攻守兼備股份逐隻數

雖然短線港股尚未回穩,但反覆向上走勢尚未改變,投資者可將部分倉位投資於獲特殊因素撐腰的股份,因潛在跌幅有限,但上升空間較高。

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九倉現價未反映分拆效應

現時有多個特殊因素足以支持個股股價,當中離不開企業重組概念。上週三()9日 九倉進一步披露分拆投資物業大計,刺激股價一度急升15%,即使近日股價出現調整,惟仍能徘徊於公布分拆大計前的收市價,意味潛在下跌空間有限。九倉現價處70元附近水平,市值約為2,100億元,竟低於持有海港城、時代廣場等物業的賬面值2,300億元。因為九倉投資者擔心分拆投資物業大計未能直接受惠。惟從九倉中期業績報告的蛛絲馬跡可見,九倉應以實物分派的形式,分派持有上述物業的九龍倉置業地產投資股份。故九倉股東可獲得相關股票作特別股息,從而體現價值。

估值保守利誘股民接貨

有投資者質疑,九倉對部署分拆的投資物業估值2,300億元屬偏高水平。惟參考去年集團聘用的測量師因應香港的商場、寫字樓及住宅,所採用的資本化利率分別為5.1、4.2及4厘,普遍較香港其他的收租股或房地產投資信託基金( REIT)為高。例如在新加坡上市的香港置地對旗下的香港投資物業採用資本化利率低至介乎3.2至3.8厘;而領展房產基金( 00823) 持有的香港商場的資本化利率為4.53厘(見表一)。資本化利率為測量師估算投資物業估值的重要參數,該數值愈低,相關物業估值將會愈高;反之亦然。理論上,九倉持有的海港城、時代廣場物業處於黃金地段,其資本化利率可以和置地的中區商廈看齊。 惟九倉對香港投資物業估值採取較高的資本化利率計算估值,反而有利九倉置業上市後吸納新投資者。因為其投資物業估計相對保守,可掃除新投資者接火棒的疑慮。既然投資物業估值合理,九倉市賬率約為0.7倍;加上其股價在70元水平附近徘徊,相信下跌空間有限。投資者可在該水平吸納,賺取比較可觀的價值釋放收益。由於投資者對收息資產有興趣;加上高檔零售有轉好跡象,廣東道名店重現等候「血拼」的人龍,有助九倉置業分拆後的股價,能以相當於市賬率1倍水平獲得其他投資者承接,有助其市賬率與最優質的REIT領展看齊。

新世界架構具優化空間

新世界發展業務涉及多項範疇,近年集團開始放售非核心業務、並重組集團架構,有望刺激股價上升(見圖二)。新世界發展執行副主席及總經理鄭志剛曾表示,在集團專注中港核心地產業務下,會出售非核心資產。例如出售國際娛樂( 01009) 持股;另出售透過新創建集團( 00659) 持有的股份過戶公司卓佳。踏入今年,新世界加速重組步伐。6月集團提出以每股2元私有化新世界百貨中國。新世界百貨過往曾表示繼續採用租賃及併購等形式,拓展自有店的業務。在併購方面,因應分店營運狀況等一籃子因素,適當時候收購業務表現理想的管理店為自有店,並收購具潛力或位置優越的零售地產項目。新世界百貨於2008年5月以2.7億元人民幣向新世界中國收購億昌集團全部權益連1.75億元股東貸款。億昌持有位於瀋陽市和平區的四層物業,為瀋陽新世界百貨南京街店的物業。2011年9月,集團以14.6億元人民幣收購峻領德高商業發展(上海)全部權益。峻領持有位於上海市普陀區「調頻壹廣場」( Channel 1)。2013年5月,集團以12.5億元人民幣收購上海泓鑫置業全部權益,其擁有及經營位於上海泓鑫時尚廣場。

