諗sir樓換樓尋找樓市第三波升浪主力

4月底將有新一輪的樓市統計數據出爐,到時喜愛用數字分析的樓市投資者,又有更真確數據去評審,樓市第三波升浪究竟主力在哪。

Economic Digest - - News - 為暢銷書《樓換樓》及《收息論》作者,以嶄新及實戰角度,透過樓市及收息工具相互配合,達至財富增值目標。其主理的homeblogger.com.hk每日瀏覽量過萬人次,現專注於出版書籍並教授「收息投資課程」及「買樓教學課程」。

筆者看法是,香港樓市由2007至2017年上升了十年,共有三階段。2007至2010年第一波,由美國低息環境而引發的樓價上升;2010至2015年第二波,由香港政府辣招而引發上升;2015年至今第三波,由內地資金到港而引發上升。

2015年前,內地企業多以與香港地產商合作模式在港投地,先交了學費。

自2016年轉為獨資高價在港買地,有逼香港地產商埋牆角之象,這是香港樓市的一個重大轉折點。

何況主要由「辣招」造成之細價樓爆升現象,於2015年9月尾香港樓市見中期頂後經已緩和,現時中型單位的升幅,可與小型單位比較。

對於2010至2015年樓市,筆者把租金及樓價升幅,按三區再分實用面積劃分去比較,得出一些結論(見下表)。

大單位缺乏承接力

早年筆者曾討論,為何火炭駿景園的樓價升幅,會位列新界區各大屋苑之末呢?

與同區的銀禧花園及御龍山作比較,駿景園唔夠銀禧平,又唔夠御龍山方便、新及靚,正正係兩頭唔到岸。

同一道理去理解2010至2015年樓市,大輸家係九龍區實用呎價1,000至1,600單位,五年僅升8.76%。

跟升幅第一位的新界區細單位樓價翻一番相比,真係令人「O晒咀」。

所以,唔好見親朋戚友係業主就話佢間樓賺到笑,對方心裏可能在淌血。

2012年起買過千萬元單位,要畀40%首期及至少8%印花稅(當年未有15%稅),成本太高,所以缺少承接力,令呎價在五年內竟只升8%。

逾700呎之樓房租金,五年只上升約15%至30%不等;而同期新界區細單位價格卻升50%至100%不等。所以想住大一點可以租,而自己hold嗰間就要細。選錯區份令人損失不少,以一間實用面積500呎的港島區物業為例,五年間樓價較新界區升少30%。未來之走勢,主力留意一手市場。發展商會游說一些賺到幾百萬元的小買家夾硬用貴價買一房,自己又可以將盤劏細大賺;另一方面,亦會推出大單位迎合有錢買家。

相反,三房單位供應量會比較少,業主宜將重心持貨區,由少於400呎單位推上400至700呎、又或700至1,000呎單位。

由於升幅不算瘋狂,估計萬一出現跌市,一些在香港或九龍區的三房單位會成為穩定版塊。

近年少二手成交的優質地段屋苑,估計成為日後跌市之避風塘。

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