受惠賣地博股價破頂

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3月底,地政總署推出香港中區美利道地皮招標,將於5月12日截標,市場預計呎價高達30,000元,與由冠君產業信託(02778) 持有的花園道三號的呎價估值相差無幾,料冠君基金單位價格將會隨著美利道地皮開標而應聲上升。

雖然年初至今冠君基金單位價格累升20%,惟相信升勢有餘未盡。

美利道地皮落成呎價4萬

倘再加上每平方呎建築成本3,400元,以及20%合理利潤,落成後呎價將會超過40,000元。

惟冠君年報附載的估值報告顯示,花園道三號估值為393.3億元,折合每平方呎估值為31,000元。

換言之,花園道三號估值被低估,故觸發持有前者的冠君價格反覆上升。

此外,冠君繼續受惠中區商廈供不應求。市場消息指,招銀國際承租花園道三號2層單位,涉及34,000平方呎,月租390萬元,折合平均呎租為110元。

3月初亦有報道指,有機構租用花園道三號中國工商銀行大廈低層八室,面積約為2,270平方呎,月租27.2萬元,折合呎租為120元。

現時花園道三號的現時呎租為78.2元,惟新簽租約呎租介乎110至120元,較平均呎價高出40%至53%。

適逢今年花園道三號有約247,223平方呎樓面租約 到期(見圖六),現時收租約為78.2元,倘到期樓面全部以110元租出,租金收入將增加9,400萬元,估計部分在今年反映,明年業績可以全面反映加租效應。

由於中環甲級商廈最高達200元,花園道三號呎租尚有頗大的追落後空間,估計未來數年冠君每股股息仍有頗大增長空間。

除花園道三號外,冠君擁有的朗豪坊主要租戶之一H&M將於今年10月約滿,舖位將由運動用品品牌Adidas承租。

新租約以基本租金加營業額分成計算,市傳預計每月租金為550萬元,折合每平方呎呎租為367元,和現時水平相若。冠君估計Adidas朗豪坊新店將能趕及今年聖誕節前開幕。此外,朗豪坊亦會拆細部分舖位,以吸納旺角區內的服飾商戶進駐。

雖然朗豪坊商場租金上調空間不多,惟舖位已全數租出,可支持冠君繼續派高息。

參考湯森路透綜合分析員預測,冠君今年及明年每單位派息分別為0.235及0.238元;今年預測息率仍有近4.7厘,較領展房產基金(00823) 理想。

春江水暖鴨先知,投資者持續買入冠君,股價升穿5元關口。

由於物業估值偏低及加租兩大利好因素,相信今次集團股價有力升穿歷史高位5.08元,進入無蟹貨區。股價破頂後短線再升10%,有望高見5.6元。

冠君產業信託持有的花園道三號,有空間上調租金。(資料圖片)

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