買新樓VS養租法

諗sir ︰本人快50歲,剛在2016年買了私樓,樓價470萬元,向銀行敘造八成按揭,每月供款約19,000元。本人每月人工30,000元;太太25,000元。 由於買了樓,手上現金只有15多萬元,沒有其它物業。本人沒有小朋友,基本上也毋須供養父母。之前曾有兩次買賣樓經驗,但沒看準市場,白白錯過有財務自由的機會。只可以話,機會總是擦身而過。若然投資,只可靠手頭現金及個人借貸能力,我太太膽很小,不能承擔任個風險,所以只可以我個人作投資。若做債基,沒有足夠入場費;若投資美國的交易所買賣基金(ETF),海外投資

Economic Digest - - Contents Issue - 諗sir樓換樓為暢銷書《樓換樓》及《收息論》作者,以嶄新及實戰角度,透過樓市及收息工具相互配合,達至財富增值目標。其主理的homeblogger.com.hk每日瀏覽量過萬人次,現專注於出版書籍並教授「收息投資課程」及「買樓教學課程」。編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至edigest@nmg.com.hk,主旨列明「諗sir樓換樓」。

看讀者來文,想起張家輝。張家輝話「你今日無,不過第日會有」。讀者50之齡感慨「機會總是擦身而過」。究竟讀者條命真係唔好?定係有些安排可令佢由無變有?

可惜讀者用真金白銀同時間去買種種教訓,不早去學習在港理財的竅門,今時50歲買樓,因年紀大令借貸力被打八折。

若樓市於2017年下調,手上剛買間樓有機會因而變負資產,退休前幾年實難接受此現實,故建議走一條同其他人唔同嘅路。

首先是2018年初賣樓,買樓後過兩年賠額外印花稅(SSD)都照走。因依家讀者同老婆月入55,000元,每月用19,000元(35%)去供樓,仲未計使費,唔太健康。

其次,要坦誠審視自己的儲蓄情況,如每月儲蓄未夠收入之33%,請將每月支出列出及修改。惟讀者需要的是每月把收入50%儲起(即27,500元),彌補之前的錯失。

讀者到2018年初應儲多33萬元;加上原有的15萬元,同埋賣樓估計套現100萬元,累計有約150萬元,可將其收息去支付租金及部署買兩間舊樓收租。一間就咁出租;另一間劏嚟出租。

基於讀者理財有失誤,無仔無女又錢少,唔好再住 咩大屋。

由於2018年好多新樓入伙,肯定8,000元租金可租到新樓一房入住。講到尾,讀者係要壓縮自住成本。

2018年有150萬元在手,拎50萬元去收息,行債基套餐B收年息20厘,一年收10萬元即夠佢租一房單位。

亦即係話有50萬元喺手嘅人,拎400萬至500萬元去買間studio flat新樓,其實係好不智嘅行為。

當然買咗間studio flat,如果間樓再升你有錢賺,這是收息再津貼租樓的「養租法」做不到。不過,樓市升到2017年,你嘅睿智洞察到樓市還可再升幾多呢?

筆者自己點睇,都係覺得「養租法」精明些及更靈活。讀者剩低100萬元,分兩注老公及老婆一人一間, target 300餘萬元的舊樓去收租。一間正常租出,每月收租約11,000元;另一間劏租出,每月收20,000元。

正常租出嗰間應可租供相抵,劏嗰間應可產出正現金流每月8,000元。

留意錢係要照儲,去做大手上現金流的,兩間舊樓比一間好,係因為舊樓租務回報較高、雜費少,更可提供「一揸一放」之選擇。

唔好再問筆者點睇樓市升跌,無一個人說得準,何況未超過兩間樓喺手,買樓基本上是自用(一自住、一收租養老),談不上用投資角度去睇市升跌。

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