Property:年輕人置業並不難

Capital Entrepreneur (HK) - - Contents -

要置業除了靠父母及政府幫一把外,亦可靠自己,包括運用財技!

首先,我們要訂定甚麼才是對年輕人「落地」的「置業儲蓄計劃」,我認為以兩位人均入息中位數字的年輕人,將每月收入的30%做儲蓄,去買差餉物業估價署的新界細單位( 40平方米以下),這算是一個合理的標準。如果你不想買新界區,或者你不想儲蓄收入的30%,對不起,我認為這個是一個「離地」的追求,脫離了現實去期求。

如在 2011 年,一對年輕人的 30% 收入最初可以每月儲蓄約8千元,根據當時差餉物業估價署的新界細單位( 40平方米以下)的平均樓價是 223 萬,但是因為樓價及收入都是不斷增進的,儲蓄到一成首期的時間延後至 44 個月,我叫這種做「無車追車」。

運用財技,就是「有車追車」。假設我們選擇當時買房產信託基金領匯的股票,而兩位合乎人均入息中位數字的年輕人,將他們收入的 30%不斷在不同時間都買入領匯(後來的領展)的股票,也隨著人工、估價和樓價不斷上漲,能儲到一成首期的時間應該是 33 個月,完全抵銷了本來因樓價上脹引起的儲首期時間延誤。顯然年輕 人是有足夠的能力買到樓的,不過要如上一代一樣要付出足夠的代價。

事實上我身旁不乏靠自己置業的年輕人,而市場的細單位成交,其實仍然以靠自己置業的居多,所謂「成功靠父幹」近年的確大增,但仍未算是市場的主流,誤信「後生仔無能力買樓」,侮辱了年輕人,亦對靠自己苦幹的置業者極不公平!

房產信託基金是其中幫到年輕人的財務工具,好處是可以在年輕人未儲夠首期之前,儲蓄已透過「紙上地產」得到套戥,而這班未置業的人士買「紙上地產」是不會搶高房地產的現貨供應。

各位不要誤會,小弟不是想推銷「領展」基金,叫入世未深的年輕人「下海」股票戰場未必是一個最好的提議,我想提倡的其實是政府應該將「閒置」的約 25萬個居屋未補地價部分成立房產信託基金,只批售給未置業的年輕人,給他們一個穩健的套戥工具,在未儲夠首期之前,能夠以車追車!更加重要的是,幫助年輕人重新進入刻苦儲錢買樓的正確路途,重拾失去了儲蓄的價值觀,否則年輕人對未來失去了希望,亦令社會失去了安定的基礎。

在投資專家的角度來說,最少值 2,500 億以上居屋未補地價資產,足以給到數十萬個年輕人置業的曙光。

置業從來都是一個艱苦的過程,但是近年社會很多人都認為「今天年輕人買不起樓」,這個是很錯誤的觀念,「累死人」!作為一個投資專家,我認為年輕人是否買得起樓,應該以數據為依歸,不應該靠感覺,更不應該被民粹帶到去思想誤區,否則不單令有能力者放棄了置業目標,更令社會錯過了幫年輕人置業的方案。「大話怕計數」,本篇就一起去探討。

汪敦敬祥益地產總裁

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