„Kauf bricht Mie­te nicht“

Wenn ein Miets­haus den Ei­gen­tü­mer wech­selt, ist das für Be­woh­ner in der Re­gel kein Grund zur Be­sorg­nis

Schwaebische Zeitung (Messkirch) - - IMMOBILIEN - Von Sa­bi­ne Meu­ter

Wenn ein Ei­gen­tü­mer­wech­sel bei ei­nem Miets­haus an­steht, dann löst das bei den Mie­tern nicht sel­ten Un­be­ha­gen aus. Doch die Be­fürch­tung, dass der Wech­sel ne­ga­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf das be­ste­hen­de Miet­ver­hält­nis hat, ist in vie­len Fäl­len un­be­grün­det. Denn grund­sätz­lich gilt der im Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch (Pa­ra­graph 566) ver­an­ker­te Grund­satz: „Kauf bricht Mie­te nicht“. Mit an­de­ren Wor­ten: Das Miet­ver­hält­nis be­steht un­ver­än­dert fort, der Er­wer­ber des Ge­bäu­des tritt an die Stel­le des Ver­mie­ters.

Das heißt al­so: „Für den Mie­ter än­dert sich au­ßer der Per­son des Ver­trags­part­ners nichts – so­fern Ver­mie­ter und Ve­r­äu­ße­rer iden­tisch sind“, er­klärt die Ju­ris­tin An­nett En­gel-Lind­ner vom Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutsch­land (IVD) in Ber­lin. Mit der Ein­tra­gung ins Grund­buch wird der Er­wer­ber des Hau­ses Ei­gen­tü­mer und da­mit Ver­mie­ter – nun kann er Miet­for­de­run­gen stel­len. „Der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter kann aber auch er­klä­ren, dass die Miet­zah­lun­gen schon vor Ein­tra­gung ins Grund­buch an den Er­wer­ber zu zah­len sind.“ Bei Zwei­fel über Mie­t­emp­fän­ger recht­zei­tig be­ra­ten las­sen Es gibt aber auch Fäl­le, in de­nen sich Ver­käu­fer und Er­wer­ber nicht ei­nig sind, an wen die Mie­te zu zah­len ist. „In sol­chen Fäl­len soll­te die Mie­te bei der Hin­ter­le­gungs­stel­le des zu­stän­di­gen Amts­ge­richts hin­ter­legt wer­den“, rät Rolf Jan­ßen vom Mie­ter­schutz­ver­ein Frank­furt. Wer Zwei­fel hat, wer nun mie­t­emp­fangs­be­rech­tigt ist, soll­te sich recht­zei­tig vor der Zah­lung be­ra­ten las­sen – zum Bei­spiel bei Mie­ter­schutz­ver­ei­nen.

Der Er­wer­ber der Im­mo­bi­lie ist zur Rück­zah­lung der Kau­ti­on ver­pflich­tet – „und zwar un­ab­hän­gig da­von, ob er die Kau­ti­on auch tat­säch­lich vom Ver­käu­fer er­hal­ten hat“, so Jan­ßen. Die­se Re­ge­lung gilt bei Ei­gen­tü­mer­wech­seln seit dem 1. Sep­tem­ber 2001. Zur Si­cher­heit des Mie­ters haf­tet laut Jan­ßen auch der Ver­käu­fer für die Rück­zah­lung der Kau­ti­on.

Wer als Mie­ter Zwei­fel hat, wem ak­tu­ell die Woh­nung oder das Haus ge­hört, in dem er lebt, kann Ein­sicht ins Grund­buch neh­men. Das Grund­buch­amt ist beim zu­stän­di­gen Amtsgericht an­ge­sie­delt. „Wer­den nun Ver­kaufs­ab­sich­ten des Ei­gen­tü­mers be­kannt und liegt der Fall vor, dass der Ver­mie­ter nicht gleich­zei­tig der Ei­gen­tü­mer ist, dann soll­ten Mie­ter un­be­dingt kom­pe­ten­ten Rechts­rat, et­wa bei Mie­ter­schutz­ver­ei­nen, ein­ho­len“, emp­fiehlt Jan­ßen.

