上市公司專訪

去年內地多個一、二線城市實施一系列的調控政策,不過,一眾內地房地產商去年銷售不跌反升。其中中駿置業(01966) 去年業績亮麗,主要因集團將銷售重心轉移至一、二線城市的策略奏效。隨著集團未來於一、二線城市的交付比例逐步提升,料集團今年的毛利率有進一步上升空間。

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中駿瞄準一、二線城巿三大優勢抗樓巿調控

中駿主要業務包括投資控股、物業開發、物業投資及物業管理服務等。集團主要以長三角、環渤海、珠三角及海峽西岸經濟圈的一、二線城市為發展重心。

物業項目分布於北京、上海、深圳、天津、南京、杭州、蘇州、廈門及南昌等15個城市;物業類型涵蓋高層住宅、小高層住宅、別墅、商業及辦公樓等。

優勢一:毛利率有望提升

截至2016年12月底止中駿全年業績亮麗,期內收益為124.81億元人民幣,同比增16.8%;毛利31.26億元人民幣,同比上升3.8%,毛利率為25%。

期內錄得純利20.72億元人民幣,同比增125.6%,每股盈利60.5分人民幣;並派發末期息14港仙。

值得留意的是,期內毛利雖錄得3.8%增幅,但毛利率卻從2015年同期的28.2%,下降至25%。

中駿執行董事助理總裁黃倫解釋,雖然集團2013年起逐漸將發展重心轉移至一、二線城市,但去年主要交付的物業仍以三、四線城市為主。

而位於該城市的項目的毛利率相對一、二線城市較低,故拖累集團期內毛利率表現。

不過,黃倫指隨著集團於一、二線城市的交付比例逐步提升,預計2017及2018年的毛利率,將可進一步提升。集團今、明兩年的毛利率目標定為30%。中駿期內於一線、二線,以及三、四線城市收入佔比分別為23%、14%、63%;2015年同期則為21%、3%、76%。

期內於一線、二線,以及三和四線城市的銷售合同比例則為42%、24%、34%;2015年同期則為37%、14%、49%。

由此可見,集團於三、四線城市的銷售及收入比例正陸續下降,取而代之為毛利率較高的一、二線城市。

黃倫表示,集團今年的可售項目約有四分之三為一、二線城市;餘下四分之一為三、四線城市;今年的銷售目標則為250億元人民幣。

優勢二:銷售仍然強勁

儘管內地多個一、二線城市開始推出收緊房貸政策及限購政策,市場擔憂內地房地產商的銷售,但集團良好的2月營運數據反映其銷售未被影響。

集團連同其合營公司及聯營公司,截至今年2月底止兩個月,期內累計合同銷售金額約為38.43億元人民幣,累計合同銷售面積24.8萬平方米,同比分別增長48%和84%;平均銷售價格為每平方米15,484元人民幣。

單計今年2月的實現合同銷售金額約為19.97億元人民幣,合同銷售面積11.5萬平方米,同比分別增長151%和117%;平均銷售價格為每平方米17,306元人民幣。

黃倫直言不擔心內地調控影響集團今年銷售,因調控主要目的為穩定樓市,減低樓市過熱情況,並無過度壓抑樓價。

另外,他亦提出現時一、二線城市的交投仍活躍,樓價於過往幾年的調控下仍保持平穩增長。

因此,他認為現時的調控對內地整體樓市的長遠發展有正面影響,並看好未來內地房價仍會穩步向上。

加上集團亦有一系列的措施應對政府的調控,如控制取地成本,儘量不高價投地,以維持項目的利潤率;而集團今年的可售項目利潤率亦與過往持平。

投地策略方面,集團仍聚焦於北京、福建、上海及深圳,包括其週邊土地,每年再新增兩至三個城市。

優勢三:土地儲備充足

集團去年期內新增九幅土地,主要集中於一線城市及核心二線城市,並將業務版圖拓展至南京、杭州及蘇州市場,土地代價約為116億元人民幣。

期內土地儲備更增加至910萬平方米,平均土地成本約為每平方米2,864元人民幣。

集團今年亦有提供充足的可售貨量,連同已推售而未售之物業,全年可供銷售的物業面積達200萬平方米。

其中包括計劃推售11個全新項目,包括位於北京的西山天璟及西宸廣場、位於上海的天悅、天瓏及天璟,以及位於天津的雍景府及雲景臺等。

至於未來的投地部署,集團現時較偏愛購買力強,以及人口約有1,000萬人的城市,例如合肥、無錫及廣州等城市。

合肥、無錫及廣州三地的人口分別為近800、650及近1,400萬人,潛在購買力十分龐大,故為集團有興趣進入的市場。

實際上,集團於今年2月,成功投得山東省濟南市商住地塊,作價13.68億元人民幣,為集團於濟南市場的第一塊土地儲備,集團期望藉此鞏固於環渤海經濟圈的現有優勢。

中駿旗下物業類型涵蓋高層住宅、小高層住宅、別墅、商業及辦公樓等。(圖片由中駿置業提供)

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