urban planning:搵丁——淺談丁屋政策

Capital Entrepreneur (HK) - - Contents - 林筱魯資深規劃師、古物諮詢委員會主席

批評丁屋政策的聲音可說是不絕於耳,大體的理由在於幾點:傾斜新界人士利益,不公平;發展密度低,浪費土地;新界男丁人口不斷增加,土地有限,政策難以持續。針對這課題,坊間與政界都有不少建議。本文無意從歷史或法律角度細說分由,只用常理、基本事實和數據讓讀者自行分析。

若單從群體權益角度看公平與否的問題,那丁屋政策不單明顯對非原居民不公平,對女性原居民也不公平,這是毋容爭論的事實。問題只在公共政策並不只以公平為原則,所以美國和澳洲的原住民都擁有某些受法律保障的特權;切身一點,基本法也容許香港人在一國兩制的框架下擁有不少大陸人沒有的權利。當我們是擁有特權的一方時,有多少人會高舉公平的旗幟?

討論丁屋發展是否浪費土地的問題前需要先了解兩點:

1. 全港共有 642條「認可鄉村」,已規劃作「鄉村式發展」用地的約有 3,300 公頃,其中有 1,200 公頃為政府擁有的未發展土地。「認可鄉村」當中有不少早已無地可建,有不少位置偏遠或被包納在郊野公園範圍以內。「鄉村式發展」用地並不只是用作興建丁屋,也大多包含了村內原有的屋地,亦即不用丁權也可以重建。相關已規劃的用地卻有不少位於斜坡,沒有車路、污水渠等基建配套。政府擁有的 1,200 公頃,則包括了一些屋與屋之間的窄巷或散落各處的零碎土地。2.按法例的準則,建丁屋有嚴格的規範。但只要 1,000 尺用地,便足夠興建一幢獨立兼四面有足夠通道的三層共2,100尺的丁屋,亦即每 10,000 尺便可以建 21,000 尺樓面,容積率 2.1倍。這樣的密度並不罕見。只要查看各區法定規劃圖,到處都有容積率低於2倍的發展,更有不少為了周邊環境和基建不足的原因而只有0.2 至 0.8 倍的發展。

這些已規劃的「鄉村式發展」用地,究竟有多少適合轉作其它用途,或能夠加大發展密度,只要稍花功夫在地圖上看看或稍作現場考察,便都一目了然。

村地有限而丁權無窮,所以丁屋政策難以持續的立論是對的。丁屋政策自 1972年開始至今,批出了逾4萬間。再看過去十年的數字,政府接獲逾 21,500 宗申請,批出的 9,600 多宗,每年平均批出不及1,000間,積存個案逾萬。輪候公屋時間超過四年,輪候丁屋更隨時超逾十年,這些數字反映了政府處理問題的兩則手法:限量供應適合發展的村地和以慢板節奏處理申請。管他丁權無窮增長,沒合適的地便沒法申請;管他有權申請,但輪到老死可能也未批出。

對從政者而言,撼動丁屋政策以進佔道德高地,實在無可厚非。但某些提議實在違反常識和偏離現實。其中最難明白的是建議發展多層丁屋。

丁屋政策引人詬病的其中一點是轉讓丁權和業權。現時政府並不會補貼或資助合資格村民興建丁屋,有地有錢的便自行申請興建,有些沒地沒錢的可能選擇冒險賣丁求財。撇開有那些「鄉村式發展」用地具備發展多層樓宇的環境條件和配套的規劃問題,建議者好像都對誰負責融資建屋?如何編配權益予合資格人士?是否限制出租和轉讓?等等問題都視而不見,避而不談。

從務實的角度看這些建議,筆者只能評之為極度切題: 廣東人說的「搵丁」是也!

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