海外移民投資新形勢

Capital Entrepreneur (HK) - - Contents - Text / Schiller Fung Photo / Cheung Chin Yui, Sam Kwong

根據保安局最新資料顯示,估計過去1年共有逾 7,600港人移民海外,雖然未能與97的移民潮相比,但仍然創過去3年新高。另一方面,受中國內地資金影響,全球各大城市房產價格屢見升勢,香港人面對城中沖天上昇的樓市,充裕資金謀求出口,海外置業再度成為房產投資新主題。到底香港人是穩守突擊,進軍海外?還是因為樓價過熱而無處可逃,決定遠走他方?我們請來海外物業專家以及投資顧問,為我們一一剖析。

本港樓市屢試新高,以 2012年起計算,本港平均樓價至今累升近6成,亦一早收復97高位的失地,與97年樓價高位相比,更高逾9成。香港的生活成本亦同樣續見攀升,世界各國調查機構最新公布的生活指數調查報告當中,香港常與日本東京、美國紐約、英國倫敦並駕齊驅。不少資金充裕的買家均開始觀望海外物業,刺激眾多物業代理亦群起推廣不同地區,包括向來甚受香港人歡迎的置業地英國。

英國:港人情意結

近年英國正值多事之秋,從脫歐黑天鵝、一連串恐襲加上各種內外政治不穩,令英鎊多年難以重新收復失地,回到舊日高位,筆者行文之 際,英鎊報 9.94 兌 1 港元,較 14年6 月的高位近 13 兌 1 跌近 23%,不少投資者看準英鎊匯率低水,與倫敦作為世界第一都大商業中心的投資價值。專長英國及泰國投資的FANSS- MORE代理行政總裁及合夥人李丹翔( Amous)表示:「香港人對英國始終有一份情意結。說到底,香港在 1997年前是由英國管治的,不少港人在英國有親戚或是朋友,對於英國的地區,生活文化,或是大街小巷都比較熟悉,香港人的語言能力亦足以應付,因此英國從以前至今均一直是香港人海外置業的熱門地點。」

英國對於香港而言,不但是「前宗主國」,更是留學勝地。據統計,英國目前約莫有2萬名香港留學生,而 2016 年英國亦曾簽發逾 9,000 張學生簽證。學生亦需要居住地,當學校宿位不足,而房租相對昂貴,便促使了港人父母投放資金置業, Amous續指出:「港人對英國的另一大情意結是留學,不少家境有一定經濟實力的父母,總喜歡將子女送到英國,而不論是中學或是大學,宿位總是有限,孩子要另外謀求住宿,而倫敦等地的房租不見得便宜,因此又有了『以房養學』的名詞,即指子女到英國的時候直接買物業,到子女畢業的時候再買出去,升值的所得已足夠彌補學費。」

英國房產的升值能力

倫敦、紐約、香港並稱「紐倫港」,除了因為三者皆是世上最核心的商業都市以外,另一原因在於三個城市在樓市上均出類拔萃。根據數字顯示,倫敦雖然於 2007 至 08年期間因為金融風暴而急劇下挫,但若於 1997年起計算,過去20年的樓市仍然平均錄得整體升幅,而至2013年,樓價已回復 08年崩盤前水平。Amous 表示:「今天英鎊的匯價相較過去更為低水,但另一方面倫敦的樓價仍然持續上升,如此這般此消彼長之下,香港人在低匯率的時間買入英鎊,並購入英國房產,就能賺取匯價及樓價的雙重差價,從而長線投資。就觀察過去 20年的樓價,以『10年』為單位的話,倫敦樓價從長遠計算而言均錄得升幅。」

現時絕對大部份國家均無法以置業方式換取居留權,海外置業必然是投資心態為主, Amous表示:「現時以倫敦最中心的地區計,投資回報一年約有二至三厘,而如果非 Central- London地區的話,也可以有三至四厘回報,就投資物業而言,這其實已是非常好的回報。」

近數年香港樓市以史無前例的速度急升,再加上政府使出多種印花稅及「三年綑綁期」措施令二手樓市陷入泥沼,可承造較高按揭的一手樓市被催谷熱搶。年青人上車無望,甚至投資者也開始轉戰海外, Amous 指出:「近年海外置業的查詢確實增加了,香港的樓市形勢是其中一個誘因。有年青的夫婦努力儲了60 至 70 萬的首期,可是無法追得上樓價的升幅,便向我們查詢英國物業的情況;又有資深投資者覺得在香港投資不划算,受其他國家的樓盤吸引而將資金轉至國外,這不只是發生英國,還有泰國等地一樣。」

要注意發展商的背景

港人對於英國投資最大的印象,相信是去年發生的「爛尾樓」事件,去年 12 月,有約 200人經中介購買英國樓花,支付高達樓價 40% 至80%訂金,最後英國發展商卻將宣稱「將樓花重新注資成投資計劃」,買家無法追回訂金之餘亦未能如期收樓。Amous指出購買英國樓要注意的要素之一,正是訂金的百分比:「其實你想想看,發展商買了一塊地,發展一個樓盤,他們賣樓能穩賺六成或是七成以上嗎?如果他們在樓花期已收取你樓價六成以上的金錢,然後一走了

