Bau­fi­nan­zie­rung mit Ent­schul­dungs­tur­bo

Voll­til­ger­dar­le­hen schlie­ßen für den Kre­dit­neh­mer das Zins­ri­si­ko ei­ner An­schluss­fi­nan­zie­rung aus

Schwaebische Zeitung (Markdorf) - - Geld & Service - Von Max Geiß­ler

RA­VENS­BURG - Bau­fi­nan­zie­rungs­ex­per­ten ra­ten, die ex­trem nied­ri­gen Kre­dit­zin­sen lang­fris­tig fest­zu­schrei­ben. Das si­chert güns­ti­ge Kon­di­tio­nen und mi­ni­miert Fi­nan­zie­rungs­ri­si­ken. Doch aus­ge­dehn­te Kre­dit­lauf­zei­ten ver­zö­gern die Ent­schul­dung und sum­mie­ren die Zins­last. Wer es sich leis­ten kann, der soll­te zü­gig til­gen und die Kre­dit­kos­ten im Zaum hal­ten. Be­son­ders ef­fek­tiv sind Voll­til­ger­dar­le­hen.

Was ist das?

Voll­til­ger­dar­le­hen funk­tio­nie­ren ähn­lich wie klas­si­sche Bau­dar­le­hen mit Zins­bin­dung, fes­ter Mo­nats­ra­te und fi­xer Til­gung. Der we­sent­li­che Un­ter­schied: Am Kre­di­ten­de ver­bleibt kei­ne Rest­schuld. Bei Aus­lau­fen der Zins­bin­dung sind Kre­dit­neh­mer schul­den­frei. „Da­mit wis­sen Haus­hal­te von An­fang an, wie lan­ge sie zah­len müs­sen und wel­che Kos­ten ins­ge­samt auf sie zu­kom­men“, sagt Tho­mas Hein, Lei­ter Part­ner­ver­trieb bei der ING-Di­Ba.

Im Zin­s­tief sind Voll­til­ger­dar­le­hen be­son­ders loh­nens­wert, denn die Til­gung kann hö­her aus­fal­len als sonst. Mit ak­tu­el­len Kre­dit­zin­sen ab 1,5 Pro­zent ist es durch­aus mög­lich, sechs oder sie­ben Pro­zent der Dar­le­hens­sum­me pro Jahr zu­rück­zu­zah­len. Bei drei- oder vier­mal so ho­hem Zins­ni­veau schaf­fen das nur we­ni­ge Haus­hal­te.

Til­gungs­tur­bo min­dert Kos­ten

Bei klas­si­schen Bau­dar­le­hen ist we­gen der not­wen­di­gen An­schluss­fi­nan­zie­rung an­fäng­lich nicht klar, wie lan­ge die Ge­samt­fi­nan­zie­rung dau­ert. An­ders bei Voll­til­ger­dar­le­hen: „Hier be­stimmt der Im­mo­bi­li­en­käu­fer von vorn­her­ein, wann er schul­den­frei sein möch­te. Dies kann in zehn, zwölf oder fünf­zehn Jah­ren sein“, er­klärt Hein.

Um ter­min­ge­recht auf null zu kom­men, müs­sen Til­gungs­satz und Kre­dit­ra­te pass­ge­nau auf­ein­an­der ab­ge­stimmt sein. Die Kom­plett­til­gung bringt meh­re­re Vor­tei­le: Sie ver­kürzt die Kre­dit­lauf­zeit, ver­rin­gert die Zins­kos­ten und senkt das Aus­fall­ri­si­ko. Ban­ken ho­no­rie­ren die ge­rin­ge­re Aus­fall­wahr­schein­lich­keit mit Zins­nach­läs­sen von 0,1 bis 0,5 Pro­zent. Ein Voll­til­ger­dar­le­hen über 200 000 Eu­ro kos­tet so laut ING-Di­Ba nicht ein­mal halb so viel Zin­sen wie ein klas­si­sches Bau­dar­le­hen und ist viel schnel­ler ab­ge­zahlt.

Ho­he fi­nan­zi­el­le Be­las­tung

Um zü­gig schul­den­frei zu sein, be­darf es al­ler­dings ho­her Til­gungs­leis­tun­gen. Da­bei gilt: Je schnel­ler die Rück­zah­lung, des­to hö­her die Til­gungs­quo­te, des­to teu­rer aber auch die Mo­nats­ra­te. Im Bei­spiel star­tet das Voll­ti­ger­dar­le­hen mit ei­ner Til­gung von sechs Pro­zent, das ka­ta­pul­tiert die Kre­dit­ra­te auf 1233 Eu­ro. Ein klas­si­sches Bau­dar­le­hen mit drei Pro­zent An­fangs­til­gung wür­de hin­ge­gen nur 766 Eu­ro mo­nat­lich kos­ten. Die ho­he fi­nan­zi­el­le Be­las­tung er­for­dert ei­ne ge­naue Prü­fung der ei­ge­nen Leis­tungs­kraft. Für Haus­hal­te mit schma­lem Bud­get sind Voll­til­ger­dar­le­hen da­her häu­fig un­ge­eig­net.

Ei­ne Al­ter­na­ti­ve sind Bau­kre­di­te mit Zins­bin­dun­gen von 30 oder 40 Jah­ren, die eben­falls zur Schul­den­frei­heit füh­ren, et­wa von Al­li­anz oder DEVK oder Hy­po­ver­eins­bank.

Mög­li­che Ein­schrän­kun­gen

Da die Ra­ten bis zur voll­stän­di­gen Ent­schul­dung ex­akt kal­ku­liert sind, schlie­ßen Voll­til­ger­dar­le­hen häu­fig Son­der­til­gun­gen oder Til­gungs­satz­wech­sel aus. Ei­ni­ge Kre­dit­ge­ber zei­gen sich je­doch fle­xi­bel. „Son­der­til­gun­gen und Til­gungs­satz­wech­sel sind ge­gen Auf­preis mög­lich“, be­tont zum Bei­spiel Al­li­anz-Spre­che­rin Hei­ke Siegl. Je nach Op­ti­on sind da­für 0,01 bis 0,05 Pro­zent Zin­s­auf­schlag fäl­lig. Auch die Deut­sche Bank bie­tet fle­xi­ble Kre­dit­be­din­gun­gen ge­gen ge­rin­ge Mehr­kos­ten, 1822 Di­rekt er­laubt dies so­gar oh­ne Auf­preis.

Für wen ge­eig­net?

Voll­til­ger­dar­le­hen eig­nen sich für fi­nanz­star­ke Bau­fi­nan­zie­rer, die zu ei­nem be­stimm­ten Zeit­punkt schul­den­frei sein möch­ten, et­wa zum Ein­tritt in den Ru­he­stand. Auch Kre­dit­neh­mer, die über die ge­sam­te Fi­nan­zie­rungs­dau­er fes­te, gleich­blei­ben­de Ra­ten wün­schen, fah­ren mit Kom­plett­dar­le­hen gut. Bei über­schau­ba­ren Kre­dit­be­trä­gen sind Voll­til­ger­dar­le­hen be­reits im Rah­men der Erst­fi­nan­zie­rung mach­bar. Bei gro­ßen Fi­nan­zie­rungs­sum­men geht dies häu­fig erst bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung. Po­si­tiv: Zins­güns­ti­ge KfW-Dar­le­hen las­sen sich in die Voll­fi­nan­zie­rung ein­be­zie­hen.

FO­TO: RASEMANN

Neu­bau­ge­biet Berg bei Ra­vens­burg: Die nied­ri­gen Zin­sen sor­gen für re­ge Bau­tä­tig­keit.

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