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Metro Daily Hong Kong - - EFFECTIVE -

首置客、年輕客不問單位大細,只求借到錢買樓,發展商藉此提供各類按揭計劃吸客。香港興業( 480)及南豐集團發展的九肚山「尚珩」,宣布與經絡按揭推出「尊尚低息按揭計劃」,全期息率低至H+ 1.3%,為市場現時最低。新地( 016)日出康城「晉海」截至周四收票逾1.3萬張,超額最少31倍;長實( 1113)上環“My Central”則計劃短期內上載樓書,首批不少於50伙。

新地代理總經理陳漢麟表示,次輪

筆者較早前在一間酒家午膳,其間和該酒家經理閒談,這位經理曾於五星級酒店任職中餐部,經過嚴格訓練,舉止談吐及服務都彬彬有禮,令客人稱心滿意。交談間他非常羨慕地產代理的收入,他說據聞地產代理的一宗大額交易,佣金會非常豐厚。

筆者即時問了他幾個問題,是否有家室及子女?能否長期面對收入不穩定?面對不斷的壓力會否習慣?筆者相信大部分人都希望有穩定收入,特別是有家庭負擔的一群。之後,筆者進一步解釋,做地產代理除了是自身能力的考驗外,還經常要面對市況 除了推出四房大單位外,亦會包括部分平台特色戶,全盤僅得40伙,屬康城區絕無僅有;至於同系北角「海璇」則於10月推出,將會雙盤齊發。中銀香港為晉海推出「置合息」按揭計劃,息率低至H+ 1.4%,上限為P- 2.75%,而經中銀承造按揭並於該行存款500萬元,可獲贈百年中銀金牌一個,價值逾3,000元。

香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍透露,尚珩自9月15日開放示範單位以來,已錄得近1萬人參觀,現樓則會局部向客戶開放。她又稱,各類單位 變化,生意及收入經常時好時壞,因此要「好天斬埋落雨柴」。此外,很多地產代理在入行初期,經常要節衣縮食,還要接受「好天曬、落雨淋」的工作,更難受的是要面對每月交數的壓力及來自不同客戶的大小問題。

這位經理聽完筆者的話後,他表示安分守己、穩定收入是他目前的需要,更明白地產代理所賺取的佣金絕對是收之無愧。代理除了佣金來之不易外,就正如與筆者閒聊的這位酒家經理一樣,要做到優質的服務。何謂「服務」?概括而言,就是客戶在體驗服務的過程中,感受到專業、用心、被重視及樂在其中,最終能令客人達到稱心滿意的結果。

「服務」看來簡單,但很多 尚珩將預留單位招標出售。

均有機會預留部分作招標出售。

至於長江實業助理首席經理(營業)何家欣透露,“My Central”最快10月1日開放三個示位,分別為兩個三房戶及一個兩房單位。項目最快周末前上載樓書,首張價單將涉及不少於50伙。 行業的員工都未必做得到位。除了專業知識及勤力,如上述的經理,他用心對待客人,這就是一種誠意的表現。營銷這一行,經常面對面接觸客人,很容易感受到我們的專業及誠意。有很多地產代理以為口才了得便是必殺技,筆者從事這行業逾30年,經驗告訴我們:真誠服務比口才更重要!

當然,無論是業主或買家,都希望地產代理能夠做到貴賣平買,但這樣就代表雙方之中會有一方「蝕底」。因此,經紀的角色最重要是持平,還要提供重要及準確的信息予買賣雙方,盡量 達成最符合雙方的理想條件,所以誠信及公平交易便是服務過程中不可輕視的一環。

地產代理絕非易為的職業,最近政府正研究推出「港人首置上車盤」,筆者擔心假若此政策與私宅市場重疊,相信對整個地產代理行業將帶來另一次新衝擊!因此,成功的地產代理真的不易做,既要提供優質的服務,而且收入卻絕不如外間所說的唾手可得。 歡迎讀者們就任何關於樓市問題作出交流,大家可發電郵給本人,謝謝!

willyliu@ricacorp.com

美國聯儲局上周決定息率不變,惟宣布下月開始縮表,意味有加息的意思,市場普遍預期年底會再加息一次,與九十年代的逾十厘利率相比,最新經絡按息(MMI)為1.85%,明顯屬於低息周期,但對上數次美國加息,因為本港銀行結餘充足,未有跟隨加息,隨着港美息差拉闊,本港加息無可避免。自從金管局要求實施內平法的銀行,將其住宅按揭貸款風險加權比率下限,由過往的15%調高至25%,銀行的按揭息率戰似乎停下來,並且在權衡風險後,將H按的「H加部分」由1.3%調升至1.4%,銀行對按揭業務態度依然積極,暫時未看到該部分有上升迹象。

現時市場普遍可做H按息率H+ 1.4%,較兩年前的H+ 1.7%有30點子息差,加上市場預期香港最終會跟隨美國加息,轉按是業主抗衡加息的明智選擇。兩年前置業的業主,按揭計劃的罰息已過,轉按可減輕利息支出。根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據,今年的轉按數字創歷年新高,首7個月中,有4個月的轉按金額逾一百億元,其中6月更高達143億元,首7個月的轉按金額錄得716億元,創有紀錄以來的新高。同樣地,經絡數據顯示,今年的轉按比例明顯較往年高,最新7、8月的比例更升至逾四成,數據反映在預期加息及現時H按利率較低情況下,加上業主轉按的情況踴躍。

業主在決定轉按前,應先確定原有按揭是否仍處於罰息期。如果在罰息期內轉按,原有銀行就會向業主收取罰息,金額一般介乎貸款額的1%至3%,所以待罰息期過後才作轉按或會較化算。

由於轉按或會涉及業主與原有銀行辦理贖契及與另一銀行重新訂立按揭契,所以業主亦需支付一筆律師費以辦理按揭手續。一般情況下,轉按銀行會要求申請人重新訂立罰息期,若果業主已經有計劃在短期內換樓或轉售單位,該單位便不適合轉按,或需要選擇較短罰息期之計劃。

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