Property:居屋地價信託基金 解上車困局

Capital Entrepreneur (HK) - - Contents -

多年來我都對增加供應能令樓價大跌這論據不認同,現在發生的事實亦然。因為樓花供應遠水不能救近火,所以我們必須要在樓花增加足夠供應且產生效果前,再想一些辦法去平衡供求,否則等到新樓花供應能產生平衡效果時,樓價已經比現在高得多。

居屋政策,很少人留意到它其實是一個賺錢的房屋資助項目,它不是「貼錢」給受助者,而是用平實的建築成本起樓,然後暫時不需要受助者繳付地價的情況下產生一個上車低門檻。這做法不蝕本之餘,在量化貨幣的時代中其未補的地價更成為居屋政策能賺大錢的部分。只不過居屋賺錢和地價上升的高效能,不合乎政治的期望,所以政府和人們絕口不提,也不承認。

但筆者認為,居屋未補地價的部分正正是年輕人解決房屋問題的希望!

我們計一計數,根據 2015 年 2月的政府公布,未補地價的居屋有 25 萬個,如果以每個平均未補地價是 50 萬的話,其資產就總值 1,250億,如果未補地價是 100 萬的話,有關資產就是 2,500億了。政府應將這批龐大的資產上市成為「紙上房產」,即是房產信託基金,只分配給未買樓的年輕人去認購,紙上物業的好處是幾乎可 以即時滿足未買樓的人的需求,但是不會即時搶高房地產市場的有限放盤量及供應。

年輕人在未儲夠首期之前可認購這些紙上房地產,亦即是說在儲錢的過程去持續買入這些房產基金,令他們在樓價的高速增長期不會儲錢慢過樓價升。兩個在人均入息中位數的年輕人,本來要儲 3 至 5 年的錢才可以得到上車盤的首期,但儲蓄期間樓價仍有機會上升;如果買以上概念的房產基金作儲蓄就可同步升值了。當然,年輕人買這些紙上房地產是有風險的,但就算買樓甚至強積金,何嘗不是具有風險?我不見得紙上房地產會的風險會高於其他投資項目。政府更可以只收取 0.5%的管理費去與強積金「頂爛市」,製造一個更大的競爭效應令市民受惠。

在貨幣戰爭中,中國似乎是用「磚本位」,即透過低按揭的房地產市場去為國家打造強而有力的「硬資產」。香港也應適時改變,不要沉默在歐美國度的過時保險制度中,政府應放寬容許市民將強積金的積蓄成為買樓首期或轉買以上的「居屋房託基金」,這樣不但可解決買樓的需要,更可為強積金造成良性競爭。保險制度的管理費減低,才是多項福利制度包括「全民退保」的真正出路。

不少人認為,愈多的樓花供應樓價就可以愈平,但房地產是重成本的產品,貴的人手、貴的地皮、貴的建築材料⋯⋯愈多人起樓,有限的材料及人力資源會愈被抬高,需要絕對性超額多倍的供應量,樓價才能戲劇性下跌,又或者,普遍發展商借貸過高,才會令發展商在供應增加下急售。如果沒有這兩個條件配合,所謂多供應只會令樓價愈來愈貴!

汪敦敬祥益地產總裁

Newspapers in Chinese (Traditional)

Newspapers from Hong Kong

© PressReader. All rights reserved.