銷售表現強勁中海宏洋炒波幅

分析一家公司的業績報表,總不能單純看盈利數字,因業績公布時,數據是反映之前的經營狀況,股價卻應是反映未來環境,故常有說,股市是未來半年經濟狀況的寒暑表。中國海外宏洋( 00081) 剛公布的中期業績,即使純利只有7.121億元,按年增長13%,表現相比其他內房股而言未算出眾,卻依然獲證券行唱好,著眼點都是公司未來發展。

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中海宏洋截至6月30日止半年營業額只有90.29億元,按年跌12.2%,但因期間樓價上升,故集團毛利率由去年上半年的18%,增至期內的21%,帶動盈利增長。公司並宣布派發每股1仙的中期股息,相對去年未有派發股息,可見管理層也看好未來的經營環境。中海宏洋備受看好的原因,更在於其未反映於盈利上的合約銷售額。

下半年勢頭料更佳

公司期內連同聯營公司和合營公司的合約銷售額,達184.73億元;銷售面積合共173.59萬平方米,與去年同期比較,分別上升60.6%及26.3%。而在公布中期業績前,集團早一天公布了7月的未經審核營運數據,月內合約銷售額45.12億元,按年增長159%,合約銷售面積40.98萬平方米。累計今年首七個月,集團合約銷售額達229.9億 元,按年增長73.6%;合約銷售面積為215萬平方米。截至7月底,累計認購未簽約額11.85億元,認購未簽約面積92,500平方米。由此可見,集團業績正急速增長,且下半年較上半年勢頭更佳。中海宏洋前身為蜆壳電器,本從事風扇產銷,是老牌工業股,至2009年被中國海外發展( 00688) 收購。由於當時中央「放水」刺激經濟,令其股價之後愈炒愈高,2013年曾高見13.1元。惟其後中央宏觀調控,特別是房地產市場,其股價也反覆回落,現價不到當年高峰的三分之一。近大半年中央再次調控樓市,惟樓價卻是愈調愈高。中央調控的決心不容否定,但針對的市場是以一、二線市場為主。中海宏洋相對其他內房股的優勢,在於其發展市場集中於三、四線城市,主要分布於贛州、、、合肥 惠州

蘭州、、、南寧 南通 汕頭及揚州。上半年度,集團新進駐位於青海省西寧市,並於合肥、鹽城及西寧合共吸納四幅地皮,發展面積合共119.73平方米。截至6月30日止,集團連同聯營公司及合營公司,合共持有土地儲備分布於內地20個城市,共可提供興建1,783.95萬平方米的建築面積,當中集團應佔權益建築面積為1,663.13萬平方米。星展發報告指,中海宏洋在母公司注資支持,以及三線城市的強勁銷售下,已重拾增長動力,並成功在今年首七個月鎖定了74%的按年預售增長。該行認為集團上半年毛利率有21%,勝過預期,並預期這個毛利率復甦趨勢可持續。報告指中海宏洋現價2018年預測市盈率約4.8倍,相對於其自2011年以來的歷史平均市盈率5.7倍,估值不高,「維持 買入」,評級 目標價由3.47元上調18%至5元。

毛利率回升正面訊號

不過,該行同時提出中海發展最近進駐三線城市,難免令人擔心其對中海宏洋未來發展的定位,以及未來對中海宏洋的支持。大和證券認為,中海宏洋半年盈利,較去年下半年增長163%,反映集團過去清除一些舊項目的行動已幾近完結或已完結,而公司毛利率回復至20%水平是一個正面訊號。預期在強勁的銷售及近年收購項目的貢獻增加下,其毛利率可持續改善。該行又指出,集團今年上半年合約銷售額為185億元,相對於去年下半年僅得125億元;而去年上半年僅115億元。銷售增長趨勢,還伴隨著銷售價的上升,今年上半年其每平方米平均售價為10,641元;去年下半年為9,594元,去年上半年為8,391元。 該行預測中海宏洋未來幾年可繼續保持這良好勢頭,重申給予「買入」,評級 目標價6.15元,相當於其2017年預測每股資產淨值( NAV)15.2元折讓60%。招銀國際報告更以「卧虎藏龍」作標題,預測中海宏洋未來毛利率會持續增長,並可同時受惠於內地稅務改革。事實上,內地自去年51月 日開始,房地產開發行業由營業稅改徵增值稅(營改增),由於中海宏洋上半年確認的顯著部分收入,仍以營業稅制計算徵收,所以未對集團的收入及毛利率帶來影響。但集團已表明在新增值稅例下,預期對於物業銷售的毛利率帶來正面影響。招銀調高中海宏洋2017至2019年三個年度的盈利預測分別為26.2%、40.2%及60.9%,至億20 、24.1億及34.8億元。同時,基於集團資產流轉速度加快、預測人民幣升值及新收購的地皮,該行因此調高中海宏洋每股NAV預測由, 14.01元上調至14.67元,目標價由7元上調至7.33元。近月內房股股價上落幅度擴大,中海宏洋波幅也不少,短期走勢論,目前仍處區間上落,上阻力為4.8元。可考慮逢調整至4元以下水平吸納;跌穿3.7元止蝕沽出。

中央調控針對一、二線城市,主要發展三、四線城市的中海宏洋相對其他內房股具優勢。(網站圖片)

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