Im­mo­bi­li­en kau­fen - aber wel­che?

Im­mo­bi­li­en­mil­lio­när Thorben Kä­se­low gibt Tipps wie Sie ge­eig­ne­te Kauf­ob­jek­te fin­den

Sachwert Magazin - - Immobilien - Buch­aus­zug aus „Das Sys­tem Im­mo­bi­lie“, her­aus­ge­ge­ben von Tho­mas Knedel

Um an ein ge­eig­ne­tes Ob­jekt zu kom­men, gibt es ver­schie­de­ne We­ge – und Tricks. Ob Mak­ler, Ver­mitt­ler, Zei­tungs­an­zei­gen oder In­ter­net­platt­for­men, die An­ge­bots­pa­let­te ist viel­fäl­tig. Am An­fang muss­te auch ich müh­se­lig su­chen, um an güns­ti­ge Ob­jek­te zu kom­men. Mitt­ler­wei­le bin ich aber be­kannt in der Bran­che, man weiß, dass ich kei­ne Ein­tags­flie­ge bin. Mak­ler und Ver­käu­fer tre­ten an mich her­an, wenn sie ei­ne Im­mo­bi­lie ha­ben, die zu mir passt. Aber auch so kön­nen Sie über­all Ge­le­gen­hei­ten ent­de­cken – wenn Sie in der Im­mo­bi­li­en­bran­che nach Ge­le­gen­hei­ten su­chen, soll­ten Sie ler­nen, die Din­ge zu se­hen, die an­de­re nicht se­hen. Manch­mal reicht es schon, ein­fach Au­gen und Oh­ren of­fen­zu­hal­ten. Als ich vor Kur­zem zu Hau­se Wä­sche ge­wa­schen ha­be – die Wasch­ma­schi­nen ste­hen im Ge­mein­schafts­kel­ler – sah ich im Trep­pen­haus, wie zwei jun­ge Män­ner ei­ne Woh­nung aus­räum­ten. Ich sprach sie kur­zer­hand an – na­tür­lich nicht oh­ne Hin­ter­ge­dan­ken! Ich frag­te ganz schein­hei­lig, ob neue Mie­ter ein­zie­hen wür­den. Ei­ner der jun­gen Män­ner ant­wor­te­te: „Nein, die Woh­nung ge­hört mei­nen El­tern, und die wol­len sie ver­kau­fen.“Ich sag­te: „Das ist ja in­ter­es­sant. Ich woh­ne nur paar Tü­ren wei­ter im sel­ben Haus und ich wür­de die Woh­nung ger­ne kau­fen …“Ich hin­ter­ließ ihm mei­ne Te­le­fon­num­mer, und we­nig spä­ter mel­de­ten sich sei­ne El­tern bei mir. Sie mach­ten mir ein Kauf­an­ge­bot – für sie war ich ei­ne will­kom­me­ne Ge­le­gen­heit, sich die mü­he­vol­le Su­che nach ei­nem Käu­fer zu er­spa­ren. Wir wur­den uns ei­nig, und so kam ich in Be­sitz ei­ner wei­te­ren Woh­nung in die­sem Haus, zen­tral di­rekt ge­gen­über des Bahn­hofs in Ah­rens­burg. Mitt­ler­wei­le be­sit­ze ich ins­ge­samt fünf Woh­nun­gen dort. Lan­ger Re­de kur­zer Sinn: Hät­te ich die Wä­sche nicht selbst ge­macht, wä­re ich nicht mit of­fe­nen Au­gen durch die Welt ge­gan­gen und hät­te mich ge­niert, di­rekt zu fra­gen, ich wä­re nicht zu die­ser Woh­nung ge­kom­men.

