Bun­des­ge­richts­hof ent­täuscht Mie­ter

Auch be­stimm­te Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten dür­fen we­gen Ei­gen­be­darf kün­di­gen

Schwaebische Zeitung (Messkirch) - - WIRTSCHAFT -

BER­LIN - Aber­mals hat der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) in Karls­ru­he zu­guns­ten von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und ge­gen die Mie­ter ent­schie­den. Ei­ne Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaft darf dem­nach we­gen Ei­gen­be­darf den Mie­tern kün­di­gen, die seit 1985 zu er­träg­li­chen Kos­ten in ih­rer Woh­nung in der Mün­che­ner In­nen­stadt le­ben. Das Ur­teil vom Mitt­woch stärkt die Stel­lung von Im­mo­bi­li­en­be­sit­zern.

Was hat das Ge­richt ent­schie­den? Es ging um die Fra­ge, ob ei­ne Ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, der ein Wohn­haus ge­hört, Mie­tern mit dem Ar­gu­ment des Ei­gen­be­darfs kün­di­gen darf. Das war ei­ne zen­tra­le Fra­ge, um die sich der Pro­zess dreh­te. Klar ist, dass in­di­vi­du­el­le Woh­nungs­be­sit­zer ei­ne ver­mie­te­te Woh­nung be­an­spru­chen kön­nen, wenn bei­spiels­wei­se ih­re er­wach­se­ne Toch­ter dort ein­zie­hen will. Um­strit­ten al­ler­dings war, ob die­ses Recht auch für ei­ne Sa­nie­rungs­ge­sell­schaft wie im vor­lie­gen­den Fall gilt. Hier hat­ten sich 1991 vier Per­so­nen zu­sam­men­ge­tan, um das be­tref­fen­de Haus zu er­wer­ben, zu sa­nie­ren und in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf­zu­tei­len. Ei­ni­ge Woh­nun­gen wur­den be­reits ver­kauft. Nun wol­len die Ei­gen­tü­mer auch die letz­te, noch ver­mie­te­te Woh­nung räu­men. Da­ge­gen wehr­ten sich die Mie­ter. Zu Un­recht, ur­teil­te der BGH. Auch be­stimm­te Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten dür­fen al­so we­gen Ei­gen­be­darf kün­di­gen.

Was be­deu­tet das Ur­teil? Weil sich die un­te­ren Ge­rich­te an der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­ho­fes ori­en­tie­ren, ha­ben Mie­ter in sol­chen Strei­tig­kei­ten künf­tig schlech­te­re Chan­cen. Be­son­ders in der ge­gen­wär­ti­gen Si­tua­ti­on auf dem Woh­nungs­markt stel­le das ei­nen gra­vie­ren­den Nach­teil dar, sag­te Ul­rich Ropertz, der Spre­cher des Deut­schen Mie­ter­bun­des. „GbRs wer­den pri­mär ge­grün­det, um Ob­jek­te von Miet- in Ei­gen­tums­woh­nun­gen um­zu­wan­deln“, er­klär­te der Ex­per­te. Da­hin­ter steht die Ver­mu­tung, dass es in vie­len Fäl­len sol­cher Kün­di­gun­gen nicht tat­säch­lich um Ei­gen­be­darf geht, auch wenn die Ei­gen­tü­mer die­ses Ar­gu­ment an­füh­ren. Das Ziel sei oft die „Ver­mark­tung“, so Ropertz – Er­lö­se durch den Ver­kauf der Woh­nung oder hö­he­re Miet­ein­nah­men bei Neu­ver­mie­tung. Die­ses In­ter­es­se dürf­ten ge­gen­wär­tig vie­le Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer ver­fol­gen, denn in Städ­ten wie München oder Stutt­gart stei­gen die Prei­se. Für Mie­ter wächst da­mit das Ri­si­ko ei­ner Kün­di­gung. An­geb­li­cher Ei­gen­be­darf ist ei­ner der häu­figs­ten Kün­di­gungs­grün­de.

Wie ar­gu­men­tier­ten die Mie­ter? Das mitt­ler­wei­le äl­te­re Ehe­paar wohnt seit 31 Jah­ren in der Woh­nung im Mün­che­ner Stadt­teil Le­hel und zahlt 1374,52 Eu­ro mo­nat­lich für 166 Qua­drat­me­ter. Für In­nen­stadt­la­gen der baye­ri­schen Lan­des­haupt­stadt ist der Preis von 8,30 Eu­ro warm pro Qua­drat­me­ter ex­trem güns­tig. „Die Be­klag­ten sind der Kün­di­gung mit der Be­haup­tung ent­ge­gen­ge­tre­ten, der Ei­gen­be­darf sei nur vor­ge­täuscht“, schreibt der BGH. Nicht die Toch­ter ei­nes der Ei­gen­tü­mer wol­le in die Woh­nung ein­zie­hen, ver­mu­te­ten die Mie­ter, son­dern es ge­he dar­um, ei­nen Ver­kaufs- oder Miet­ge­winn zu er­zie­len. Das wies der BGH zu­rück. Nach die­ser Grund­satz­ent­schei­dung muss nun das Land­ge­richt München den Fall neu ver­han­deln.

Kann man un­be­grün­de­ten Ei­gen­be­darf nach­wei­sen? Ein­zel­ne Ur­tei­le gibt es. Die Mie­ter er­hiel­ten Scha­dens­er­satz, weil der Kün­di­gungs­grund of­fen­bar nur vor­ge­scho­ben war und kein Fa­mi­li­en­an­ge­hö­ri­ger des Ei­gen­tü­mers die Woh­nung län­ger nutz­te. Das im Ein­zel­fall nach­zu­wei­sen, ist prak­tisch je­doch schwie­rig. Wenn bei­spiels­wei­se die Toch­ter nach der Kün­di­gung der Mie­ter doch nicht in Pa­pas Woh­nung ein­zieht, weil sie ei­nen Stu­di­en­platz in ei­ner an­de­ren Stadt be­kam, bleibt die Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung wirk­sam.

FO­TO: DPA

Un­be­grün­de­ten Ei­gen­be­darf nach­zu­wei­sen, ist prak­tisch äu­ßerst schwie­rig.

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