Ge­rü­che oder Un­ge­zie­fer ge­stört wird, kann der Mie­ter ab­ge­mahnt und ge­kün­digt wer­den.“Ähn­li­ches gilt für kurz­zei­ti­ges Wei­ter­ver­mie­ten an Fe­ri­en­gäs­te, wie es über Bu­chungspor­ta­le mög­lich ist. Das kä­me ei­ner Un­ter­ver­mie­tung gleich. Da­zu ist aber ei­ne Er­laub­nis des Ver­mie­ters er­for­der­lich (Pa­ra­graf 540 BGB und BGH, Az. VIII ZR 349/13). Es sei denn, das Un­ter­ver­mie­ten ist im Miet­ver­trag ver­ein­bart.

„Der Mie­ter muss auf den ord­nungs­ge­mä­ßem Zu­stand der Woh­nung zu ach­ten“

Miet­rechts­an­walt

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