行業股拆局

自6月末至本週二( 9月26日),止 恒生中國內地地產指數升幅為35.3%,期內恒生指數上漲7.3%,國企指數上漲6.5%。內地房地產股表現大幅優於基準指數的表現是否合理?後市是否會持續上漲?這些是很多投資者關心的問題。

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內房股暴跌響起警號

本週一( 25日),恒生中國內地地產指數突然猛跌8.4%,同日恒指跌1.4%,國指跌1.8%,這暴跌引起了許多投資者的關注。先回看內地房地產市場的基本面,特別是住宅市場。筆者根據國家統計局每月統計,估計今年新屋銷售業績。新房銷售有兩種類型,其中一種是已建成的新房銷售(即現房銷售),另一種是在建的新房預售(即期房銷售)。第一種現房銷售將對房地產開發商的收入產生直接

影響,因為銷售額將記錄在當年收入中。第二種期房銷售,將對房地產開發商的未來收入產生影響,因為銷售額將記錄在未來收入中。

銷售表現與股價呈反差

據國家統計局,第一季度現房銷售面積5,708萬平方米,同比增14.7%;第二季度,現房銷售8,716萬平方米,同比增8.7%,增長勢頭在放緩。7月和8月兩個月,現房銷售4,350萬平方米,同比稍微下降0.9%,可見第三季度頭兩個月,銷售增長勢頭幾乎消失。在現房銷售額方面,首季和次季現房銷售額分別同比增長11.3%和13.3%,但第三季前兩個月銷售額同比 下降1.8%。可以看到,現房銷售的急劇下滑,將影響房地產開發商在第三季度的收入。在期房銷售方面,第一季度,期房銷售面積1.98億平方米,同比增長17.6%;第二季度,期房銷售3.06億平方米,同比增長12.1%,增長勢頭放緩。7月和8月兩個月,期房銷售1.63億平方米,同比增1.9%。期房銷售面積增長在第三季度頭兩個月出現明顯放緩,幾乎沒有增長。在銷售額方面,期房首季度同比增長22.5%,第二季度同比增長放緩至17.2%;於7月和8月兩個月,同比增長進一步放緩至5.3%。雖然期房銷售額增長放緩,但銷售額增長率高於銷售面積增長率,表明平均銷售價格呈上漲趨勢。在新屋銷售增速於第三季度首兩個月大幅放緩情況下,恒生中國內地地產指數於第三季度出現大幅上漲態勢。內房股股價於第三季度積極的表現,與同期新房銷售增長非常弱勢表現出現明顯的反差,這種分歧將導致任何一方在短期內出現修正。本週內房股的大幅調整,可能是市場預警訊號。在第三季度強勁的股價漲勢之後,聰明的投資者已經開始出售股票鎖定利潤,讀者必須當心。

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