贏面高

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林鄭月娥將於下週宣布推出港人首置上車盤盤為,為全全城觸目的大事。對用盡千方百計亦未能置業的樓市用家而言,簡直是久旱逢甘露。由於上車盤十年內可以原價售回政府,猶如封死蝕本之門。倘禁售期滿之日,當時首置盤市價如高於買入價,補地價後更可以在自由市場放售,故首置上車盤買家的贏面甚高。 施永青指,如果市況向好,上車客應該去買首置盤,因為政府給予大量優惠。如果市況不好,那就需要「睇定啲」。首置盤和「夾心階層住屋計劃」(簡稱「夾屋」)差不多。「當時買『夾屋』的人也蝕錢,大市跌的時候,買甚麼都死。港大鄒廣榮教授也贊成合資格人士買首置盤。:稱「政府是以折讓價出售首置盤單位,用家能以相對便宜價錢享受大單位,等於政府給予租金補貼。政府不是每個月給租金補貼,而是一次過送給你。」雖然首置盤買家未必真心鍾意這類型的單位,但資助金額實在吸引,故縱有怨言也會繼續住,因為一但搬走就會喪失巨額資助。故鄒廣榮相信,即使這班首置上車盤買家有能力買私樓,亦不會放棄首置盤。惟現時等不及港人首置上車盤出籠的買家,購買新盤猶如他們的唯一出路,因為發展商提供高按揭成數資助。

發展商貸款小心引發供款震盪

今年引來全城起哄的「呼吸plan」,計劃 意念是只要買家有呼吸,發展商的按揭就可以到手。湯文亮指,某些新樓盤開首只需要買家給予利息,輕鬆上車。惟買家宜計算清楚日後轉按所需的款項。以近日荃灣新盤全•城滙為例,買家發現參與發展商的貸款計劃五年後,第六年需一次繳付120萬元,才能轉到利息較低的銀行按揭;,否則 需承受高息貸款,每月還款額相 差近倍。以120萬元計算,買家每年需儲24萬元,即每個月儲多20,000元,根本難以負荷。湯文亮續稱:「納米樓銷情暢旺,某程度是發展商給予優惠所帶動。日後業主想賣出納米樓,但沒有優惠提供,相信較難脫手。就算買家供得起這種車位式單位,要一世住在這種不足200呎單位,生活也夠頹喪。」他奉勸年青人,未買樓尚有15%首期仍算是儲蓄。買了樓就變成85%債務,並不是坊間所說的債務無憂。另一邊廂,施永青指,發展商肯借樓按去貨速度較快,同時亦幫了某些人上車。因為目前買樓最大困難在首期而不是供樓,供樓不算辛苦,現時供款佔入息中位數約60%,而1997年接近100%。大部分人貪新樓是因為發展商提供貸款,首期較少。惟發展商貸款的利息不低,過了某段時間發展商貸款息口急升,買家會想轉按至銀行。屆時或需抬錢上會,所以買家要計過條數,供得起至好供。事實上,不少發展商推出一按、,二按 以配合新盤銷售(見表二)。

惟發展商提供按揭目的與銀行不同,主要不是賺取息差,而是為了促銷樓盤。,因此 發展商在審批按揭,以至產品結構都略為不同。一般而言,發展商會提供初期利息優惠,首三年之按息較低,甚或提供供款假期,如首兩年免息安排。然而,一旦優惠期過後,利率便會恢復正常水平,如升至最優惠利率。若遇上加息週期,供款便豁然大增,引起的震盪亦會加劇。

撻訂追差價可逾百萬

雖然近期新盤銷情暢旺,但不時亦會傳出撻訂個案,少則單位數,多則數十宗,遭發展商殺訂,猶如倒錢落大海,令人思議樓市是否響起警號。施永青稱:「所有新盤都有人撻訂,有人買完後覺得不妥當,惟每次撻訂都會有人補上。上次全•城滙四個撻訂單位,成千人喺度等。最怕出現的情況是撻訂後無人要,發展商要追尾數就大件事。現時多數買家未簽合約就撻訂,發展商都追唔到佢。」 曾試過入紙抽新盤的準買家都知道,現場氣氛緊張,買樓猶如買菜,中籤後僅得幾分鐘時間考慮,在代理積極游說下去馬,或因非理性亢奮下,高估自己負擔能力,最終過不了壓力測試,而無奈撻訂。施永青補充道:「至於臨約階段撻訂都不會被追尾數,但簽正式合約後,理論上是必買必賣,無完成交易有三種面對情況。「第一是特定履行,逼你一定要買。法庭可以拍賣你名下資產,都要完成交易,這是最強烈的做法;「第二是將物業再售予他人,買家要彌補發展商中間的買賣差額;「第三是出禁制令,唔俾買家資產轉移、封銀行戶口。發展商用得最多是第二種。升市就不會追差價,現時不存在這個風險。」根據《一手銷售條例》,買家若於簽訂臨時買賣合約後五個工作天內放棄買賣,樓價5%的臨時訂金會被沒收,若買家在簽署正式買賣合約後撻訂,發展商有權向買家追利息或差價。以一個500萬元單位計算,發展商於買家撻訂後以400萬元出售,買家除了輸5%訂金,更要向發展商賠償100萬元差價。上文提及的各種利淡訊號,以及比對購入新樓後採用發展商的貸款風險,首置盤似乎能為年輕人提供一個既安全、又可以上車的選擇。

不少發展商推出一按、,二按 以配合新盤銷售。(資料圖片)

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