La al­tu­ra con­quis­ta las ur­bes ti­cas

Las pro­vin­cias de San Jo­sé y He­re­dia vie­nen cre­cien­do ha­cia lo al­to en los úl­ti­mos 4 años. En 2016, 54 de las 58 obras en al­tu­ra re­gis­tra­das se con­cen­tra­ron en es­tas zo­nas.

Construir Guatemala - - IN­FOR­ME DE TEN­DEN­CIAS - Por: Ca­ro­li­na Be­na­vi­des | ca­ro­li­na.be­na­vi­des@gru­po­cer­ca.com

En Cos­ta Ri­ca, ca­da vez es más no­ta­ble el au­ge que tie­nen las edi­fi­ca­cio­nes en al­tu­ra, en es­pe­cial en la zo­na del Gran Área Me­tro­po­li­ta­na (GAM), en las pro­vin­cias de San Jo­sé y He­re­dia.

Mues­tra de ello es que du­ran­te el 2016 se re­gis­tra­ron an­te el Co­le­gio Fe­de­ra­do de In­ge­nie­ros y de Ar­qui­tec­tos de Cos­ta Ri­ca (CFIA) 58 obras con una al­tu­ra ma­yor a los cin­co ni­ve­les. De es­tas, 44 per­te­ne­cen a la ca­pi­tal y 10 a la ciu­dad he­re­dia­na.

El Arq. Abel Cas­tro, pre­si­den­te del CFIA, re­cal­ca que el com­por­ta­mien­to ha va­ria­do po­co en los úl­ti­mos años, pe­ro so­bre una ten­den­cia de cre­ci­mien­to. El je­rar­ca de­ta­lló que du­ran­te el 2015 se tra­mi­ta­ron 50 edi­fi­ca­cio­nes con al­tu­ras en­tre cin­co y nue­ve pi­sos, pe­ro en 2016 la can­ti­dad ba­jó a 35; no obs­tan­te, mien­tras en 2015 so­lo se re­gis­tró una obra de más de 25 ni­ve­les, el año an­te­rior fue­ron seis.

Fac­to­res que in­flu­yen en el cre­ci­mien­to

De acuer­do con el Ing. Ro­nald Stein­vorth, pre­si­den­te de IE­CA In­ter­na­cio­nal S.A., la cons­truc­ción ver­ti­cal sur­ge en Cos­ta Ri­ca y en cual­quier otra par­te, co­mo una he­rra­mien­ta pa­ra la den­si­fi­ca­ción de las ciu­da­des, que es ac­tual­men­te la úni­ca so­lu­ción de desa­rro­llo sos­te­ni­ble.

Asi­mis­mo, Adria­na Acos­ta, gerente de mer­ca­deo de Por­ta­fo­lio In­mo­bi­lia­rio, ase­gu­ró que exis­ten otros as­pec­tos que in­flu­yen en el im­pul­so de es­te ti­po de obras, co­mo el ma­xi­mi­zar los me­tros cua­dra­dos de cons­truc­ción que pue­de te­ner un te­rreno en el GAM, don­de las op­cio­nes de cre­ci­mien­to ho­ri­zon­tal se han ago­ta­do en zo­nas de gran de­man­da.

Tam­bién, men­cio­nó que la ma­yo­ría de los desa­rro­llos ver­ti­ca­les se adap­tan a los ta­ma­ños de apar­ta­men­tos que los con­su­mi­do­res pue­den com­prar y ad­qui­rir lo que los ha­ce más atrac­ti­vos que las ca­sas tra­di­cio­na­les en con­do­mi­nios, adap­tán­do­se más a su es­ti­lo de vi­da.

Otros de los as­pec­tos po­si­ti­vos que traen con­si­go es­te ti­po de cons­truc­ción es que les fa­ci­li­ta a las em­pre­sas la se­gu­ri­dad, con­trol de ac­ce­so, dis­po­ni­bi­li­dad de par­queos y los es­pa­cios son idó­neos pa­ra adap­tar­se al ti­po de ofi­ci­nas que se re­quie­ra, des­de las más tra­di­cio­na­les has­ta es­pa­cios más mo­der­nos.

Por su par­te, Al­ber­to Bo­ni­lla, di­rec­tor de pro­yec­tos de Gar­nier & Gar­nier Desa­rro­llos In­mo­bi­lia­rios, con­si­de­ra que las cons­truc­cio­nes ver­ti­ca­les han man­te­ni­do un im­por­tan­te cre­ci­mien­to des­de ha­ce más de cua­tro años en el país.

