按爆居屋提早退休

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諗Sir:你好!本人35歲,月入10萬元,太太31歲,月入50,000元。二人合共持有300萬元現金,另有20萬元基金。現居市區未補地價三房居屋,現值約650萬元,物業由本人的弟弟持有。另本人持有市區一房私人物業單位作收租,去年以500萬元買入,現約值580元,欠銀行395萬元,月供14,500元,每月租金收入17,000元。現在弟弟需要置業,故必須賣掉其名下居屋,讓他回復自由身。本人有兩個計劃,請諗Sir指點迷津。計劃一是賣掉本人居住的三房居屋,套出550萬元,用太太名購買市區三房私人單位,若樓價1,000萬 元,借500萬元,月供18,000元。另用手上的部分現金200萬元作債基投資,收取年息15厘回報,每月收25,000元,其餘現金放入mortage link作為後備應急用。計劃二,是用外母的公屋單位申請綠表,向銀行造九成按揭,以市價650萬元買入弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,再把套出現金當中約400萬元,作15厘回報的債基收息,月收50,000元,其餘用作後備現金。因外母放棄公屋單位,故考慮在同一居屋屋苑以自由市場價格購買600萬元的兩房單位給她,此單位由太太購買,預計付120萬元首期,月供17,500元。手上剩餘的現金打算購買債基,幫助儲錢,為未來物業投資鋪路。想請教諗Sir會不會有更佳的做法?幸運的男人上 此個案讀者提出了一特別的行為,就是如何在不將居屋出售之下套錢?筆者一向不建議持有居屋,因居屋加按要房委會批准,買入後如樓價升想加按將錢套出近乎無可能。加上居屋住客質素與私樓實有分別,亦無投資客路,所以升值較難。惟本個案讀者擁有一「人頭」,更是比一般「人頭」更值錢,可享有免補地價住居屋,更因公屋戶如放棄原單位,可九成五上會買居屋,一張咁靚的王牌當然唔好浪費。提一提無論讀者自己或太太,都計直系親屬關係,而可作低息擔保。讀者提出個案已見具條理及有籌劃,結合出「按爆居屋」的計劃二,筆者認為此路較可行。先講讀者人生理財路明顯以儲樓為主,因夫婦月入合共15萬元,借貸力旺盛,此情況下儲樓為妙。相反,生意人一般較難向銀行借錢,而對現金流更有需要,故不應儲樓,而應多從債或房地產投資信託基金( REIT)收息去補貼自己居住支出。 讀者套出460萬元現金後,將原有的300萬元資金不動,預備應急。400萬元分段投入債基再疊增收息。可一半投入套餐B收息每年20厘;而另一半行套餐E收息12厘,綜合16厘的年息,可產出53,000元月入,等於老婆打多份工。讀者年齡介乎35至38歲,搞好三樓在手,更有債基產出逾50,000元月入,敢講只要往後唔行差,踏錯 要穩健一生應無問題。過得十年,等原有收租樓供了逾半數,而債基又再收息,若唔嫌住居屋唔再搞upgrade,在40至45歲達成財務自由可以預期。當然有如斯好結果,原因一是太太單名買了樓;原因二,是懂得利用弟弟名買樓,盡用了家人名額,早人一步改變每日返工等放工之生活,值得恭喜!另外,不建議讀者用直債,由於仍有300萬元現金作緩衝,分段投入的400萬元可買不保本而無年期之債基。相反,直債雖保本但有年期,在讀者此個案不適用;其實將債基分段投入,已是將風險減少的重要一步。

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