Wenn der Be­su­cher zum Un­ter­mie­ter wird

Mit­be­woh­ner oh­ne Er­laub­nis des Ver­mie­ters sind ein Kün­di­gungs­grund – Doch es gibt Aus­nah­men

Schwaebische Zeitung (Markdorf) - - Immobilien - Von Sa­bi­ne Meuter

Wer be­ruf­lich für ein Jahr ins Aus­land geht, muss sei­ne Miet­woh­nung nicht gleich kün­di­gen. Grund­sätz­lich kann die Woh­nung auch auf Zeit un­ter­ver­mie­tet wer­den. Wich­tig da­bei: Es muss die Zu­stim­mung des Ver­mie­ters ein­ge­holt wer­den. Ein Ver­mie­ter muss auch im­mer ge­fragt wer­den, wenn ein Mie­ter ei­nen Drit­ten um­sonst in sei­ner Miet­woh­nung oder Tei­len da­von woh­nen las­sen will.

Hält sich ein Mie­ter nicht an die­se ge­setz­li­che Vor­ga­be, dann ist im Ju­ris­ten­deutsch von „un­er­laub­ter Ge­brauchs­über­las­sung“die Re­de. Das kann ei­ne frist­lo­se Kün­di­gung nach sich zie­hen. Aber nicht im­mer muss ein Mie­ter sich grü­nes Licht vom Ver­mie­ter ge­ben las­sen, wenn er je­man­den in sei­ner Woh­nung auf­nimmt. „Kei­ne Er­laub­nis ist nö­tig beim Ein­zug des Ehe- oder des ge­setz­lich an­er­kann­ten Le­bens­part­ners, au­ßer­dem bei sehr na­hen An­ge­hö­ri­gen wie Kin­dern und El­tern“, sagt die Ber­li­ner Rechts­an­wäl­tin Bea­te Heil­mann. Glei­ches gilt für Hau­s­an­ge­stell­te und Pfle­ge­per­so­nal.

Be­su­cher kön­nen eben­falls je­der­zeit oh­ne Zu­stim­mung des Ver­mie­ters in die Woh­nung auf­ge­nom­men wer­den – vor­aus­ge­setzt, sie blei­ben dort nicht län­ger als sechs bis acht Wo­chen. Dar­auf weist Ju­lia Wagner von Haus & Grund Deutsch­land hin. Bei Au-pairs in­des ist ein län­ge­rer Be­such an­er­kannt, ge­neh­mi­gungs­pflich­tig ist das nicht. In je­dem Fall ist es aber fair, dem Ver­mie­ter form­los mit­zu­tei­len, wer über län­ge­re Zeit mit dem Mie­ter in der Woh­nung lebt. Dann kann er das bei der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung be­rück­sich­ti­gen.

„Be­rech­tig­tes In­ter­es­se“

Grund­sätz­lich muss der Mie­ter ein „be­rech­tig­tes In­ter­es­se“am Un­ter­ver­mie­ten, Zwi­schen­ver­mie­ten oder am Gra­tis-Woh­nen ei­nes Drit­ten in sei­nen Räu­men ha­ben. An ei­ner Zu­stim­mung kommt der Ver­mie­ter in den al­ler­meis­ten Fäl­len nicht vor­bei. Ein Bei­spiel ist der Ein­zug des neu­en Part­ners. Hier müs­se der Ver­mie­ter zwar erst Ja sa­gen, er­klärt Rolf Jan­ßen vom Mie­ter­schutz­ver­ein in Frank­furt. In al­ler Re­gel wird dem Mie­ter hier aber ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se zu­ge­stan­den.

Das be­rech­tig­te In­ter­es­se darf erst nach Ab­schluss des Miet­ver­trags ent­stan­den sein. Und es müs­sen nicht im­mer fa­mi­liä­re Grün­de sein. „Es kön­nen zum Bei­spiel wirt­schaft­li­che Grün­de sein, die ei­nen ar­beits­los ge­wor­de­nen Mie­ter zur Un­ter­ver­mie­tung ei­nes Teils sei­ner Woh­nung ver­an­las­sen“, er­klärt Heil­mann, die auch Mit­glied im Ge­schäfts­füh­ren­den Aus­schuss der Ar­beits­ge­mein­schaft Miet­recht und Im­mo­bi­li­en im Deut­schen An­walt­ver­ein (DAV) ist.

Ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se liegt auch vor, wenn die Woh­nung aus be­ruf­li­chen oder ge­sund­heit­li­chen Grün­den zeit­wei­se nicht nutz­bar ist. Ist die ge­räu­mi­ge Miet­woh­nung nach dem Aus­zug der Kin­der oder dem Tod des Ehe­part­ners zu groß ge­wor­den und soll ein Zim­mer an ei­nen Stu­den­ten ver­mie­tet wer­den, dann wird der Ver­mie­ter eben­falls zu­stim­men müs­sen.

Nur in Aus­nah­me­fäl­len kann der Ver­mie­ter die Er­laub­nis zur Un­ter­ver­mie­tung ab­leh­nen. Das ist et­wa der Fall, wenn der Le­bens­ge­fähr­te noch ein Kind mit­bringt, die Woh­nung für drei Per­so­nen je­doch zu klein ist und es so­mit zu ei­ner Über­be­le­gung kommt. Der Ver­mie­ter kann auch dann Nein sa­gen, wenn der po­ten­zi­el­le Un­ter­mie­ter den Haus­frie­den be­ein­träch­ti­gen könn­te.

Setzt sich der Mie­ter über das Ver­bot hin­weg und holt sich ei­nen Un­ter­mie­ter in die Woh­nung, kann der Ver­mie­ter aber nicht gleich frist­los kün­di­gen. „Der Ver­mie­ter muss zu­nächst ei­ne Ab­mah­nung aus­spre­chen und ei­ne an­ge­mes­se­ne Frist zur Be­en­di­gung des Un­ter­miet­ver­trags­ver­hält­nis­ses stel­len“, so Jan­ßen. Lebt der Un­ter­mie­ter nach Ablauf der Frist im­mer noch in der Woh­nung, kann der Ver­mie­ter frist­los kün­di­gen.

Scha­den­er­satz­an­spruch mög­lich

Hat der Ver­mie­ter zu Un­recht ei­ne Un­ter­ver­mie­tung ab­ge­lehnt, dann kann der Mie­ter Scha­den­er­satz in Hö­he der ent­gan­ge­nen Un­ter­mie­te gel­tend ma­chen. „Dann kann der Mie­ter auch von sei­nem Son­der­kün­di­gungs­recht Ge­brauch ma­chen und frist­los kün­di­gen“, er­läu­tert Heil­mann.

Recht­lich pro­ble­ma­tisch ist es, die ge­sam­te Woh­nung an ei­nen Mes­se­be­su­cher oder ei­nen Tou­ris­ten zu ver­mie­ten. Dar­auf weist Wagner hin. In Ber­lin et­wa ist die ta­ge­wei­se Un­ter­ver­mie­tung der ge­sam­ten Woh­nung an Tou­ris­ten be­reits ge­setz­lich un­ter­sagt. „Selbst wenn der Ver­mie­ter al­so sein Ein­ver­ständ­nis er­teilt, darf der Mie­ter nicht un­ter­ver­mie­ten“, so Wagner.

Auch in an­de­ren Re­gio­nen Deutsch­lands be­darf die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung der ge­sam­ten Woh­nung oder nur von ein­zel­nen Zim­mern an Fe­ri­en­gäs­te oder Mes­se­be­su­cher der be­son­de­ren Zu­stim­mung des Ver­mie­ters. „Ei­ne ein­fa­che Er­laub­nis zur Un­ter­ver­mie­tung ge­nügt nicht“, sagt Wagner und ver­weist auf ein Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) (Az: VIII ZR 210/13).

FO­TO: KAI REMMERS/DPA

Wer sei­ne Woh­nung zeit­wei­se nicht nut­zen kann, darf sie mit Zu­stim­mung des Ver­mie­ters auch wei­ter­ver­mie­ten.

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