合作社房屋

面對嚴峻的住屋問題,坊間有建議說政府應以免收地價方式,推出不容自由轉讓業權的合作社房屋。合作社房屋的概念和實踐,在世界各地和香港都並非新事物。簡單而言,是政府以不同的扶持政策,協助非牟利的合作社,為其社員或市民興建租用或自置的居住單位。有些合作社是由政府委聘的管理機構或個人組成,也有完全由個人組成而獨立營運的互惠合作社。無論甚麼管理模式和架構,其目的都在於為社員或合資格的市民,提供經濟上可負擔的合適居所。

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創立於 1950年代的香港政府公務員建屋合作社,是當時政府以三分一市價批出土地,為公務員提供的房屋福利計劃,讓合資格的公務員以合作社形式建屋,同時獲得政府貸款支付地價和建築費,並且擁有樓宇業權。由於項目有資助性質,故有轉讓限制。廣義而言,香港平民屋宇有限公司也是房屋合作社。除了為安置石硤尾大火災民的徙置屋外,它在1965 年興建了共有一千六百多個單位的大坑西新村,至今一直為居民提供廉租住所。

房協充當發展者角色

但要數合作社的表表者,非香港房屋協會莫屬。自1948 年成立以來,它總共興建了近六萬四千個居住單位,佔當中半數屬於廉租屋宇,其它則包括針對不同群體的自置或租用單位。而「夾心階層住屋計劃」則是當年政府以特惠地價批予香港房屋協會興建的出售資助房屋。目標指向收入不足夠買私人物業,但又不合資 格申請居者有其屋及公屋的中產市民,購入單位有五年轉售限制。若然合作社房屋的主要目的在於為有需要的市民提供可負擔的合適居所,那讓我們先看看香港對比一些西方國家的情況。以下的數據節錄自歐盟相關組織在2012 年發表的一份報告。

港資助出租房比例超歐美

表中可見,香港的資助房屋比例,尤其是資助出租房屋的比例,遠高於歐美地區。而資助自置單位,包括合作社單位的比例,也明顯高於大多數地方,並不欠缺對市民居住需要的資助。當然,接近三十萬的公屋輪候冊固然顯示出租房屋的供應量仍不足應付需求;再看居者有其屋計劃的入息上限為五萬二千元,全港約近八成家庭合資格申請,居屋也是永遠供不應求。那麼我們必須問,除歷史原因外,現在推動合作社房屋的目標受益社群是甚麼家庭?如果原因是居屋的售價過高,只要調整出售價的折扣率便可以。如果同時要針對資助房屋在補地價後轉售圖利的問題,只要進一步鎖定轉讓限制便可以。如果需要兼顧入息超越申請居屋上限的家庭,只要借助房屋協會這個合作社重推夾心階層住屋便可以。是否免卻地價並非問題的核心。若然合作社房屋的概念不單是更便宜和不能轉讓圖利的資助自置居所,那麼是否要特別照顧某些群體的需要?若要倣效當年推行公務員合作社房屋計劃那樣,既要特惠撥地,又要貸款資助建屋,又同時爭奪有限的建屋土地資源,公眾必定會質疑政策的必要性和公平性。若果不給建築貸款資助,受惠的社員又如何通過合作社融資 ?問題種種,難以盡述。現在坊間所說的合作社房屋,一則未能清晰說明政策目標,二則欠缺執行細節,實在難以引發廣泛而認真的討論。

林筱魯

資深規劃師古物諮詢委員會主席

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