大學生借盡買樓無著數

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Anthony Sir:你好!本人剛剛大學畢業幾年,原本都仲未打算買樓,但最近聽見有發展商的新樓盤,會推出大學生首置優惠計 劃,聽說可以借盡九成按揭,幾十萬元就可以上車,本人可能合資格,閣下覺得是否值得一試?這些計劃是否抵買?會不會中伏?讀者Jone Wong 新特首上任後,在房屋政策上有不少新構想。尤其年青人方面,又推共居概念,又話有貨櫃屋,又話有首置上車盤,現在又有發展商推出大學生首置上車計劃,初步建議可以造到92%按揭,供款年期長達40年,正常最優惠利率( P)按計算。首期確實畀少好多,上車易好多,是否有著數?要比較過以下幾方面才能下定論,將來或會再有其他新盤有這些計劃,都可以從這個方向比較。()一 供款利率比較有著數以往發展商提供高成數按揭,都是先甜後苦,多數是首三年低息,之後供款利率就會大幅提高,例如去到 P甚至P+1,實際利率去到56、,厘 到時供款壓力就會大增。今次發展商預告,沒有這個情況出現,似乎是全期用P按計劃,供款年期更拉長至40年,每月還款額更少,有著數喎。有分析說,分開40年供款,時間風險會更高,總供樓利息會更多,講真買家覺得自己真係會住40年嗎?短則四、;五年 長則十年八載就換樓啦。就算住40年,如果利率不變,其實供樓都係供咁多,未來40年會有通脹,收入亦會逐步提升,只要跑得快過利率,都有著數,除非利率突然急升,則另作別論。()二 樓價比較中伏通常發展商賣樓,愈早收錢愈平,例如即供平過建築期,愈唔需要額外成本,例如直接向銀行借錢,平過選用 高成數按揭。今次發展商提供那麼多付款優惠,到底有沒有代價?日前看有線電視樓盤傳真分析,一般買家最多21%折扣,大學生首置計劃僅6%折扣,折實樓價由587.8萬元,大幅提升至699.5萬元。嘩!貴咗過100萬元。筆者是一位投資者,買樓求賺錢,條數真係點計唔掂!將來點賣?假設幾年後樓價升兩成,別人賺逾100萬元,可以細屋換大屋,讀者就剛剛平手,換無可換,好唔抵喎! ()三 租售限制比較仍是未知之數這方面發展商仍未詳細公布,如果單位設有嚴格的租售限制,例如不能出租,將來的彈性就會細好多。例如今天讀者在西鐵站沿線上班,住在屯門區當然沒問題,如果將來轉工呢?返東九龍呢?之前筆者有不少同學都遇過這個問題,最簡單的方法就是租上租,即是將現有的單位租出,在工作地點附近再租單位自住,以租養租。如果有租售限制,就未必有這個彈性了。當然讀者亦可以考慮出售換樓,然而這要花的時間、交易成本比較多,最重要是比別人買貴逾100萬元,急賣隨時要蝕錢,又何必呢?今天中原城市領先指數已抵160,未來還有多少上升空間呢?還要買貴15%,即是要再升15%,才打和,何必呢?如果不趕住,可以等一下,,趕住 就沒辦法了。

文: 1% Anthony y 1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》;《作者 TVB 有樓萬事足》;《顧問 網誌 第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》: www. facebook. com/ anthony. wealth h

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