Wie Hausverwalter das Leben erleichtern

Die Mietverwaltung kostet durchschnittlich rund 22 Euro pro Wohnung und Monat

Die Käufer einer Eigentumswohnung wollen meist selbst einziehen. Weil Sparanlagen derzeit aber kaum Ertrag abwerfen, rückt zunehmend auch für Privatleute der Erwerb einer Immobilie als Renditeobjekt in den Blick. Dies verspricht Wertsteigerung und gute Mieteinnahmen. Etliche Verbraucher bleiben also Mieter, werden aber gleichzeitig vermietender Privateigentümer. Der Rollenwechsel bedeutet: Sie müssen sich in der eigenen Immobilie selbst um Dinge kümmern, für die sie zu Hause einfach ihren Vermieter heranziehen können: verstopfte Rohre freimachen, kaputte Heizungen in Gang setzen, Schimmelbefall beseitigen. Viele Aufgaben können sie allerdings an Profis delegieren.

Der vermietende Eigentümer ist im Prinzip vom ersten Tag an gefordert. Denn schon die Vermietung des Objekts liegt in seiner Verantwortung, sollte die Wohnung nicht schon bewohnt sein. Außerdem müssen Konto- und Buchführung erledigt werden. Zum einen für die Steuererklärung, zum anderen für die jährliche Betriebskostenabrechnung, auf die der Mieter Anspruch hat.

Ansprechpartner rund um die Uhr

Do-it-yourself-Verwalter sind in erster Linie „Ansprechpartner für den Mieter, und das im Prinzip rund um die Uhr“, sagt Sabine Feuersänger vom Verbraucherverband Wohnen im Eigentum (WiE) in Bonn. Das gilt vor allem bei typischen Problemen wie nicht schließenden Fenstern und Türen, Wasserrohrbruch oder gebrochenen Fliesen auf dem Balkon. In solchen Fällen muss der Eigentümer Abhilfe schaffen: Er sei in der Pflicht, „sich um die Instandhaltungsarbeiten zu kümmern“, erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus&Grund Deutschland. Sonst riskieren Vermieter, dass der Mieter die Miete mindert.

Wie privat vermietende Wohnungseigentümer die Sache in Ordnung bringen, steht ihnen frei. Sie können Handwerker beauftragen oder die Sache selbst erledigen. Dazu sollten sie natürlich etwas vom Gewerk verstehen, um keine weiteren Schäden zu produzieren, für die sie dann zusätzlich aufkommen müssen. Abhängig vom Defekt ist zügiges Handeln erforderlich. Fällt im Winter die Heizung aus, muss sofort repariert werden. Schwierig wird es insbesondere, wenn Eigentümer nicht in der Nähe ihres Investitionsobjekts leben. Erfahrungsgemäß erhöht sich der Aufwand, den sie in die Immobilienverwaltung stecken, mit der Entfernung zum eigenen Wohnort. Die Arbeit sollte sich jedoch in Grenzen halten. Sonst fressen Stress und Zeit die Rendite auf. In der Konsequenz „braucht man eigentlich jemanden, der mal schnell hingeht und sich auskennt“, sagt Storm. Das können Bekannte, Nachbarn, Miteigentümer oder Hausmeister sein.

Storm und Feuersänger favorisieren allerdings eine professionelle Lösung: den Hausverwalter. Dessen Einsatz sei „für denjenigen sinnvoll, der sich nicht selbst kümmern oder nicht von Köln nach Leipzig fahren will, weil der Wasserhahn tropft“, sagt Feuersänger. Die sogenannte Mietverwaltung kostet nach Angaben des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV) durchschnittlich rund 22 Euro pro Wohnung und Monat. Diese Ausgaben können Eigentümer in der Steuererklärung geltend machen.

Häufig übernimmt der Verwalter, der die gesamte Wohnanlage ohnehin im Auftrag der Eigentümergemeinschaft betreut, diesen Job auch für einzelne Wohnungen. Wer den WEG-Verwalter zugleich für sein Sondereigentum einsetzen will, schließt mit ihm einen separaten Vertrag über Mietverwaltung. Selbstverständlich kann aber auch ein anderer Verwalter engagiert werden. Mit der Unterschrift unter den Kontrakt wird der Mietverwalter zum Stellvertreter des Eigentümers, wie DDIV-Sprecher Steffen Hasse erläutert. Damit ist er der Ansprechpartner des Mieters für dessen Nöte und Sorgen, der Eigentümer bleibt weitgehend außen vor. Er stimmt die zu erbringenden Verwalterleistungen vorher ab.

Hasse umreißt das Aufgabenpaket: „Je nach Umfang schließt es sowohl Instandhaltung und Instandsetzung als auch die Verwaltung der Mietzahlungen und Abrechnungen ein.“Im Klartext bedeutet das: Der Verwalter kontrolliert, ob der Mieter rechtzeitig zahlt, er mahnt Säumige, fungiert bei Ärger als Blitzableiter, lässt Schäden beheben.

Mietpreisbremse birgt Tücken

Geht es an die Neuvermietung einer Immobilie, nutzen viele Eigentümer die Dienste eines erfahrenen Maklers. Hin und wieder nehmen aber auch Verwalter Wohnungseigentümern die Mietersuche ab. Das könne eine Entlastung sein, meint Storm. Denn Privatvermieter wüssten nicht immer genau, was rechtlich verlangt sei. Als Beispiele nennt sie den Energieausweis und Fragen, die Mietinteressenten gestellt werden dürfen – oder eben nicht. Auch die Mietpreisbremse birgt Tücken. Auf Wunsch und mit Vollmacht des Eigentümers unterschreiben Verwalter den Mietvertrag.

Wer seine Wohnung hingegen selbst verwaltet, sollte bei Mietverträgen darauf achten, dass sie möglichst mit den in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft formulierten Vorgaben übereinstimmen. Außerdem ist es sinnvoll, bei Problemen wie verstopften Rohren die allgemeine Hausverwaltung zu kontaktieren. Denn je nachdem, wo es klemmt, trägt die Gemeinschaft eventuell die Instandsetzungskosten. (dpa)

FOTOS: DPA Der Verwalter kümmert sich auch um den Austausch des defekten Heizungsventils.

Viele Vermieter sind froh, wenn ihnen die Nebenkostenabrechnung abgenommen wird.