私有新百貨提升母公司估值

部分物業用作經營百貨店,以成本價入賬;加上每年作出折舊,故新世界百貨持有物業價值被低估。至於新世界百貨持有的內地投資物業共有九項,估值達39億元人民幣。若新世界百貨私有化成功,其投資物業料可併入新世界,未來或有重組憧憬,有助釋放物業價值。現時新世界百貨私有化作價為2元,較賬面值3.5元為低,倘能成功私有化,將有助提升新世界價值。 星展唯高達丘卓文表示,新世界持有多項非地產業務,具空間優化並精簡架構,惟不急於即時分拆。丘卓文續指,具分拆概念的股份,前景有望改善。一來此舉令業務分劃更加清晰,優化公司業務,令運作更有效率;,二來 長遠有助提升估值。上文提及近年新世界重作頻頻,惟暫時未能重獲投資者歡心。倘效法九倉,新世界分拆投資物業上市,應可令投資者刮目相看。明年初落成的尖沙咀新世界中心,重建後面積達318萬平方呎,有助令集團租金收入大增,將可提升集團估值。根據路透數據顯示,新世界今年預期市賬率為0.53倍與, 新鴻基地產( 00016) 、恒基地產( 00012)平均0.7倍折讓逾兩成。倘新世界分拆投資物業成事;加上尖沙咀新世界中心落成,均為股價上升的催化劑。

中移恒指上升推手

今次牛市攻守兼備的股份,不可以睇漏漏中國移動( 00941) ,因作為指數權重股,恒指上望30,000點,中移必定是「推手」。之一加上市場一直視中移為公用股,本身已具備防守性,最近更公布每股派中期息1.623元及新增上市20週年紀念特別股息每股3.2元,合共4.823元。消息公布後,上週一度刺激中移扭轉跌勢,並曾升穿89元,高見89.6元(見圖三)。中移派特別息令市場驚喜,大行普遍給予「正面」評價。瑞信指,中移派特別息為一大驚喜,或令投資者將焦點移至集團正在上升的現金流方面。瑞信給予評級「買入」,目標價看110元(見表二)。德銀認為中移派發特別息,將令本年度現價股息率升至7.6厘,今年底鐵塔公司將向中移支付欠下約530億元人民幣款項。中移增加進一步提升派息比率的期望,德銀維持「買入」,評級 目標價同樣看110元。事實上,中移的中期息已較去年增加9%,派息比率則由43%,增加至46%,較以往豪爽。而中移今次同時派發特別息,對一眾「好息之徒」具相當吸引力,不排除股份除淨前出現搶息盤,從而推升股價。

憧憬鐵塔公司年底上市

三大中資電訊商於2015年10月聯手成立的鐡塔公司,目前擁有鐡塔總量約170萬座。中移副總經理劉愛力於中期業績記者會表示,鐵塔公司上市的工作正在推展,或者首先於H股上市,規模為100億美元。鐵塔公司目標今年內上市。若鐵塔公司成功趕於年底上市,則可望成為中移股價向上催化劑。至於中國聯通( 00762) 的直屬控股股東、A股公司中國聯通(滬股編號: 600050)週三( 16日)公布更多混改方案,參與投資者包括騰訊、,百度 京東及阿里 巴巴。市傳中移或會跟隨其後,進行混改。董事長尚冰表示,目前並沒有混改計劃,惟若聯通混改試點做得成功,不排除借鑒。被問及會否擔心中聯通混改動搖其一哥地位,尚冰則反問「我像很慌嗎?」中移十分關注中聯通混改進度,亦有一系列的深化改革要做,以保持行業優勢。由此可見,中移未懼中聯通威脅,並適時調整公司策略,長線前景仍看好。中移上半股價走勢持續落後,更被市場戲稱「藍燈籠」。目前大市在高位反覆整固,料中移表現會較其他藍籌穩定。港股下半年前景樂觀,而中移佔恒指成分比重逾6.6%,若大市向上突破,中移可望跟隨,甚至追落後。

電能長和併購提款機

今次業績期過了一半時間,最大特色是特別多藍籌股派特別息。除上文提及的中移外,電能實業( 00006) 早前亦宣布派發特別息每股7.5元。雖然電能已於週五( 18日)除息,惟仍有數百億元淨現金在手,是名副其實「現金牛」;加上長和系併購意欲強,相信不久將來電能再派息。2015年長江基建( 01038) 及電能雙方管理層達成合併協議。當時有分析指,合併的最大好處是長和( 00001)能夠不費分毫就取得電能數以百億元的現金,電能小股東亦群起反對,結果合併案最後失敗告終。事隔多年後,對長建及電能合併,長和管理層表明不會老調重彈;反而長和開始利用電能這隻現金牛,透過派發特別息以幫助系內公司併購。

