28 M.rutz: Gren­zen sind kein Hin­der­nis

Wie Mar­cel Rutz da­zu kam, in den USA in Im­mo­bi­li­en zu in­ves­tie­ren.

Sachwert Magazin - - Inhalt - Buch­aus­zug aus „Das Sys­tem Im­mo­bi­lie“, her­aus­ge­ge­ben von Tho­mas Knedel

Wie al­les be­gann: Auf ei­ner Ur­laubs­rei­se in Flo­ri­da las ich in ei­nem Ho­tel ei­nen Ar­ti­kel über Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments in den Wachs­tums­städ­ten der USA. Die Ana­lys­ten hat­ten über 300 Woh­nungs­märk­te ana­ly­siert, und Te­xas führ­te mit fünf Städ­ten, näm­lich Hous­ton, Aus­tin, Dal­las, Fort Worth und San An­to­nio. Dies ver­an­lass­te mich da­zu, noch im sel­ben Jahr nach Te­xas­ zu­ flie­gen,­ um­ mir­ vor­ Ort­ selbst­ein Bild zu ma­chen vom „Te­xas-tri­an­gel“. Es ist Hei­mat für 80 Pro­zent al­ler Texa­ner und er­zielt ei­ne Wirt­schafts­leis­tung, die mit der von Aus­tra­li­en ver­gleich­bar ist.

Dies war der Start­schuss, mich im Us-im­mo­bi­li­en­ge­schäft zu be­tä­ti­gen. Ich woll­te un­be­dingt ei­nen Teil mei­nes Ver­mö­gens nicht aus­schließ­lich in der Schweiz, son­dern in ei­nem wei­te­ren, po­li­tisch und wirt­schaft­lich si­che­ren, Land auf­bau­en. Au­ßer­dem war da noch der Wunsch, mir ein zwei­tes Stand­bein mög­lichst au­ßer­halb von Eu­ro­pa zu schaf­fen, da er­fah­rungs­ge­mäß ei­ne Ri­si­ko­ver­tei­lung im­mer vor­teil­haft ist. Und die USA sind in punc­to Rechts­si­cher­heit, frei­em Un­ter­neh­mer­tum, aus­län­der­freund­lich­keit so­wie Of­fen­heit im Immobilienmarkt kaum zu über­tref­fen. Zu­dem wür­de mein Re­turn-of-in­vest­ment in ei­ner der größ­ten Volks­wirt­schaf­ten der Welt mit glo­ba­ler Leit­wäh­rung er­wirt­schaf­tet, und ame­ri­ka­ni­sche Mehr­fa­mi­li­en-wohn­an­la­gen in auf­stre­ben­den Märk­ten wie dem Te­xas-tri­an­gel wer­fen zur­zeit hö­he­re Ren­di­ten ab als in ver­gleich­ba­ren eu­ro­päi­schen Mil­lio­nen­me­tro­po­len. Ein wei­te­rer Grund, in den USA zu in­ves­tie­ren, ist die nicht vor­her­seh­ba­re Zu­kunft der EU an­ge­sichts der Schul­den­kri­se ei­ni­ger Eu­ro­mit­glieds­län­der so­wie der ak­tu­el­le Rück­zug Groß­bri­tan­ni­ens aus der EU.

Vie­le Kol­le­gen, Be­kann­te und Freun­de warn­ten mich zwar: „Sieht ja al­les schön aus, ist aber zu ge­fähr­lich. Und über­haupt, von Eu­ro­pa aus als Nicht­ame­ri­ka­ner in Us-im­mo­bi­li­en zu in­ves­tie­ren, ist ja völ­lig un­mög­lich.“Mei­ne Ant­wort in Ge­dan­ken war dann meist: „Ja, für dich ist es nicht mög­lich, aber für mich schon“, ganz nach Hen­ry Ford: „Ob du denkst, du kannst es, oder du kannst es nicht: Du wirst auf je­den Fall recht be­hal­ten.“Ur­sprüng­lich hat­te ich tat­säch­lich nie in Be­tracht ge­zo­gen, nach der glo­ba­len Fi­nanz­kri­se 2008/2009 in den USA zu in­ves­tie­ren. Doch der Markt für Mie­t­im­mo­bi­li­en er­hol­te sich nach dem his­to­ri­schen Crash, der vie­le Men­schen ob­dach­los ge­macht hat­te und vie­le In­ves­to­ren bank­rott­ge­hen ließ, er­staun­lich rasch. Vie­le Men­schen ent­schei­den sich seit­dem da­ge­gen, Im­mo­bi­li­en zu kau­fen, so­dass die Nach­fra­ge nach Miet­woh­nun­gen heu­te we­sent­lich hö­her ist als vor der Kri­se. Wer von Eu­ro­pa aus Us-im­mo­bi­li­en ak­qui­riert, für den läuft oh­ne In­ter­net nichts! Schritt Num­mer eins ist zu­nächst ei­ne Ma­kro­ana­ly­se über Web­sei­ten wie Col­liers In­ter­na­tio­nal, CBRE oder Mar­cus & Mi­li­chap, die höchst in­for­ma­ti­ve Ana­ly­sen lo­ka­ler Ex­per­ten lie­fern und hel­fen, ei­nen ge­naue­ren Über­blick zu be­kom­men.

