內房追落後首選潤地旭輝

本週摩根士丹利報告指,去年內房股價落後大市,未來內地土地供應少,支撐內房價值,將行業前景看法升至吸引,引發市場追捧內房股,碧桂園(02007) 率先彈起,一週急升約20%。不過,碧桂園目前估值不算行業中最吸引,反而華潤置地(01109) 與旭輝控股集團(00884) 基本因素佳,股價追落後空間更大。

Economic Digest - - Contents Issue - (編按:本文受訪者傅允軒為證監會持牌人,並未持有文中評論股份。)

本週大摩發布的內房行業報告引發「魔笛」效應,報告將行業看法升至「吸引」,引發資金煲起內房股,週三(2月18日)多隻大型內房股如中國海外發展(00688) 、華潤置地、碧桂園、龍湖地產(00960)等全線升逾5%,盛況難得一見。

碧桂園更是表現最有惊喜,本週累計升幅約20%,期間創逾三年新高,一掃早前財務總監辭職的陰霾。

一向「遍地平貨」的內房股,或者開始令投資者心郁郁,有意掃貨,惟難以確定板塊是短炒追落後,還是價值已經獲得市場重估,「起錨」進入復甦週期。

投資者不妨各取所需,追求穩陣的可選潤地,傾向業務發展快的中小型股份,願意承受較高風險的建議留意旭輝。

此外,去年萬科企業(02202) 、中國恒大(03333) 及碧桂園全年合約銷售突破3,000億元

人民幣,分別按年增長40%、85.4%及120%。碧桂園增幅最勁,相信是今次股價急彈的主要原因。

值得留意的是,碧桂園自去年9月7日密密回購,自回購決議案通過後,回購股份佔總發行股 份數目達4.5%。

碧桂園值博率不高

目前碧桂園大股東及第二大股東分別為副主席楊惠妍及中國平安(02318) ,分別持股56.95%及10.02%,股權架構非常穩定,公眾持股量不多;加上持續回購,相信是支持股價的重要因素。

惟根據德銀及招商證券近月的報告,該股每股資產淨值(NAV)介乎4.1至5.6元(見表),現股價較NAV有

溢價,最多折讓約5%;加上盈利表現並非特別突出,去年下半年至今股價累升逾60%,目前值博率並不高。

根據大摩報告,MSCI中國房地產股股價2016年跌18%;同期MSCI中國指數跌1%,內房股跑輸大市,相信與擔憂中央調控政策、內房入賬利潤率下降及人民幣貶值等有關。

不過,年初至今已少有城市再推限購令;加上人民幣匯價大致企穩,大部分內房股股價去年底調整,已消化以上負面因素。多隻內房股1月公布銷售數據造好,顯示投資渠道缺乏,內房售樓動力仍強勁。

未來內房股利好因素,首先是內地土地供應減少, 2015至2016年,地方政府批出土地量,創2009年以來新低,低於2011至2013年平均數50%,可支持樓價向上。

另內房2015至2016年施工量,也較2011至2013年低30%,意味2017年新樓供應有限。

料利潤率見底

由於大摩覆蓋的內房股,2016年合約銷售均價按年升8.8%,多數於今年入賬,若內房商買地審慎或土地成本低,則今年利潤率料見底回升。展望2017年,大摩預期內房平均售價升3%。

早前恒大公布的1月合約銷售金額按年增長75.2%,合約銷售均價按年升1.7%,也大致反映內地樓價易升難跌。

然而,未來獲得新的土儲愈來愈困難,相對而言,負債率較高的內房企業如恒大、融創中國(01918)等,相對處於弱勢。

除供不應求、利潤率料見底外,內房今年的第三大利好因素為派息提升且穩定,獲得「北水」追捧,如恒大、旭輝2017年預測股息收益率,目前分別高達5.8及7.1厘。綜合以上因素,內房股有獲得價值重估機會。根據招商證券近期報告,行業目前平均預測NAV折讓為40%,較七年平均折讓幅度25%,估值低1個標準 差(SD)。雖然內房股以往估值長期偏低,但現價仍有反彈空間。

NAV折讓大於歷史平均水平

綜合主要內房股NAV折讓水平、負債率及股息收益率水平,現階段投資者可考慮追潤地及旭輝。

央企潤地為穩妥之選,在行業中土地儲備、合約銷售、利潤率、現金流均屬較佳。

集團可受惠內地超大型城市如深圳的快速增長,未來資產淨值增長潛力非常大。高盛指,集團目前資產淨值的70%,位於北京、上海、廣州及深圳。

潤地去年9月獲得母企注入總建築面積32萬平方米的深圳灣項目,此前開售均價達每平方米13.8萬元人民幣;若果母企注入更多大型重建項目,集團在深圳的發展更會如虎添翼。

另外,集團2015至2016年在北京及上海獲得地塊,預料今年推借售有條件標高售價。

由於在主要城市新增土儲價格急升,未來潤地較同業的利潤率、現金流優勢會更明顯。

集團2016年上半年毛利率提升1.7個百分點,至32.5%,管理層預計未來一至兩年,毛利率維持逾30%。

其投資物業項目也進入收成期,2016年指引租金收入按年增長67%至60億元,未來可提供穩定現金流。

該股目前NAV折讓遠大於中海外,因此有追落後空

內地客南下搶藍籌屋苑

內地一線城市深圳等地樓價急升,追貼香港,早年有港人北上買樓,近年隨內地人資金實力增加;加上去年下半年人民幣貶值催化下,「北水」源源不斷湧入港樓市,無論豪宅、藍籌屋苑、車位,都有涉獵。

雖然本港推出新辣招,惟無阻內地客入市,去年12月底,一位內地買家零議價購入太古城兩房則王單位,實用面積580平方呎,以1,050萬元連租約轉手,實呎價18,103元。由於以公司轉讓形式購入,節省30%雙辣稅約315萬元。

11月時也有內地客以買賣公司形式轉售方式買入尖沙咀The Austin實用面積1,347平方呎單位,以4,599萬元連車位成交,實用呎價33,408元,節省雙辣稅達1,350萬元。

由於借殼形式買樓需現金支付,不能承造按揭,顯示買家資金實力強勁。

間,可考慮20元入手,目標先看24元。

若投資者可承受相對風險較高的中小型內房股,則不妨考慮旭輝,該股目前資產淨值折讓高達55%,預測市盈率僅約3.6倍,以其業務高速增長,估值明顯偏低。

旭輝本週公布1月合同銷售數據,期內合約銷售金額86.6億元人民幣,按年增長達1.62倍,表現強勁。

期內合約銷售均價每平方米約17,900元人民幣,反映大量土儲位於經濟富庶的上海及周邊地區的優勢。

集團去年上半年每股盈利按年大升41%;毛利率按年升2.2個百分點,凈負債率按年跌1.6個百分點,顯示集團於2014至2015年提早增加土儲進入收成期,且買地審慎,財務管理有紀律。

2016年上半年集團中期息按年增33%,至4港仙, 2012至2015年,派息率分別為7.6%、16.6%、28%及37%,有明顯上升趨勢,目前預測股息收益率高達逾7厘,即使買來收息也非常和味。 旭輝可考慮2.3元買入,目標2.7元;2元止蝕。

內房近月銷售數據造好。(中新社圖片)

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