Wich­ti­ger als die La­ge

Glau­ben Sie bei der Aus­wahl ei­nes Ob­jekts nicht kri­tik­los, was über­all ver­brei­tet wird: zum Bei­spiel, dass die drei wich­tigs­ten Kri­te­ri­en zur Beur­tei­lung ei­ner Im­mo­bi­lie hei­ßen: „1. La­ge, 2. La­ge, 3. La­ge.“Das ist Quatsch. In mei­ner bis­he­ri­gen Be­rufs­pra­xis ha­be ich auf ei­ne an­de­re Stra­te­gie ge­setzt: Ob­jek­te, die nie­mand ha­ben will, sind meis­tens bes­se­re In­vest­ments. Aber es ist wich­tig, ge­nau hin­zu­schau­en, denn die (zu er­war­ten­den) Miet­ein­nah­men bzw. der zu er­war­ten­de Wie­der­ver­kaufs­preis (nach der Sa­nie­rung) müs­sen im Ver­hält­nis zum Ein­kaufs­preis ste­hen. Bei be­gehr­ten Im­mo­bi­li­en in ei­ner To­p­la­ge ist das sel­ten der Fall. To­p­la­ge gleich Top­p­rei­se heißt die De­vi­se und ei­ne gro­ße Kon­kur­renz im Mit­be­wer­ber­feld. Die drei wich­tigs­ten Kri­te­ri­en zur Beur­tei­lung ei­ner Im­mo­bi­lie sind des­halb: 1. Rech­net sich das Ob­jekt?, 2. Rech­net sich das Ob­jekt? 3. Rech­net sich das Ob­jekt?

Über­schla­gen und Ent­schei­den

Das A und O beim Woh­nungs­kauf als In­vest­ment ist: Ent­schei­dun­gen schnell tref­fen und im­mer pünkt­lich sein! Wer un­ent­schlos­sen ist, zö­gert oder zu lan­ge ab­war­tet, dem ent­ge­hen gute Chan­cen, und wer un­ent­schie­den ist, tritt nicht si­cher auf. Für die Ver­hand­lung mit dem Ver­käu­fer ist das je­doch ent­schei­dend.

Für ei­ne rich­ti­ge Ent­schei­dung ist es zu­nächst ein­mal enorm wich­tig, die Zah­len zu ken­nen. Ob sich ein Ob­jekt rech­net, über­schla­ge ich kur­zer­hand und oh­ne viel Mü­he im Kopf. Der Se­gen liegt in der Ein­fach­heit. War­um 1000 Be­rech­nun­gen und Kal­ku­la­tio­nen durch­spin­nen?

Da­mit rech­net man sich die gan­ze Sa­che nur tot. Und sieht vor lau­ter Zah­len und Sze­na­ri­en dann doch ab vom ei­gent­li­chen

Manch­mal reicht es schon, ein­fach Au­gen und Oh­ren of­fen­zu­hal­ten

In­vest­ment. Ich ste­he in die sem Fall nicht auf Kom­pli­ziert­heit, son­dern ma­che ei­ne ver­ein­fach­te Über­schlags­rech­nung. Das ist kei­ne hö­he­re Ma­the­ma­tik und auch kei­ne Zau­be­rei, das kriegt ein Viert­kläss­ler hin. Wäh­rend die gan­zen Zah­len­fa­na­ti­ker und Sze­na­ri­en­be­trach­ter

noch über­le­gen, ob sich ein In­vest­ment rech­net oder nicht, ha­be ich schon längst zu­ge­schla­gen und ge­kauft. Ein­fach­heit ist King!

Wenn Sie In­ter­es­se an ei­nem Ob­jekt ha­ben und mit dem Ver­käu­fer in Ver­hand­lung tre­ten möch­ten, be­wah­ren Sie ei­nen kla­ren Kopf! Be­hal­ten Sie den Über­blick in der Ver­hand­lung – nicht nur Sie ha­ben ein In­ter­es­se – näm­lich das Ob­jekt kau­fen –, auch der Ver­käu­fer hat ein In­ter­es­se: sein Ob­jekt ver­kau­fen. Und das am bes­ten an Sie! Ei­ni­ge Ide­en hel­fen Ih­nen wei­ter,

