放寬啟德地積比率有好處

啟德發展區的住宅地皮,近半年來地價狂飆,屢屢引起全城轟動。雖然數幅地皮皆由同一中資集團奪得,但由眾多發展商爭相入標可見,各方面都看好這片被稱為「城中之城」地區的發展前景。

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去年 11 月初,海航集團旗下香港海島建設地產以逾 88.3 億元,拍得啟德發展區第1K區三號地盤住宅地,每呎樓面地價為 13,500 元,較估值上限高近九成;但僅相隔一個月,該集團又以樓面呎價 13,600 元的「天價」拍得同區毗鄰的另一幅地皮,再寫下新紀錄;今年 1 月,啟德發展區第 1L 區1號地盤,以 55.3 億港元批予海航集團旗下公司,每方呎樓面地價約1.3 萬元,再次高於市場預期;到了今年3月,該集團再次以 74.4 億元奪得啟德第1L區2 號地皮,每呎樓面地價元 13,500元,較市場估值上限高4%。由此可見,各界都看好這片被稱為「城中之城」地區的發展前景。

規劃署早前在進行啟德發展第二階段的檢討時,曾提出過修訂建議,將2007年提出的住宅單位總數,由原本的 3.9 萬伙大幅增加28% 至近5萬伙,地積比率由原來的 4.5 至 5 倍,增至

6.5倍,以提高區內的發展密度。當時,筆者亦曾撰文表示讚同。不過,城規會研究過該份檢討報告之後,認為由於區內的住宅地皮數目有所增加,樓宇的地積比率可以不用那麼放寬,本月上旬決定把平均的地積比率相應調低至6倍。

對於城規會這個決定,筆者覺得甚為可惜。因為香港的土地資源非常珍貴,尤其位於市中心黃金地段的地皮,若不地盡其用,實屬資源浪費。其實,筆者在2003 年及2004年亦曾擔任城規會的委員,當時,香港的樓市正處於低迷時期,政府及社會主流意見都贊成收緊地積比率及樓宇高度限制,以求減少供應,穩住樓市。但此一時彼一時也,現在是房屋嚴重供不應求,當時制訂的規例經已不再適用。

作為政府重點發展的新區,啟德的規劃必然會採用最現代、高效的設計,因此筆者認為十分適合嘗試加大發展密度,打造一個既高容量而又兼顧到舒適空間感的「城中城」。現在城規會把規劃署建議的六點倍地積比率下調至6倍,雖已高於原限制,但與港島某些地區的8倍、9倍乃至 10倍比較,仍過於保守。

有城規會委員擔心啟德的社區設施和交通配套未必能應付。這擔心是有道理,所以政府需要設法解决。鐵路方面,讓市民引頸以待多時的「沙中線」,希望能夠早日通車;道路方面,屬於六號幹線的「T2主幹路」及中九龍幹線,亦須盡快興建;行人通道方面,筆者力倡沿海傍興建一條集購物、觀光、休閒娛樂於一體的海濱長廊,貫通啟德郵輪碼頭、九龍城、土瓜灣、紅磡至尖沙咀。所謂「路通財通」,三管齊下,相信可讓啟德的發展更加完善。

政府一直有計劃把九龍東打造成香港第二個商圈,不妨考慮以啟德為大膽放寬地積比率的起點,累積經驗,然後逐漸步推展到九龍東乃至更多地區,使土地資源得到更加高效利用。

李秀恒香港中華廠商聯合會會長

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