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曾經為年輕人「上車恩物」的沙田第一城,標準戶二手成交亦突破千萬元。中原地產關煜裕透露,第一城5座中層D室易手,為實用面積853呎的三

房連套房戶,剛以1,038萬元易手,實用呎價12,169元,為該屋苑標準戶造價新高,亦是標準戶首度錄得千萬成交。

他透露,受一手熱潮帶動,屋苑

「坤」「金九銀十」原先是內地用來形容零售市場旺季的用語,意思是指踏入9月、10月,將會是消費市場的旺季,主要是因應在過去農業社會,9月、10月是秋收季節,市民的消費意欲亦會增加,至今不少內地商戶仍會把握這兩個月作促銷,連帶不少內地開發商亦會趁機推出樓盤銷售,「金九銀十」亦代表內地樓市的銷售高峰。

未知大家有否記起,去年同期的新盤市場曾出現香港版的「金九銀十」,Q房網香港數據研究中心,按一手住宅物業銷售資訊網中的成交紀錄冊的統計,去年9月整體一手新盤銷 交投氣氛回升,9月已暫錄約10宗成交;新買家為換樓客,原業主持貨約24年,勁賺650萬元,單位升值約168%。

至於荃灣立坊迷你戶亦創新高。美聯物業朱恒朗表示,立坊一個高層實用244呎開放式單位,原業主早於今年3月份叫價420萬元放售,但6月決定加價20萬元,近日有用家看中該單位,輕微減價後以433.8萬元沽出,實 售高達3 , 467伙,創下自2013年一手新例實施以來的單月新盤銷售新高,接下來的10月份,新盤市場亦持續熱鬧,單月再售出2,261伙新盤單位,涉及的總成交金額更是連續2個月超越300億元的高位。

一年前新盤市場持續熱鬧,多個新盤陸續排隊登場,締造一個港版的「金九銀十」,當然以現時市況,特別是去年11月港府再度加辣後,即使近日新盤市場再度轉趨熱鬧,多個新盤排隊登場,不過相信今個月的整體一手銷售亦難以再度突破去年「黃金九月」的銷售佳績,但以現時的情況來看,今個月的一手銷售亦應該可以超越2,000宗的近半年新高。 用呎價達17 , 779元,創屋苑同類單位歷史新高。不過原業主持貨兩年多,僅微賺35.8萬元離場。

另外,中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,下周四美國聯儲局議息前,

本周中原估價指數(CVI)報57.81點,按

周升1.04點,為三周以來止跌回升,顯

示銀行按揭取態轉趨樂觀;他稱,CVI

未有進一步下跌,繼續高企50點「盛衰分界線」以上,正等待突破上升的機會,預計樓價將穩步向上。

仔細來看,今次港版「金九銀十」再現,多少亦有「天時地利」的配合,首先是今年初以來,人民幣的匯率持續轉強,直至近日才稍稍回軟,由年初的每一元人民幣兌1.113港元,反覆升至早前1.2以上,近日才稍為回落至1.194水平。

根據稅務局最新樓市稅務情況,上月份涉及買家印花稅(BSD)的交易顯著增加至325宗,較7月份的256宗急增27% ,反映上月內地客來港買 樓個案明顯增加。再者按上月整體住宅註冊量推算,涉及買家印花稅的百分比升至7.8%,再創自去年11月加辣後的新高,數字亦反映在人民幣轉強的同時,主要反映內地客入市的買家印花稅百分比亦同步增加。

人民幣轉強的同時,加上發展商亦持續有為新盤買家提供稅項優惠,令內地客來港買樓的意欲亦有所增加,同時亦進一步推高整體新盤銷售,本地新盤市場的「金九銀十」再次出現。

置業人士除了考慮是否有足夠的首期應付上車外,供樓負擔亦是考慮個人供款能力的重要指標,根據經絡按揭轉介研究部的數字顯示,最新8月供樓負擔為市民入息的45.7%(為臨時數字),一般來說,銀行對於負擔比率低於五成的按揭客戶,是非常願意批出按揭申請,即使五成的負擔比率,亦視作健康水平,今年樓市持續造好,新盤一浪接一浪,被傳媒將之與九七樓市相比較,九七年高峰期的供樓負擔高達九成多,現時的負擔比率則仍屬健康範圍。

其實所謂的負擔比率,即將每月供樓款項除以每月入息得出的數字,從而看到市民在供樓上是否感到吃力的指標。影響負擔的比率的因素有很多,以下為大家拆解。

其中一個計算法是假設一個500平方呎住宅單位,承造七成按揭、還供款期20年,加上當時平均住宅呎價及按息水平來得出供款;入息取本港家庭入息中位數,按息則取P按(2.15%),所得出的供樓負擔比率為45.7%。所以,息率、還款年期、按揭成數、樓價及家庭入息中位數均會影響負擔比率。不過,若假設由購買一個500平方呎的單位,下降至400平方呎單位,以每平方呎計算,樓價為$4,704,800,承造八成按揭,還款額為$940,960,息率為H+1.4%,利率較P按低,加上供款年期增至30年,變相每月供款亦會減少,再除以家庭入息中位數,負擔比率可降至37.7%。

由此可見,不同假設的因素會帶出不同的市場氣氛,以五百平方呎單位為例,假若加息3%,負擔比率會上升至62.4%,但以現時本港銀行結餘仍然充足,低按息會持續一段時間,息率會介乎兩至三厘左右,相信未來負擔比率仍會維持在五成以內。

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