Ob sich ein Ob­jekt rech­net, über­schla­ge ich kur­zer­hand und oh­ne viel Mü­he im Kopf. Ein­fach­heit ist King!

be­vor Sie sich in die Ver­hand­lun­gen be­ge­ben:

Las­sen Sie den Ver­käu­fer mit ei­nem An­ge­bot kom­men. Ge­ben Sie nie das Er­st­an­ge­bot ab! So be­hal­ten Sie den nö­ti­gen Spiel­raum, so­wohl in tak­ti­scher als auch in fi­nan­zi­el­ler Hin­sicht. Wenn Sie sich nicht si­cher sind, schie­ben Sie die Ver­hand­lung und sa­gen, dass Sie das An­ge­bot zur Kennt­nis ge­nom­men hät­ten, in Ru­he dar­über nach­den­ken wür­den und in­ner­halb von ein oder zwei Ta­gen ei­ne Rück­mel­dung ge­ben wür­den. Da­durch kön­nen Sie in Ru­he kal­ku­lie­ren, und der Ver­käu­fer hat Zeit, sei­nen Ver­hand­lungs­spiel­raum noch ein­mal zu über­den­ken. Sor­gen Sie für gute Stim­mung. Wenn man will, dass Men­schen ei­nem wohl­ge­son­nen sind, muss man sie um­gar­nen. Ge­hen Sie auf Ih­ren Ver­hand­lungs­part­ner ein, schmei­cheln Sie ihm, zei­gen Sie sich von Ih­rer an­ge­neh­men Sei­te. Nut­zen Sie – wenn mög­lich – die wich­tigs­te und bes­te Waf­fe, die Sie über­all und im­mer ein­set­zen kön­nen (auch im Ge­schäft): Ih­re Weib­lich­keit. Wenn Sie ei­ne Frau sind, ha­ben Sie bei Ver­hand­lun­gen den Män­nern ge­gen­über im­mer ei­nen Vor­teil. Wenn Sie ein Mann sind, neh­men Sie Ih­re Frau mit zu den Ver­hand­lun­gen oder bit­ten ei­ne char­man­te Freun­din, Sie zu be­glei­ten. Viel­leicht ha­ben Sie ei­ne Ge­schäfts­part­ne­rin, die stell­vert­re-

tend für Sie in die Ver­hand­lun­gen ge­hen kann? Blei­ben Sie rea­lis­tisch. Ach­ten Sie auf Ih­re Per­spek­ti­ve. Se­hen Sie bes­ser im­mer vie­le klei­ne Zie­le als ein gro­ßes. Da­durch er­rei­chen Sie Ihr ei­gent­li­ches Ziel fast ne­ben­bei.

Tret­mi­nen er­ken­nen

Wenn Sie ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kau­fen, ist Vor­sicht ge­bo­ten. Denn der Weg dort­hin ist mit Tret­mi­nen ge­pflas­tert! Be­vor Sie sich in ei­ne Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein­kau­fen, soll­ten Sie ein paar Din­ge be­ach­ten.

Beim Kauf von Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz-woh­nun­gen (Weg-woh­nun­gen) lau­ern drei Ge­fah­ren­quel­len: Son­der­um­la­gen: Prü­fen Sie, ob Sa­nie­rungs­maß­nah­men an­ste­hen. Es kann vor­kom­men, dass auf ei­ner Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung teu­re Ge­mein­schafts­pro­jek­te durch­ge­setzt wer­den, die ei­nen in Form von Son­der­um­la­gen teu­er zu ste­hen kom­men.

Ma­jo­ri­tät meh­re­rer Ei­gen­tü­mer oder ei­nes Ei­gen­tü­mers:

Brin­gen Sie in Er­fah­rung, wie sich die Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung zu­sam­men­setzt. Gibt es Mehr­heits­eig­ner un­ter den Ei­gen­tü­mern? Könn­ten die­se auf­grund der Be­sitz­ver­hält­nis­se ei­gen­mäch­ti­ge Ent­schei­dun­gen in die Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ein­brin­gen – und durch­set­zen?

