Oh­ne Trau­schein ins Traum­haus

Im Ge­gen­satz zu Ehe­paa­ren ste­hen Un­ver­hei­ra­te­te schon bei der Pla­nung vor ei­ner Rei­he ju­ris­ti­scher Fra­gen

Schwaebische Zeitung (Messkirch) - - IMMOBILIEN - Von Chris­ti­an Ei­g­ner, dpa

em ge­hört was? Wer be­zahlt wie viel? Was pas­siert, wenn wir uns tren­nen oder ei­ner stirbt? Sich schon vor dem Ein­zug in die ei­ge­ne Im­mo­bi­lie mit Worst-Ca­se-Sze­na­ri­en zu be­schäf­ti­gen, ist nicht schön. Den­noch ist es vor al­lem für un­ver­hei­ra­te­te Paa­re sinn­voll, wenn sie ge­nau das tun. „Sie soll­ten un­be­dingt schon in Frie­dens­zei­ten klä­ren, wie sie in Kriegs­zei­ten mit­ein­an­der um­ge­hen wol­len“, emp­fiehlt Ek­ke­hard En­kel­mann, Ex­per­te für Bau­fi­nan­zie­rung.

Der Klä­rungs­be­darf be­ginnt be­reits bei der Fra­ge, wem das Haus über­haupt ge­hö­ren soll. „Be­tei­li­gen sich bei­de Part­ner an der Fi­nan­zie­rung, ist in der Re­gel ein ge­mein­sa­mer Er­werb die bes­te Lö­sung“, sagt Do­mi­nik Hü­ren von der Bun­des­no­tar­kam­mer. In die­sem Fall ste­hen bei­de Part­ner im Grund­buch. Al­ler­dings muss ein sol­cher Er­werb nach Bruch­tei­len nicht zwin­gend im Ver­hält­nis 50:50 er­fol­gen. „Oft le­gen die Part­ner da­für das Ver­hält­nis zu­grun­de, in dem sie sich an der Fi­nan­zie­rung be­tei­li­gen wol­len.“ Für den Fall der Tren­nung gibt ein Part­ner­schafts­ver­trag Si­cher­heit Sind bei­de Part­ner an der Im­mo­bi­lie be­tei­ligt, ste­hen auch bei­den Ei­gen­tums­rech­te zu. Sie kön­nen das Haus be­woh­nen, mit ei­ner Hy­po­thek be­las­ten und auch wie­der ver­kau­fen. Für den Fall ei­ner Tren­nung bie­tet ein Part­ner­schafts­ver­trag Si­cher­heit. In die­sem las­sen sich die Rech­te an der Im­mo­bi­lie ver­bind­lich re­geln. „So ist der Fall denk­bar, dass ein Part­ner den an­de­ren aus­zahlt und von künf­ti­gen Zins- und Til­gungs­zah­lun­gen frei­stellt“, er­gänzt Hü­ren. Könn­ten sich al­ler­dings bei­de nicht ei­ni­gen oder feh­le das nö­ti­ge Geld, sei oft ein Ver­kauf die ein­zi­ge Lö­sung.

Al­ter­na­tiv kön­nen un­ver­hei­ra­te­te Part­ner ei­ne Im­mo­bi­lie auch über ei­ne Ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) er­wer­ben. De­ren Grün­dung kann laut Hü­ren di­rekt in der Kauf­ver­trags­ur­kun­de er­fol­gen. Im Ge­sell­schafts­ver­trag las­sen sich dann al­le mög­li­chen Si­tua­tio­nen wie Hei­rat, Tren­nung und To­des­fall ein­deu­tig re­geln. Eben­so der Fall, dass ein Part­ner mehr zur Fi­nan­zie­rung bei­trägt als der an­de­re. Wer sich bei der Aus­ge­stal­tung ei­nes sol­chen Ver­tra­ges be­ra­ten las­sen will, soll­te ei­nen No­tar kon­sul­tie­ren.