“Es­to se de­be a fac­to­res co­mo el au­men­to ace­le­ra­do de la po­bla­ción, la ne­ce­si­dad

de re­si­dir en nú­cleos ur­ba­nos, cer­ca de las fuen­tes de tra­ba­jo y po­cos te­rre­nos dis­po­ni­bles pa­ra cons­truc­ción en es­tos lu­ga­res, lo cual tie­ne un im­pac­to di­rec­to en el au­men­to del pre­cio de la tie­rra”, ex­pli­ca.

El desa­rro­llo de obras en al­tu­ra prin­ci­pal­men­te en el GAM tam­bién se ha in­cre­men­ta­do de­bi­do a que en la úl­ti­ma dé­ca­da es­te sec­tor se con­vir­tió en una gran man­cha ur­ba­na que pro­vo­có que los lí­mi­tes en­tre ciu­da­des se co­nec­ta­ran, ge­ne­ran­do en ho­ras de al­to trán­si­to que los tiem­pos de tras­la­dos en­tre pro­vin­cias au­men­ta­ran y las tie­rras se en­ca­re­cie­ran.

An­te es­ta si­tua­ción es que los pro­yec­tos re­si­den­cia­les y de uso mix­to son de gran in­te­rés pa­ra las per­so­nas, en es­pe­cial por los jó­ve­nes que desean vi­vir cer­ca de sus tra­ba­jos pa­ra me­jo­rar su ca­li­dad de vi­da.

Ac­tual­men­te, los desa­rro­lla­do­res y las in­mo­bi­lia­rias tam­bién han op­ta­do por im­pul­sar los edi­fi­cios ha­cia lo al­to por ra­zo­nes de cos­tos, pues cuan­do se cons­tru­ye en ver­ti­cal se op­ti­mi­za y se lo­gra sa­car ma­yor ren­di­mien­to por me­tro cua­dra­do del te­rreno. Ade­más, por­que la ge­ne­ra­ción mi­lle­nial es más pro­pen­sa a cam­biar el es­ti­lo de vi­da de re­si­den­cias in­di­vi­dua­les, por vi­vien­das don­de las zo­nas ver­des son com­par­ti­das.

Las obras en al­tu­ra han in­cre­men­ta­do de­bi­do a que en la úl­ti­ma dé­ca­da la GAM se con­vir­tió en una gran man­cha ur­ba­na, que pro­vo­có que los lí­mi­tes en­tre ciu­da­des se co­nec­ta­ran.

Ne­ce­si­da­des en ma­te­ria de al­tu­ra

Pe­se a que la cons­truc­ción ver­ti­cal trae con­si­go una se­rie de be­ne­fi­cios prin­ci­pal­men­te pa­ra las zo­nas ur­ba­nas, exis­ten dis­tin­tos fac­to­res que no han per­mi­ti­do que en el país se desa­rro­lle con tan­ta fre­cuen­cia las edi­fi­ca­cio­nes en al­tu­ra co­mo otro ti­po de obras.

Por ejem­plo, el Ing. Stein­vorth co­men­ta que aún cuan­do Cos­ta Ri­ca po­see to­do lo ne­ce­sa­rio pa­ra im­ple­men­tar la cons­truc­ción en al­tu­ra, co­mo mé­to­dos cons­truc­ti­vos mo­der­nos y em­pre­sas di­se­ña­do­ras y cons­truc­to­ras idó­neas, lo que fal­ta es ma­yor con­cien­cia de la ne­ce­si­dad de de­te­ner la ex­pan­sión ur­ba­nís­ti­ca ho­ri­zon­tal, que pro­du­ce una in­va­sión de zo­nas agrí­co­las y mon­ta­ño­sas que a muy cor­to pla­zo pro­du­ci­rá da­ños am­bien­ta­les irre­ver­si­bles.

“La prin­ci­pal pro­ble­má­ti­ca y obs­tácu­lo pa­ra desa­rro­llar la cons­truc­ción en al­tu­ra es la sis­te­má­ti­ca opo­si­ción de mu­chos go­bier­nos lo­ca­les que li­mi­tan la al­tu­ra de las edi­fi­ca­cio­nes con el con­cep­to erró­neo de que la cons­truc­ción ver­ti­cal pro­du­ce ha­ci­na­mien­to”, co­men­ta Stein­vorth.

Asi­mis­mo, la re­pre­sen­tan­te de Por­ta­fo­lio In­mo­bi­lia­rio men­cio­nó que uno de los prin­ci­pa­les obs­tácu­los de es­ta ten­den­cia es la li­mi­ta­ción res­pec­to a la al­tu­ra que se per­mi­te pa­ra es­te ti­po de edi­fi­cios, lo que afec­ta la ren­ta­bi­li­dad de la in­ver­sión y au­men­ta los pre­cios fi­na­les. Ade­más, hay li­mi­ta­cio­nes res­pec­to al uso del sue­lo que im­po­si­bi­li­tan desa­rro­llos in­tere­san­tes en al­gu­nas zo­nas.

