property:「我對樓市的十大忠告」( 二 )

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( 6)發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迴異:發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將越來越惜貨,囤積收益也越來越高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力,除非政治上立例發展商必須在限期內出售,否則來年一手樓花成交量不應有太大增長! ( 7)境外購買力水淹香江:全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真地以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止是中資,而是來自越來越多不同國家的資金。不單止樓價下跌,可以是經濟災難,樓價上升令社會撕裂一樣可以是一種「災」,救災是要增加政府的效率,近年的反政府、拉布,以拖垮政府為樂事的風氣無疑耽誤救災的效率,是自我謀殺。( 8)勿低估中國實力,勿迷信美國神話: 09 年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已波譎雲詭,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝突! ( 9)下一代已無「地」自容:樓市於 2011 至2016 年對比 2004 年至 2010年平均每年全港成交就減少了 4.5萬宗左右,全港增加的一手供應平均每年只是增加了數千伙,而每年首次新婚約 4萬個登記和加上持單程證移居香港的人士每年也約4萬個左右,房屋供應短缺的問題是日益嚴重的,每延遲一日去疏導,下一代將來都要付出沉重的代價。但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地越來越應付不到,加上,業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,就算有足夠供應上車人士都可能買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況。隨著大量的基建完成,將會越來越多香港年輕人轉移到內地居住。( 10)扭曲市場衍生的入市板塊:三房單位樓價不少比兩房呎價平兩成左右,但是在全港181萬的可售單位裡面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要,所以三房來說,現在樓價500萬以下的三房單位的入市良機,另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能耐較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。基於「買有風險,不買也有風險」的原則,既然不買風險仍然存在,若能量力而為及選擇合適板塊入市,現在仍可以是置業良機,環球各國的「去美元化」工程尚未完成,滔滔不絕的量化貨幣潮仍會推高樓價,令「升災」更為嚴重。

續上期,繼續分享今年我對樓市作出的忠告:

汪敦敬祥益地產總裁

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