Bei den Miet­ver­trä­gen bleibt al­les wie ge­habt: „Neue Miet­ver­trä­ge müs­sen nicht aus­ge­han­delt wer­den, der neue Ei­gen­tü­mer muss die Miet­ver­hält­nis­se un­ver­än­dert fort­füh­ren“, be­tont Alex­an­der Wiech von Haus & Grund Deutsch­land in Ber­lin. Den Miet­ver­trag kün­di­gen ist nicht oh­ne wei­te­res mög­lich. „Der Mie­ter hat auch ge­gen­über dem neu­en Ei­gen­tü­mer den ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­schutz“, sagt Jan­ßen. Der neue Ei­gen­tü­mer muss ei­nen trif­ti­gen Kün­di­gungs­grund ha­ben – et­wa Ei­gen­be­darf für sich oder An­ge­hö­ri­ge. „Die Kün­di­gung kann erst nach der Grund­buch­ein­tra­gung er­fol­gen“, so Jan­ßen. Da­bei müs­sen auch Kün­di­gungs­fris­ten be­ach­tet wer­den. Vor­ma­li­ger Ei­gen­tü­mer muss Vor­aus­zah­lun­gen er­stat­ten Er­folgt der Wech­sel wäh­rend des Abrech­nungs­zeit­raums, dann muss grund­sätz­lich der neue Ei­gen­tü­mer über die Ne­ben­kos­ten ab­rech­nen, „auch wenn er nicht al­le Vor­aus­zah­lun­gen er­hal­ten hat“, wie En­gelLind­ner sagt. Nach ih­ren An­ga­ben müs­sen Mie­ter An­sprü­che aus Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen, die vor dem Ei­gen­tü­mer­wech­sel zu er­stel­len wa­ren, ge­gen den vor­ma­li­gen Ei­gen­tü­mer rich­ten.

Der neue Ei­gen­tü­mer kann auch nicht oh­ne wei­te­res die Mie­te er­hö­hen. „Er muss sich an die ge­setz­li­chen Gren­zen und In­ter­val­le hal­ten, die auch die al­ten Ei­gen­tü­mer hät­ten ein­hal­ten müs­sen“, er­klärt Wiech. Ei­ne Er­hö­hung ist nur dann mög­lich, wenn die bis­he­ri­ge Mie­te un­ter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt.

Kann der neue Ei­gen­tü­mer ei­ne neue Haus­ord­nung er­las­sen? „Grund­sätz­lich ja“, sagt Wiech. Häu­fig sind nach sei­nen Wor­ten die Haus­ord­nun­gen je­doch Be­stand­teil der Miet­ver­trä­ge, so dass ei­ne ein­sei­ti­ge Än­de­rung nicht im­mer mög­lich ist. Das gilt zum Bei­spiel auch bei der Trep­pen­haus­rei­ni­gung. Ist die­se Auf­ga­be durch ei­ne ent­spre­chen­de Klau­sel im Miet­ver­trag auf die Mie­ter über­tra­gen wor­den und will der neue Ei­gen­tü­mer da­von ab­wei­chen, weil er ei­gens ei­ne Rei­ni­gungs­kraft für die Säu­be­rung en­ga­gie­ren möch­te, kann er das nur, wenn die Mie­ter zu­stim­men.

Und was ist, wenn ein Haus mit Miet­woh­nun­gen in selbst­stän­di­ge Ei­gen­tums­woh­nun­gen um­ge­wan­delt wird? Wer­den die Woh­nun­gen nicht wei­ter ver­kauft, kann der neue Ei­gen­tü­mer Ei­gen­be­darf gel­tend ma­chen – und muss da­bei die Kün­di­gungs­fris­ten be­ach­ten. „Soll­te der neue Ei­gen­tü­mer die ein­zel­nen Woh­nun­gen wei­ter­ver­kau­fen, gilt für die neu­en Ei­gen­tü­mer je­doch ei­ne drei­jäh­ri­ge Kün­di­gungs­be­schrän­kung“, so Wiech. Zahl­rei­che Ge­mein­den – in Ba­den-Würt­tem­berg, Bay­ern, Ber­lin, Ham­burg, Hes­sen und Nord­rhein-West­fa­len – ha­ben ei­ne aus­ge­wei­te­te Kün­di­gungs­be­schrän­kung von bis zu zehn Jah­ren. „Nach Ablauf die­ser Frist kann der neue Ei­gen­tü­mer un­ter Be­ach­tung der drei­mo­na­ti­gen ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­frist das Miet­ver­hält­nis be­en­den“, sagt Wiech. (dpa)

FO­TO: CHRIS­TIN KLO­SE/DPA

Wem soll die Mie­te für die Woh­nung nun ge­zahlt wer­den? Nach ei­nem Ei­gen­tü­mer­wech­sel wer­den Mie­ter häu­fig un­si­cher.

Newspapers in German

Newspapers from Germany

© PressReader. All rights reserved.