Ho­he In­stand­hal­tungs­rück­la­gen pro Mo­nat:

Er­kun­di­gen Sie sich nach der Hö­he der In­stand­hal­tungs­rück­la­gen und wann und wie stark die­se in der Ver­gan­gen­heit an­ge­ho­ben wur­den. Auch hier kann die Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung an der Kos­ten­schrau­be dre­hen.

Prü­fen Sie die­se drei Ge­fah­ren­quel­len un­be­dingt vor dem Kauf und beu­gen Sie Tret­mi­nen vor. Aus ei­ge­ner Er­fah­rung weiß ich aber auch: Woh­nun­gen kön­nen zu ei­ner Ge­schmacks­ex­plo­si­on füh­ren. Wer erst mal auf den Ge­schmack ge­kom­men ist, wird mehr wol­len! Oder um im Bild zu blei­ben: Sie kön­nen auch po­si­tiv ex­plo­die­ren, vor­aus­ge­setzt, Sie be­rück­sich­ti­gen die „Tret­mi­nen­ge­fah­ren“. Ei­ne wei­te­re Ge­fahr für Ih­ren In­vest­ment­de­al kön­nen Mie­ter sein, die in der Woh­nung sit­zen. Nicht al­le Woh­nun­gen, die zum Kauf an­ge­bo­ten sind, sind leer. Grund­sätz­lich muss das kein Pro­blem sein: Ei­ne ver­mie­te­te Woh­nung fi­nan­ziert sich bei ei­nem ent­spre­chen­den Kauf­preis selbst und wirft am bes­ten na­tür­lich Ge­winn ab. Aber nicht je­der Mie­ter ist ein gu­ter Mie­ter. Bit­te be­den­ken Sie: Mie­ter ha­ben schon im­mer mehr Rech­te! Es heißt ja auch „Miet­ver­trag“und nicht „Ver­miet­ver­trag“.

Trotz­dem be­deu­tet das nicht, dass Sie ein prin­zi­pi­ell gu­tes In­vest­ment in den Wind schla­gen müs­sen. Wenn Sie ei­ne Woh­nung kau­fen mit ei­nem nicht­zah­len­den Mie­ter, gibt es ver­schie­de­ne Räu­mungs­va­ri­an­ten, die bei ei­ner kla­ren Rechts­la­ge mög­lich sind:

Bei der „Preu­ßi­schen Räu­mung“wird die Woh­nung vom Ge­richts­voll­zie­her leer ge­räumt, so­fern der Mie­ter nicht an­we­send ist. Für die Räu­mung und Ein­la­ge­rung der Sa­chen ist al­ler­dings ein Vor­schuss zu zah­len. Vor­teil ist hier­bei, dass sich der Ge­richts­voll­zie­her um die Ent­fer­nung, Über­ga­be etc. der Ge­gen­stän­de küm­mert und die Woh­nung leer über­ge­ben wird.

Beim „Ber­li­ner Mo­dell“wird das Schloss aus­ge­tauscht und al­le noch in der Woh­nung ver­blie­be­nen Ge­gen­stän­de ge­hen in Ih­ren Be­sitz über. Sie küm­mern sich um die wei­te­re Ver­wer­tung bzw. Ent­sor­gung der Ge­gen­stän­de. Hier­bei ist kein Kos­ten­vor­schuss fäl­lig.

Bei der „Ham­bur­ger Räu­mung“er­folgt die Räu­mung in zwei Ter­mi­nen. Beim ers­ten Ter­min wer­den die Schlös­ser aus­ge­tauscht, und der Mie­ter be­kommt zwei Wo­chen Zeit, sein Ei­gen­tum ab­zu­ho­len. Da­nach be­kom­men Sie den Schlüs­sel. Auch hier ist kein Kos­ten­vor­schuss fäl­lig. Bei der „Frank­fur­ter Räu­mung“voll­zieht der Ge­richts­voll­zie­her die Räu­mung, Sie bzw. Ihr Mit­ar­bei­ter sind je­doch für die Räu­mung zu­stän­dig. In die­sem Fall ist eben­falls kein Kos­ten­vor­schuss fäl­lig.

