Wenn ei­ne Woh­nung zur Ka­pi­tal­an­la­ge wird

Die La­ge, das Al­ter, die Grö­ße und der Grund­riss müs­sen stim­men – Kei­ne Aben­teu­er bei der Fi­nan­zie­rung

Saarbruecker Zeitung - - Sz-extra Immobilien - Von dpa-Mit­ar­bei­te­rin Isa­bel­le Mod­ler

Ei­ne Woh­nung oder ein Haus muss man nicht im­mer für sich sel­ber kau­fen. Ei­ne Im­mo­bi­lie kann sich auch als Ka­pi­tal­an­la­ge eig­nen. Al­ler­dings soll­ten Käu­fer gut über­le­gen, in wel­ches Ob­jekt sie ihr Geld in­ves­tie­ren.

Berlin. Die Zin­sen am Ka­pi­tal­markt sind nied­rig. Des­halb ent­schei­den sich vie­le An­le­ger, in Im­mo­bi­li­en zu in­ves­tie­ren – sie gel­ten als kri­sen­un­ab­hän­gi­ge und so­li­de Geld­an­la­ge. Doch der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung will sorg­fäl­tig ge­plant sein. Vor al­lem, wenn sie ver­mie­tet wer­den soll. Denn schließ­lich sol­len ho­he Kos­ten für die In­stand­hal­tung und Ver­wal­tung am En­de nicht die Ren­di­te auf­fres­sen. Wich­ti­ge Punk­te im Über­blick:

Die rich­ti­ge La­ge: Ei­ne wich­ti­ge Fra­ge für die Kauf­ent­schei­dung ist: Hat die Re­gi­on Zu­kunft? „Das ist für Miet­ent­wick­lun­gen und ei­nen mög­li­chen Wei­ter­ver­kauf ent­schei­dend“, sagt Alex­an­der Wiech vom Ei­gen­tü­mer­ver­band Haus & Grund. Rat­ge­be­r­au­tor Tho­mas Ham­mer rät: „Man soll­te die Bril­le des Mie­ters auf­zie­hen und sich fra­gen, ob man in der Ge­gend und in der Woh­nung ger­ne le­ben wür­de.“

Grö­ße, Grund­riss und Aus­stat­tung:

„Wer die Woh­nung ver­mie­ten will, soll­te sich nicht ein Lieb­ha­ber­stück kau­fen. Bes­ser ist es, sich am gän­gi­gen Ge­schmack zu ori­en­tie­ren, um die Nach­fra­ge bei po­ten­zi­el­len Mie­tern zu stei­gern“, sagt Wiech. Der Trend ge­he hin zu klei­nen Woh­nun­gen. „Die Nach­fra­ge für Sing­le und PaarWoh­nun­gen wird in den kom­men­den 15 Jah­ren wei­ter stei­gen.“Jür­gen Micha­el Schick vom Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutsch­land (ivd) gibt zu be­den­ken: „Rent­ner ha­ben an­de­re Be­dürf­nis­se als jun­ge Fa­mi­li­en“. Nur wer sei­ne Ziel­grup­pe kennt, kann das Ob­jekt am En­de gut ver­mie­ten.

Al­ter und Bau­sub­stanz prü­fen: „Ob Käu­fer bes­ser ei­ne sa­nier­te oder un­sa­nier­te Woh­nung su­chen, hängt da­von ab, wie viel Geld und Zeit sie in das Ob­jekt ste­cken wol­len und kön­nen“, sagt Wiech. Wer kei­ne Lust hat, sich um die Im­mo­bi­lie zu küm­mern und hand­werk­lich nicht be­gabt ist, soll­te ei­ne sa­nier­te Woh­nung kau­fen. Ei­ne un­sa­nier­te Woh­nung ist in der Re­gel na­tür­lich güns­ti­ger. „Al­ler­dings soll­ten Käu­fer in ih­rer Kal­ku­la­ti­on auch Miet­aus­fäl­le wäh­rend der Sa­nie­rungs­pha­se mit­be­rech­nen“, sagt Wiech.

Fak­ten sam­meln: „Der Zu­stand der Fas­sa­de, des Ein- gangs­be­rei­ches und des Trep­pen­hau­ses sind wich­ti­ge In­di­ka­to­ren für die Qua­li­tät des Ob­jek­tes“, weiß Schick. Schä­den im Putz, ver­beul­te Brief­käs­ten, ei­ne nicht voll funk­ti­ons­fä­hi­ge Ge­gen­sprech­an­la­ge oder ein de­fek­tes Trep­pen­licht er­schwe­ren die Ver­mie­tung.

Fi­nan­zie­rungs­plan auf­stel­len: Käu­fer soll­ten sich über­le­gen, wie viel Ka­pi­tal sie ha­ben und was sie zu­sätz­lich brau­chen, um ih­ren Fi­nan­zie­rungs­be­darf zu de­cken. „Die Ne­ben­kos­ten, al­so Grund­er­werbs­steu­er, No­tarund ge­ge­be­nen­falls Mak­ler­kos­ten, soll­te man aus ei­ge­nen Mit­teln fi­nan­zie­ren kön­nen und zu­sätz­lich et­wa 20 Pro­zent an Ei­gen­ka­pi­tal ha­ben, um die Im­mo­bi­lie zu kau­fen. Käu­fer soll­ten sich nicht auf mög­li­che Steu­er­er­spar­nis­se ver­las­sen“, sagt Ham­mer.

Fi­nan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten klä­ren: „Wer ei­nen Kre­dit auf­neh­men will, muss zum Ban­kter­min ei­ne Ge­halts­auf­stel­lung so­wie be­ste­hen­de Ver­mö­gens­und Kre­dit­ver­hält­nis­se mit­brin­gen“, sagt Ham­mer. Au­ßer­dem in­ter­es­sie­re sich die Bank für den Grund­riss, den bau­li­chen Zu­stand und die La­ge der Woh­nung. „Der klas­si­sche Bank­kre­dit er­mög­licht ei­ne ein­fa­che Fi­nan­zie­rung. Käu­fer se­hen auf ei­nen Blick den Schul­den­stand, die Zins­bin­dung und die Til­gungs­ra­ten“, sagt Ham­mer. Da die Zin­sen im Mo­ment sehr nied­rig sind, loh­ne sich ei­ne lan­ge Lauf­zeit. „15 Jah­re Zins­bin­dung ist durch­aus sinn­voll“, sagt Ham­mer.

Ver­wal­tung be­auf­tra­gen: „Man muss nicht in der Nä­he der ge­kauf­ten Woh­nung le­ben. Wer sich nicht selbst um sei­ne Im­mo­bi­lie oder die Mie­ter küm­mern will, kann ei­ne Ver­wal­tung da­mit be­auf­tra­gen“, sagt Wiech. Wich­tig sei, dass der Ver­wal­ter sein Bü­ro in der Nä­he des Ob­jek­tes hat, da­mit er es re­gel­mä­ßig auf­su­chen kann, rät Wiech. Wei­te­re Kri­te­ri­en sind, dass der Ver­wal­ter gut er­reich­bar und ver­si­chert ist, sich re­gel­mä­ßig fort­bil­det und ge­nü­gend Er­fah­rung mit­bringt.

FOTO: WEI­GEL/DPA

Wer sich ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung als Geld­an­la­ge kau­fen will, soll­te ver­schie­de­ne Kri­te­ri­en be­ach­ten.

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