電能派息支持長建收購

年初集團宣布派發每股5元特別息,向股東派發106.7億元的特別息,作為大股東的長建獲派41.4億元股息,猶如電能向長建提供融資,以供後為參與收購DUET集團。DUET集團擁有經營澳洲維多利亞省配氣商Multinet Gas、配電商United Energy權益、西澳洲輸氣管道。7月20日再宣布派發每股7.5元特別息。集團再向股東派發總數160.1億元的特別息,以支持長建參與收購德國能源企業ista的作價。Ista為德國、丹麥、荷蘭、法國、意大利、西班牙等地,提供供熱及用水輔助計量及管理服務商。隨著資金氾濫,投資者對上市公司派發特別息趨之若騖。雖然派息會有除息效應,惟投資者仍願意將資金停泊在這些願意派特別息的股份。即使遇上大市波動,這類願意派特別息的股份亦是 防守性強。即使近週北韓地緣政治問題一度升溫,電能股價亦能維持高位(見圖四)。由此可見,電能股價潛在跌幅有限。長建獵物眾多,相信稍後電能再度派發特別息以支持長建收購。賬面上,電能持有419.2億元現金,減去稍後時間派發的176.5億元特別息及中期息,再扣除約88.6億元的債務,集團尚有154.1億元淨現金,相信可以支持集團再派每股7.2元的特別息,屆時電能股價有力再升10%。投資者宜留意長建的收購動向,倘日後長建再參與大型收購活動,意味電能再次派發特別息機會升溫。

冠君潛在售產收益龐大

香港甲級商廈供應缺乏,惟近年中資機構紛紛在港設立辦事處,帶動商廈需求上升,甲級商廈呎價屢創新高。7月市傳金鐘遠東金融中心中高層全層海景戶,獲買家以呎價約50,000元洽購。若交易落實,有望帶動甲級商廈估值提高。冠君產業信託亦把握機會高位放售物業,委託第一太平戴維斯作為首席代理,為朗豪坊寫字樓作全球招標,計劃連同命名權售予單一買家,目前已接觸兩至三個內地買家。朗豪坊寫字樓位處旺角核心地段,項目連同酒店及大型商場,配套設施齊全;加上朗豪坊距離日後高鐵西九站僅約十分鐘車程,適合往返內地工作人士。資料顯示,項目可銷售樓面總建築面積70.3萬平方呎,現出租率達97.5%,項目意向價245億元,呎價約35,000元。若物業成功出售,朗豪坊寫字樓將成為九龍最貴的商廈,亦為冠君及鷹君( 00041) 帶來龐大收益。朗豪坊寫字樓一旦能以第一太平戴維斯所估計的245億元估值出售,冠君可望錄得接近160億元利潤,相當於市值近50%。

高位沽貨反應正面

倘物業市場氣氛持續暢旺,售價高見300億元,冠君信託單位價格將會狂升。花旗將冠君評級由「沽售」調升至「買入」,目標價由4.07元,上調至6元,以反映資產潛在釋放價值。花旗估計若每平方呎售價達18,500或20,000元,每單位資產淨值( NAV)可增加0.78及0.97元。美銀美林則將冠君評級由「跑輸大市」調升至「中性」(見表三),對其管理層決定表示讚賞,惟不應忽視日後的再投資風險。 交銀國際劉雅瀚稱,港資未必願意以高估值購入朗豪坊寫字樓,預期回報較低。中資則從外匯、融資成本及分散業務角度考慮,出價相對進取。劉雅瀚續指,發展商若預視房地產後市增長空間減少,回報未夠吸引,而考慮趁高位套現,料市場反應正面。近年樓價、商廈價格持續向上,惟相關股份或REIT估值存在折讓,市賬率介乎0.6至0.7倍。若從分拆過程中能體現物業價值,將利好相關股份前景。投資者宜關注發展商沽售物業後,套現得來的金錢用途。若冠君成功出售朗豪坊寫字樓,短線除有望提升其估值外,同時更具派發特別股息的憧憬。

九倉部署分拆旗下包括海港城在內的資產上市。(彭大偉攝)

在鄭志剛帶領下,近年新世界積極重組企業架構。(資料圖片)

中移派特別息令市場驚喜。(中新社圖片)

撇除今次派發特別息及中期息後,電能仍手持逾154.1億元淨現金。(資料圖片)

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