香港樓市世界第一

近期香港最熾熱的民生經濟話題,便是持續創新高的樓市。去年底時,市場普遍預期,利息將繼續上升,但對息口敏感的債價已現反彈,樓市亦然。加上利好消息不斷,如首富李超人指,兩年內樓價難跌、中資天價搶地、新樓盤瘋狂入票數目及港股做好等,不少長期「等待」樓市調整的港人,難免坐立不安。

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香港樓價有多「貴」?農曆年後樓市接連破頂,中原城市領先指數最新報 149.38,從絕對值看,比 97年的頂點再高五成。若以家庭收入對比樓價,至二月,比率約18x,即每戶不作任何消費,要18年再可供完物業。從右圖中可見,該比例已為全球最高,代表港樓是全球最貴。

那現在應否買樓?畢竟高位接貨,心理壓力不少。故投資者要知的,是「未來樓價會否大跌?」。 資料來源: Demographia *易居 2015年數據

雙辣招、收緊按揭比例、加息及國內資金流出受限等負面因素,仍難阻樓價上升,反映住屋需求遠大於投資需求,即港樓的供求失衡問題非常嚴重。

從供應看,至 2020 年前,供應勢增加,但公私營房屋每年新落成量,仍難逾三萬五伙水平;加上政府的雙倍印花稅使賣樓及換樓大減,令供應進一步減少,亦是幫兇。

從需求方面來看,以年淨人口增長 4.7 萬,以每戶3人計,每年因人口變化而增居住需求為1.6 萬伙,加上每年約 1.7萬伙的其他需求。即 3.3萬伙為實質住屋需求增長,跟供應相若。故在 98 至 03年因供應增而樓價大跌的情況,數年內難以重現。

另外,樓市要調整,本港利息亦需明顯上升,如 1%或以上,但似非今年內會出現。更甚是,早前美加息,但港竟減按息,可推算香港資金成本仍有力維持低水平,有利買家。

因此,除非: 1. 中國出現經濟危機; 2. 美國通脹失控而大幅加息; 3. 新特首成功改革土地政策,如利用郊野公園或棕地作發展,使公眾預期扭轉; 4. 港府有權影響單程證數量,令新來人口以萬計減少。否則兩三年內樓價不會出現大幅調整,高樓價還會維持頗長時間。即使從回報看買樓收租已不吸引,但有供款能力的自住人士,還應考慮買入。

梁鈞宇中原資產管理執行董事

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