So­bald mir dann ein De­al in­ter­es­sant er­scheint, ent­we­der „off-mar­ket“an­ge­bo­ten oder via In­ter­net­platt­for­men wie Tru­lia, Zil­low, Lo­op­net bzw. via Bro­ker mit Mls-zu­gang, ei­nem zen­tra­len Mul­ti-ob­jekt-auf­lis­tungs­sys­tem,­ ma­che­ ich­ ei­neMi­kro­ana­ly­se. Hier­bei ist Goog­le Earth un­ge­heu­er hilf­reich, um das Ob­jekt, die Nach­bar­schaft und die an­gren­zen­den Stra­ßen an­zu­se­hen. Wei­te­re An­halts­punk­te für Ana­ly­sen lie­fern Sei­ten wie Area­vi­bes.com. Ge­ge­be­nen­falls set­ze ich ein „Spionage-team“ein, et­wa We­go­look.com, um lo­ka­le In­for­ma­tio­nen zu be­stä­ti­gen.

Sagt mir das Er­geb­nis zu, su­che ich nach Lie­gen­schafts­ver­wal­tun­gen in der Nä­he des Ob­jekts, um von ih­nen wei­te­re In­for­ma­tio­nen zu be­kom­men. Gleich­zei­tig in­iti­ie­re ich auf die­se Wei­se be­reits an die­ser Stel­le den In­ter­view­pro­zess für die Aus­wahl der Lie­gen­schafts­ver­wal­tung – denn schon hier zeigt sich, ob ei­ne Lie­gen­schafts­ver­wal­tung­ef­fi­zi­ent­ar­bei­tetoder nicht. Au­ßer­dem knüp­fe ich Be­zie­hun­gen zu lo­ka­len „Gleich­ge­sinn­ten“, die ich bei­spiels­wei­se auf der Im­mo­bi­li­en­platt­form „Big­ger Po­ckets“an­spre­che für mög­lichst vie­le wei­te­re In­for­ma­tio­nen.

»Ob du denkst, du kannst es, oder du kannst es nicht: Du wirst auf je­den Fall recht be­hal­ten.« Hen­ry Ford

Äu­ßerst hilf­reich für die USA sind auch die vie­len Im­mo­bi­li­en-net­wor­king-events, bei de­nen man Leu­te trifft, die sich auf wirk­lich güns­ti­ge Ge­le­gen­hei­ten spe­zia­li­siert ha­ben. Mei­ne ers­te

Er­fah­rung da­mit war ein Event in Te­xas, das zu Tref­fen mit meh­re­ren In­ves­to­ren und Bro­kern führ­te. Die Bro­ker hat­ten ne­ben op­por­tu­nis­ti­schen Ob­jek­ten auch so­ge­nann­te Turn­key-im­mo­bi­li­en, schlüs­sel­fer­tig re­no­vier­te und neu ver­mie­te­te Ob­jek­te zum Ver­kauf an ei­nen In­ves­tor. Ei­ne die­ser an­ge­bo­te­nen Im­mo­bi­li­en ge­fiel­ mir­ auf­grund­ ih­rer­ La­ge­ und­ ih­res­Zu­kunfts­po­ten­zi­als be­son­ders gut: ein Ein­fa­mi­li­en­haus mit vier Zim­mern und zwei Bä­dern in gu­ter La­ge, rund 20 Mi­nu­ten von der In­nen­stadt von Hous­ton ent­fernt. Ich er­warb das Haus mit 20 Pro­zent un­ter­halb des da­ma­li­gen Markt­wer­tes für 150 000 Us-dol­lar, und das mit nur 30 000 Us-dol­lar Ei­gen­ka­pi­tal. Es­ bringt­ mir­ heu­te­ ei­nen­ Cash­flow­ von­net­to 200 Us-dol­lar pro Mo­nat ein.

Bei Stand­ort­ana­ly­sen für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen be­ach­te ich heu­te ins­be­son­de­re zwei Aspek­te: die Kauf­kraft­pa­ri­tät (KKP) und das Brut­to­in­lands­pro­dukt (BIP). Bei­de Kenn­zif­fern ste­hen in di­rek­tem Ver­hält­nis zu­ein­an­der, die kom­bi­niert ei­nen In­ves­ti­ti­ons­kom­pass er­ge­ben. Die ak­tu­el­le Us-bip-kkp-per­for­mance zeigt, dass bis 2030 po­ten­zi­ell ein sta­bi­les BIP-KKP zu er­war­ten ist, bis 2050 liegt das pro­gnos­ti­zier­te BIP-KKP bei sehr po­si­tiv ein­zu­schät­zen­den 61 Mil­li­ar­den Us-dol­lar.

Mar­cel Rutz hat sich zu­erst mit Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments in Deutsch­land und der Schweiz eta­bliert, be­vor er sein ers­tes In­vest­ment in den ame­ri­ka­ni­schen Immobilienmarkt wag­te. Hier sei­ne Er­fah­run­gen:

Buch­her­aus­ge­ber Tho­mas Knedel ist Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor, -ma­na­ger, Buch­au­tor so­wie Initia­tor und Be­trei­ber des Netz­wer­kes Im­mo­pre­neur.de

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