「我對樓市的十大忠告」(一)

每年年初我也會撰文「我對樓市的十大忠告」給讀者參考,一直也得到很好的回響,今年看法如下⋯⋯

Capital Entrepreneur (HK) - - Business | Investment : Property -

( 1)樓價續升破頂:雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是,樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下顛覆向上,在2017 年繼續破頂。( 2)人心悲情虛怯,樓價雖仍在上升軌道但過程中仍不乏「假跌」!外圍因素波譎雲詭、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。貧富懸殊及政治也已令群眾從心底決裂,加上經濟轉型令不少行業也受衝擊, 2017年不乏悲哀及人心動盪的時刻,但未上車人士仍然要面對樓價持續高企的事實。( 3)樓市辣招左右大局:樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會累積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招,當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,在成交稀少的今天,只要放盤量增加比成交多,樓價上升必可放緩,樓市可更健康發展,否則只能拖長升勢,樓市繼續價升量跌去發展。( 4)購買力流動決定板塊冷熱:樓價雖然大勢相 同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身分和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己! ( 5)租金回報影響大局: 2009 年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在 2016 年 11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。租金在未來的表現,有幾個可能: a) 租金鞏固一段時間之後租盤減少及租金上升。b) 租金在租盤繼續增加下逐步下調。c)「資產荒」進入下半場,即租金與樓價脫軌發展,即樓價仍長遠上升下租金回報率下降。

( 待續 )

汪敦敬祥益地產總裁

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