An­ders lie­gen die Din­ge, wenn ein Part­ner die Im­mo­bi­lie al­lein er­wirbt. Die­ser bringt dann meis­tens auch das Ei­gen­ka­pi­tal auf und über­nimmt die Fi­nan­zie­rung. Doch auf­pas­sen: Steht nur ein Part­ner im Grund­buch, hat der an­de­re kei­ner­lei Rech­te. Im schlimms­ten Fall droht ihm der Raus­wurf. Den­noch ist die­ser Fall in der Pra­xis an­zu­tref­fen – et­wa dann, wenn ein Part­ner Kin­der aus ers­ter Ehe hat, die im Fall sei­nes To­des nicht von sei­nem Im­mo­bi­li­en­an­teil pro­fi­tie­ren sol­len. Durch Miet­zah­lung in­di­rekt an Fi­nan­zie­rung be­tei­ligt Oft zahlt die­ser Part­ner dann Mie­te und be­tei­ligt sich so in­di­rekt an der Fi­nan­zie­rung. „Das kann sich steu­er­lich loh­nen, denn der Al­lein­ei­gen­tü- mer kann dann die Schuld­zin­sen an­tei­lig ab­set­zen“, er­klärt Ek­ke­hard En­kel­mann. Da­mit das Fi­nanz­amt mit­spielt, muss die Mie­te je­doch in et­wa dem orts­üb­li­chen Wert ent­spre­chen. Der Miet­zah­ler soll­te sich in sol­chen Fäl­len aber ei­ne an­ge­mes­se­ne Aus­gleichs­zah­lung für den Fall der Tren­nung zu­si­chern las­sen.

Eben­so wich­tig ist ei­ne Re­ge­lung für den Fall, dass ei­ner der Part­ner stirbt. „Exis­tiert kei­ne letzt­wil­li­ge Ver­fü­gung, geht der an­de­re Part­ner leer aus“, sagt Rechts­an­walt Hol­ger Frei­tag, der Ei­gen­tü­mer im Auf­trag des Ver­ban­des pri­va­ter Bau­her­ren be­rät. Da in sol­chen Fäl­len die ge­setz­li­che Erb­fol­ge grei­fe, fal­le der An­teil am Haus oder der Woh­nung zu­erst an ge­mein­sa­me Kin­der. „Das ist re­la­tiv un­pro­ble­ma­tisch – zu­min­dest, so lan­ge die­se noch min­der­jäh­rig sind“, sagt Frei­tag. „Exis­tie­ren je­doch kei­ne ge­mein­sa­men Kin­der, geht das Er­be an die Kin­der aus ers­ter Ehe oder die El­tern des Ver­stor­be­nen.“ Part­ner im Tes­ta­ment als Er­be ein­set­zen Der­ar­ti­ge Kon­stel­la­tio­nen sei­en kon­flikt­träch­tig. „Der hin­ter­blie­be­ne Part­ner will ja kei­nen Är­ger mit den Er­ben, son­dern ein­fach nur woh­nen blei­ben. Wol­len die Er­ben je­doch ih­ren An­teil zu Geld ma­chen, ist das für den Part­ner oft fi­nan­zi­ell nicht zu leis­ten“, er­klärt Frei­tag. Ein gang­ba­rer Weg sei es des­halb, schon zu Leb­zei­ten den je­weils an­de­ren Part­ner per Tes­ta­ment oder Erb­ver­trag als Er­ben ein­zu­set­zen oder ihm den ei­ge­nen An­teil an der Im­mo­bi­lie als Ver­mächt­nis zu über­tra­gen.

„Un­ver­hei­ra­te­te Part­ner soll­ten je­doch be­ach­ten, dass den An­ge­hö­ri­gen des Ver­stor­be­nen auch dann ein Pflicht­teil zu­ste­hen kann“, gibt Do­mi­nik Hü­ren von der Bun­des­no­tar­kam­mer zu be­den­ken. „Au­ßer­dem gilt für un­ver­hei­ra­te­te Part­ner bei der Erb­schafts­steu­er nur ein Frei­be­trag von 20 000 Eu­ro.“Vom ver­blei­ben­den Ver­kehrs­wert des Im­mo­bi­li­en­an­teils kas­siert das Fi­nanz­amt in der Re­gel 30 Pro­zent – für vie­le Er­ben ein Ding der Un­mög­lich­keit.

Die­ses Pro­blem lässt sich um­ge­hen, in­dem der Hin­ter­blie­be­ne nicht erbt, son­dern ein le­bens­lan­ges Wohn­recht ein­ge­räumt be­kommt. „Der wohl­ha­ben­de­re Part­ner kann auch ei­ne Ri­si­ko­le­bens­ver­si­che­rung ab­schlie­ßen, die nach sei­nem Tod an den an­de­ren aus­ge­zahlt wird“, rät Hol­ger Frei­tag. „Die Ver­si­che­rungs­sum­me soll­te je­doch so ge­wählt wer­den, dass sie so­wohl für even­tu­el­le Pflicht­tei­le als auch die Erb­schafts­steu­er aus­reicht.“

FOTO: DPA/ BEY­OND; BREBA

Der Schlüs­sel fürs ei­ge­ne Haus: Auch un­ver­hei­ra­te­te Paa­re kön­nen ge­mein­sam ei­ne Im­mo­bi­lie kau­fen, wenn sie bei der Pla­nung al­le Even­tua­li­tä­ten be­den­ken.

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