之,那麼他們已賺夠。所以,即使我們身為仲介,亦幾乎不會推銷首期或訂金需要超過3 成以上的樓盤。」

日本:東亞投資熱點

俗語有云:「三十年河東、三十年河西」,日本曾經在 90年代經歷過經濟泡沫的大時代,及後泡沫爆破,日本房產市場未復當年,即使日本政府一直以負利率刺激市場,但因為新世代產業轉變及企業老化等因素,加上泡沫時代的陰影,令日本樓價一直處於低水平。相比近年樓價颷升的香港,東瀛的樓市竟顯得十分相宜。東日集團銷售經理麥靜雯( Ivone)表示:「對香港人來說,日本始終是較熟悉的國家,日本文化亦備受香港人歡迎,如日本人會較守禮貌,房間會處理得乾淨,準時交租。另外,香港樓價真的升得太快,很多投資者根本無法追趕,而日本只需要五十至六十萬便可以購買磚頭,這對他們而言極具吸引力。」

近年網絡平台發達,各大海外代理以鋪天蓋地式宣傳各置樓盤,不少廣告更以「15 萬首期」、「20 萬首期」為宣傳,吸引資金充裕的香港人。Ivone 坦言:「這些廣告其實是『噱頭』為主,因為就日本樓的情況而言,一般港幣數十萬以至近一百五十萬樓下的物業,其實無法在銀行裡承造按揭,而需要 full- pay。當中所謂『15 萬』入場費,其實就是訂金,可是在付過訂金以後,很快就要全額支付所有樓價。」

投資者質素的提升

由 1990年的大爆破後開始,日本樓市其後20年可謂一蹶不振,一直呈現滑坡式下跌,並且在從 2000起在低位徘徊,就價錢上來說,對有「磚頭夢」的海外人士而言十分吸引。Ivone 指出,購買日本雖然並非新鮮事,但也是近年因為香港的樓市蓬勃,而投資透過各種資訊平台,對日本的了解程度愈來愈高,所以在購買物業的比例上才有增加:「香港人對於日本樓的了解愈來愈深,而且投資的對象亦不像以往數年,只限於數十萬上落的住宅。現時在日本的置業人士當中,約莫有7成人士均有意購入住宅物業,另外又有不少資深投資者,會選擇買入鋪位或是商業中心,以待日後有可能會升值;更有投資者看準近年的『民宿』熱潮,購入物業後改裝成民宿以獲利。」

Ivone 又說,現在面對客人,已不用於以前般完全將投資日本的所有細節重新再說一次,不少投資者已有深入了解:「就好像會買日本鋪位或是商業單位的客人,他們不大可能是在本港沒有投資經驗,一開始就購入了日本物業,而是有豐富的投資經驗,才會想買入日本鋪位博升值。」

投資核心都市地段

雖然經歷了 20年的低迷,但近年在首相安倍晉三的主導之下,日本以貶值日幣、量化寬鬆的方式刺激經濟,令市場稍有起色,加上中國熱錢投資力量強勁,如東京及大阪等一線城市的房間呈現少有的升幅。據由日木國土交通大臣指定東日本不動產流通機構發表的數字顯示,由2015年起至今,東京二手樓價均呈現回暖狀態,每年大約有5%的增長;而關西大坂的樓價上升則更為顯著, Ivone 指出:「購入日本樓的投資方式亦非完全是收租回報,而是瞄準東京及大坂 的核心地段,升勢來的時候,先升值的一定是這些大城市的黃金地區。」

說到日本的租務狀況, Ivone 表示:「市場宣傳部份日本樓可以享7厘或至8厘的回報,其實大部份已是過去式,至少就東京而言是這樣,目前東京的樓價已經上升,租金回報約莫為4厘左右。另外,日本有法例規定,不能因為大幅加租不遂就踢走租客,這不像香港可以隨意調高租金,因此如果每年的租金升幅只是微調,長遠而言則還是房產本身的升值程度比較有投資價值,只需要少數的升幅,便足以勝過所有的租金回報。」

投資階層年青化

回頭再說投資者的心態,原來還是離不開香港高樓價所造成的反作用,筆者問近年是否有眾多港人因為買不起香港房產,而轉以購入日本樓。Ivone立刻回答:「非常多,尤其是年青一輩。」香港不論一手及二手樓價均高處未算高,而在香港約莫 70萬的首期資金,在日本樓已可以 full-pay 購入一間公寓, Ivone 繼續解釋:「我們粗略統計過,這一類型的客戶查詢大概有3 成增長,當中甚至包括父母一輩,有雙親為子女儲了一筆首期,但又覺得在港買樓不夠划算,轉而希望買入日本二手樓,至少能夠買下一個保障,同時亦有一定程度穩定的租金回報。」

