property:磚本位的租務機制

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2009年後的環球量化貨幣潮帶給全世界無限的衝擊,中國經濟如何借力打力,並以患為利,我覺得數字上可以反映到很多佐證。環球量化貨幣潮令到世界市場,尤其是西方模式為主導的城市,正正是圖表中所反映的紐約、洛杉磯、東京、香港等城市面對「錢多貨少」的情況,在滔天的貨幣巨浪之下,並不能夠增加太多的商品,於是市場就進入價格不斷上升,成交量不斷下跌的情況,樓價在上升之餘,剛性的需求自然會走向租務市場,那租金自然尾隨上升,除非在增加貨幣的同時,政府是同時增加大量的土地供應就才可以化解了,如果供應根本不多的話,例如香港,不斷上升的租金就會成為樓價不斷上升的基石了。

貨幣增加不停,樓價就升值不停,租金上升亦不會停,民生負擔不起租金,租金就會停止上升嗎?在市場學上是錯的,因為市場只會利用「納米化」或者「劏房化」去回應!現在這個情況正在香港發生中,即是說除非政府有大量供應,只要供應足夠,就算樓價上升,剛性購買力便會變化 成租戶轉入租務市場,而「一人多樓」的業主,「住唔晒」的單位亦會放出市場成為租盤,所以內地租務回報低是反映到內地的房產供應足夠,而樓價高、租金回報率低正正是一個市場的調節基制,買不到就「嘆平租」,在內地市場短期上是做到「租一日賺一日」,但在香港正是「租一日蝕一日」的景況,因為租客不單幫業主供樓,而且還幫業主鞏固樓價,所以你看到中國那幾個城市如北京、上海、廣州、深圳等,租金規模相對上是比人口偏低的。

當然,當內地越來越多人擁有房地產的時候,整個市場租務回報低始終亦會是一個隱憂,所以最近中央或者市場提倡「租賃崛起」或「購租並舉」等模式,是將剛性購買力更大量引渡進租務市場。那有兩個好處,第一在房產方面有更平均完善的分配,更加重要亦會進一步鞏固到現有市場買賣價的基本價值,即是說只要中國繼續減低房地產借貸比率的話,加上租金回報率在租務成交日漸增加後必然回升之後,中國的經濟便會再出現一個更強形勢,而且是一個藏富於民的強勢,以上說的本來就是一個基本的經濟概念,不過香港人樂此不疲去玩弄政府,不讓政府建設,但在另一方面,不少人卻譴責政府「唔做野」,這是十分愚蠢地傷害自己的做法!

好友邵志堯傳來一個統計圖表,是內地鏈家研究院在《租賃崛起》一書內「大城市人口與租賃規模比較」的分析,筆者不是內地房產的專家,不敢「充內行」對內地市場評論,但是因為統計圖表中包括了香港及各大城市的數據,我是香港的地產專家,同時對國際金融亦有一點研究,所以我打算由外向內看來做觀點作分享和呼應。筆者覺得有關報告是專業的,從數字可以看到中國新經濟模式的精彩之處,也看到大時代的去留。

圖:大城市人口與租賃規模比較。 資料提供:祥益地產

汪敦敬祥益地產總裁

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