Das Ge­heim­nis zum Er­folg liegt im Hier und Jetzt.

Mei­ne Er­folgs­re­geln

In mei­ner Be­rufs­lauf­bahn ha­ben sich für mich ver­schie­de­ne Prak­ti­ken her­aus­kris­tal­li­siert, die wie ein Kom­pass funk­tio­nie­ren: Set­zen Sie sich gro­ße Zie­le. Sei­en Sie spar­sam. Ma­chen Sie kei­ne un­nö­ti­gen Schul­den. Be­hal­ten Sie den Markt im Au­ge! Stel­len Sie sich auf Ve­rän­de­run­gen und Trends ein, denn: Wer nicht mit der Zeit geht, geht mit der Zeit.

Er­folgs­re­gel Nr. 1: Im­mer ins Plus wirt­schaf­ten!

Wer­den Sie nicht über­mü­tig und wirt­schaf­ten Sie nicht aus dem Di­s­po her­aus. Wirt­schaf­ten aus ei­nem Gut­ha­ben her­aus ist si­che­rer! Und: Im­mo­bi­li­en soll­ten nicht nur ge­hal­ten wer­den – ver­ges­sen Sie nicht, auch zu ver­kau­fen. Er­folgs­re­gel Nr. 2: Nicht vol­les Ri­si­ko fah­ren, son­dern bes­ser lang­sa­mer in­ves­tie­ren und da­für si­cher! Und nur mit Geld, das üb­rig ist!

Er­folgs­re­gel Nr. 3: Nie mit Geld rech­nen, das man nicht hat!

Und wenn’s mal nicht hin­haut: Nut­zen Sie die Chan­ce, aus Feh­lern zu ler­nen! Fra­gen Sie sich in die­sem Fall: Wo ha­be ich Feh­ler ge­macht? Was kann ich dar­aus mit­neh­men? Wie kann ich aus ei­ner ver­meint­lich schlech­ten Sa­che et­was Po­si­ti­ves ma­chen? Je­de Nie­der­la­ge bie­tet auch ei­ne Chan­ce! Die Welt dreht sich im­mer wei­ter, und am En­de ste­he ich im­mer noch da. An­ders ge­sagt: Blei­ben Sie dran! Ge­ben Sie nicht auf, fan­gen Sie neu an! Ich nen­ne es das „Tur­bi­nen­phä­no­men“: Hat man nach ei­ner Bruch­lan­dung in ei­ner ein­sa­men Wüs­te den Pro­pel­ler erst ein­mal an­ge­schmis­sen, ist al­les zu­nächst ein we­nig holp­rig. Aber dann ist der Pro­pel­ler ir­gend­wann nicht mehr auf­zu­hal­ten und ent­wi­ckelt sich zu ei­ner kraft­vol­len, un­auf­hör­li­chen Tur­bi­ne.

Und su­chen Sie nicht nach dem ganz gro­ßen Coup. Das Ge­heim­nis zum Er­folg liegt im Hier und Jetzt. Es gibt kei­nen „hei­li­gen Gral“– au­ßer es ein­fach zu tun!

Tor­ben Kä­se­low ist Im­mo­bi­li­en­mak­ler und wur­de da­mit schon vor sei­nem

30. Le­bens­jahr Mil­lio­när.

Wie das geht er­klärt er als Au­tor des Bu­ches „Das wirk­li­che Er­folgs­ge­heim­nis von Jung-mil­lio­nä­ren. Sein Cre­do: „Nicht lang stu­die­ren, ein­fach ma­chen!“

Buch­her­aus­ge­ber Tho­mas Knedel ist Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor, -ma­na­ger, Buch­au­tor so­wie Initia­tor und Be­trei­ber des Netz­wer­kes Im­mo­pre­neur.de

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