Pa­ra Bo­ni­lla, otra de las ne­ce­si­da­des es que aún exis­te una li­mi­ta­ción en te­mas re­gu­la­to­rios pa­ra la cons­truc­ción ver­ti­cal. Los go­bier­nos lo­ca­les tie­nen po­co co­no­ci­mien­to so­bre el te­ma y tra­ba­jan con sus pla­nes re­gu­la­do­res, que en mu­chos ca­sos es­tán desac­tua­li­za­dos.

“Que­da tra­ba­jo por ha­cer, prin­ci­pal­men­te, pa­ra re­gu­lar as­pec­tos re­la­cio­na­dos con la sos­te­ni­bi­li­dad, los lí­mi­tes de al­tu­ra y ubi­ca­cio­nes pa­ra lo­grar un ma­yor or­de­na­mien­to ur­bano. Tam­bién, se de­ben eli­mi­nar al­gu­nas tra­bas pa­ra cons­truir edi­fi­cios de más de tres ni­ve­les en al­gu­nos can­to- nes del país”, ex­pli­có el di­rec­tor de pro­yec­tos de Ga­nier & Gar­nier Desa­rro­llos In­mo­bi­lia­rios.

¿Có­mo se re­gu­la es­te ti­po de cons­truc­ción?

En Cos­ta Ri­ca, la he­rra­mien­ta que ve­la por el desa­rro­llo de cons­truc­ción en al­tu­ra son los pla­nes re­gu­la­do­res, que bá­si­ca­men­te han te­ni­do tres con­cep­tos tra­di­cio­na­les: la zo­ni­fi­ca­ción, la den­si­dad y la al­tu­ra, com­bi­na­do con ellos la co­ber­tu­ra.

De acuer­do con el Arq. Víc­tor Mon­te­ro, miem­bro del Coun­cil on Tall Buil­dings and Ur­ban Ha­bi­tat (CT­BUH), Ca­pí­tu­lo Cos­ta Ri­ca, los pla­nes re­gu­la­do­res son me­ca­nis­mos que des­de una pers­pec­ti­va de pla­ni­fi­ca­ción, han pro­vo­ca­do la ex­pan­sión de la man­cha ur­ba­na, la frac­tu­ra en­tre los dis­tin­tos usos que ha­ce que una per­so­na vi­va en un lu­gar y tra­ba­je en otro, con po­cas po­si­bi­li­da­des de en­con­trar ofer­ta la­bo­ral cer­ca de don­de re­si­de.

Ade­más, Mon­te­ro in­di­có que otro as­pec­to que han ge­ne­ra­do es­tas he­rra­mien­tas es la frac­tu­ra en la cohe­sión so­cial, pues en al­gu­nas zo­nas se de­ter­mi­na -a tra­vés del con­cep­to de den­si­dad­la can­ti­dad de per­so­nas

“En la vi­ta­li­dad del te­ji­do so­cial se en­cuen­tra tam­bién una vi­ta­li­dad del te­ji­do ur­bano, y es­to ge­ne­ra más opor­tu­ni­dad y más igual­dad”

que pue­den re­si­dir en un sec­tor, mien­tras en otros áreas de la mis­ma zo­na pue­den vi­vir más o me­nos per­so­nas de lo es­ta­ble­ci­do en la an­te­rior, lo que oca­sio­na frac­tu­ra de la ciu­dad en zo­nas de cla­ses.

“El re­to de las ciu­da­des es lo­grar mix­tu­ra de uso y mix­tu­ra so­cial, que pue­dan co­exis­tir en un mis­mo lu­gar in­di­vi­duos que ne­ce­si­tan vi­vien­da ase­qui­ble o per­so­nas que les gus­ta un po­co más el área y que co­mo en las gran­des ciu­da­des en el mun­do co­mo Nue­va York, París o Lon­dres pue­den con­vi­vir unos y otros, por­que en la vi­ta­li­dad del te­ji­do so­cial se en­cuen­tra tam­bién una vi­ta­li­dad del te­ji­do ur­bano, y es­to ge­ne­ra más opor­tu­ni­dad y más igual­dad” ex­pli­có Mon­te­ro.

Cortesía: Gar­nier & Gar­nier Desa­rro­llos In­mo­bi­lia­rios

Cortesía: Por­ta­fo­lio In­mo­bi­lia­rio

Cortesía: Por­ta­fo­lio In­mo­bi­lia­rio

Cortesía: Gar­nier & Gar­nier Desa­rro­llos In­mo­bi­lia­rios

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