新一代移民前景

香港住屋問題嚴峻,不但樓價「離地式」上升,而且居住空間狹少,新市鎮地區偏遠,二手轉賣限制等,令港人愈來愈難以接受香港的住屋環境,另外經濟、教育、民生等公眾議題上的爭拗,令「移民」議題再度成為近日媒體上常見的字眼。本刊於是特別訪問由一眾回流年青人開設的移民顧問公司JSG御海移民。JSG 執行董事林雅賢( Cindy)表示:「其實香港過去1年只有逾 7000港人移民海外,而過去5年之間的平均移民數字約莫維持在5 千至 8千人之間,可以說移民的趨勢會一直持續,不過與 90年代的移民潮相比其實仍然不足為道。」

雖然數字上來看並未構成真正的移民潮,但顧客的查詢仍然有上昇趨勢,尤其是對移民的熱門地點,她指出:「如英國、美國、加拿大及澳洲等熱門地,而近年亦多了顧客詢問東南亞的國

家,例如日本、菲律賓及泰國等等。背後的原因是年輕人在香港買磚頭始終比較貴,如果他們想做業主又有穩定的房產投資,他們就會將目光金錢轉移至海外物業,用以獲取穩定的回報。」

港人信心危機再現

本地調查機構「新世紀論壇」於上月初公佈對逾 1,600名年輕人的問卷調查結果,發現仍有多達 35%受訪者認同「年輕人應該先找人工較低的工作,以排隊輪候公屋」,雖然數字較過往下跌,但仍佔一定比例,對於置業信心,又有 67% 受訪者認為「愈來愈困難」;香港兒科醫學會及香港兒科基金上月亦公佈有關學童與家長學業健康的調查報告,在逾 1,300 位受訪問家庭當中,有高達 88%的家長認為,目前政府給予家長支援不足,另外又有 65%家長認為,現今兒童教育政策比九七前差。從樓價到教育,令更多新世代對社會衍生出無力感,從而思考移民的可能性。

JSG品牌經理梁曦民( Natalie)分析說:「近年移民的查詢客群當中,明顯有年輕化的趨勢。過往移民大軍當中,中產一直是主力,但以往可能是中產家庭待孩子大約到 13 至 15 歲左右,才會認真考慮移民,現在可能是未有孩子的年輕夫婦,或是單身人士,也會查詢移民的詳細情況。另外亦會有父母早就送了子女到海外就學,一方面子女在畢業後不欲回港工作,另一方面是父母子女在外地發展良好,就會打算移民海外。」

Natalie 又指出,在查詢的客群中亦有改變:「近年來查詢的客戶當中,有兩種客群顯著上升,分別是『教師』以及『IT技術人員』:前者可能是因為教育了解本港教育制度,覺得本地的教育出現某程度上的問題,如果他們有或打算有下一代,反而會希望子女未來不用在香港那麼辛苦, 從而考慮移民:至於IT技術人員,則因為不同國家均有『技術移民』方案,當中包括澳洲,只需要技能評定上『夠分』,即使未有受騁工作亦可以嘗試申請。」

置業移民vs投資移民

Natalie 解釋指,移民有非常多的方法,而按照需要付出的金錢可以劃分出難易度,其中如想要透過置業獲得公民身份則屬最難,其次則為投資移民及技術移民,再視乎客戶的背景而定:「其實現時世界上透過置業能獲得居住權的國家不多,如果要獲得公民權的話就更難。就目前而言,歐洲地區有葡萄牙、西班牙、希臘、馬爾他、塞浦路斯,亞洲地區則有韓國濟洲島及馬來西亞。尤其是歐洲地區較不富裕的國家,皆會歡迎投資者進駐,而獲得居留權以後,居留夠一定的年份,然後再經過當地各種的考核,達標的話便可以成為『公民』。」然後,上述方式未必如想象中簡單,她續道:「因為當地要求的居留時間可能達五年及七年以上,甚至更夠,期限結束後亦未必能夠重新再計算。」

創業移民的潛力

因此,就實際情況而言,成功移民的個案當中,「置業移民」會比較以中國內地客群為主,而其他地區的客群則以「創業移民」為主。Cindy根據她的經驗分析說:「因為當中涉及的金額較少,如英國近年推出了只需要 20 萬英鎊『企業家移民』,台灣地區投資移民的門檻更可能只需要十數萬。創業的內容方面,就要視乎不同國家的要求,有部份國家你只需要開設鋪位即可,而另外有部份國家,則會要求你從事與你本身背景相近的行業,用來審核你的申請。」

01 FANSS-MORE 代理行政總裁及合夥人李丹翔。

01 英國倫敦近年成投資者熱門地,包括不少一手樓盤。02 東日集團銷售經理麥靜雯。03 日元低水及日本房產價格吸引,令港人投資在保值及獲取收租回報。

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01 JSG執行董事林雅賢(右)以及品牌經理梁曦民(左)。02 澳洲屬近年移民熱門地點之一,技術移民措施吸引外地專才。

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