PILIH MANA Investasi Rumah atau Tanah?

Gurihnya investasi properti mengundang banyak orang ingin ikut mengecapnya. Namun, dari sekian banyak pilihan, mau investasi yang mana? Harus cermat menentukan, supaya untung, bukan malah buntung.

Rumah - - Properti - TEKS JOHANNA ERLY WIDYARTANTI erly@tabloidrumah.com ILUSTRASI ANTON NUGROHO

PLokasi

ilih beli rumah atau lahan kosong? Jika investasi rumah yang kita pilih, rumah seperti apa yang harus kita beli, rumah baru atau rumah seken? Jika berminat pada lahan kosong, kriteria apa yang kita pakai dan apakah dibiarkan kosong atau didirikan bangunan?

Setiap orang pasti mengharapkan tingkat pengembalian ( return). Namun faktanya, return dapat menjadi positif alias untung atau kemungkinan menjadi negatif alias rugi. Berikut beberapa gambaran yang bisa menjadi bekal sebelum Anda memutuskan membeli rumah atau lahan untuk berinvestasi.

MEMBELI RUMAH BARU

Dua jenis rumah yang bisa kita beli untuk investasi adalah rumah baru dan rumah seken. Kiat apa saja yang diperlukan untuk membelinya?

Membeli properti, lokasi selalu menjadi pertimbangan pertama. Pilihlah lokasi yang dekat dengan pusat perdagangan, pusat perbelanjaan, dan dekat sekolah.

Di saat lalu lintas makin padat seperti ini dan kemacetan terjadi di mana-mana tidak hanya di pusat kota tapi juga sampai ke kota-kota pinggiran, maka sebaiknya ukuran dekat di sini bukan berbicara jarak lagi namun bicara waktu tempuh. Demikian Michael Ginarto, Crown Group Country Director Indonesia menekankan.

“Berapa lama perjalanan untuk mencapai suatu lokasi yang kita tuju dari lokasi rumah, bukan berapa jauh (km) jaraknya.”

Reputasi pengembang

Mengingat regulasi pemerintah di Indonesia untuk perlindungan konsumen pembeli properti masih lemah, maka sebaiknya kita melihat reputasi pengembang. Pilih pengembang yang terpercaya. Hal ini bisa dilihat dari proyek-proyek yang sudah ditangani, kerja sama dengan banyak bank, dan track record- nya.

Selain mengamankan uang yang sudah kita bayarkan dan mendapat jaminan proyek akan terbangun sesuai waktu yang ditentukan, memilih pengembang yang punya reputasi baik, juga akan memudahkan kita saat ingin menjual kembali rumah yang kita punya. Untuk menjelaskan kepada calon pembeli pun akan lebih mudah, karena biasanya proyek yang ditangani oleh pengembang bereputasi baik dikenal olah masyarakat luas.

Pelajari kontraknya

Hal ini menyangkut perpajakan dan biaya-biaya apa saja yang harus kita tanggung. Karena sifatnya untuk investasi, maka Anda harus selalu berpikir untuk selalu mendatangkan keuntungan setiap tahun.

Hitung dengan cermat berapa biaya balik nama, PBB per tahun, dsb. Jangan sampai uang-uang yang harus Anda bayarkan ini menjadikan Anda tak memperoleh untung apa-apa setiap tahunnya.

Waktu yang tepat

Kapan harus membeli? Timing ini harus ditentukan secara tepat. Untuk rumah baru, waktu paling tepat untuk membeli adalah pada saat launching atau saat early bird. Intinya belilah rumah baru di saat yang paling awal. Membeli rumah saat early bird akan memberi keuntungan paling besar bagi Anda sebagai konsumen. Di saat itulah pengembang menjual rumahnya dengan HPP (Harga Pokok Penjualan). Harga rumah ini bisanya sudah mencakup bunga bank, biaya pembangunan, dan pengembang tak mengambil profit di sana.

Biasanya, setelahnya pengembang akan berpromosi dengan harga-harga berikutnya yang sudah dinaikkan. Jangan kaget juga bila ternyata nantinya harga akhir (paling ahir) bisa 2 kali lipat dari harga awal yang kita bayarkan. Sebnarnya beli di saat akhir juga masih tetap untung tapi keuntungannya tak akan sehebat jika beli di early bird. “Karena harga properti kenaikannya 2 kali inflasi. akan naik terus, tak akan turun,” ujar Michael menambahkan.

Pendanaan

Investasi properti adalah investasi yang paling dinamis. Tak harus seseorang yang mau berinvestasi memiliki uang sebanyak harga properti yang akan dibelinya. “Investasi properti adalah satu-satunya investasi yang bisa pakai duit orang lain,“ujar Michael.

Secara umum kita mengenal 3 jenis pendanaan dalam membeli rumah yaitu melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah), cicilan pengembang, dan tunai keras. Lebih lanjut Michael menyebutkan cicilan pengembang persyaratannya sangat mudah tapi lebih tinggi 10-20% dibanding dengan KPR. Meski lebih menguntungkan, kenapa orang sering enggan menggunakan KPR? Tercatatnya nama kita di pajak dan secara otomatis ketika mengambil KPR dan proses yang cukup ribet (dibanding dengan cicilan pengembang), sering menjadi alasan utama.

Kelebihan lain menggunakan cicilan pengembang, sebelum rumah yang kita beli terbangun pun, kita bisa menjual (melepas) kembali rumah itu ke pihak ke-3. Sehingga dalam waktu singkat, kita bisa mendapat keuntungan dan menerima uang kontan dari properti yang kita jual. Meski, nama yang tercantum dalam pengangsur cicilan tetap nama kita.

“Pembayaran dengan tunai keras sebaiknya hindari, meski Anda punya uang. Karena uang sejumlah itu bisa kita belikan 3 properti yang sama dengan proses cicilan, dan nantinya kita bisa lepas lagi di tengah jalan agar kita dapat uang tunai kembali,” ujar Michael mencontohkan.

Tujuan

Akan diapakan rumah setelah menjadi milik kita? Kita sewakan, atau kita diamkan, atau kita robohkan dan diganti dengan jenis bangunan baru (vila, kios, dsb)? Hal ini tergantung pada tujuan investasi Anda.

Tujuan Anda berinvestasi, harus ditetapkan sejak awal karena akan menentukan langkah selanjutnya saat rumah sudah menjadi milik Anda. Menurut Michael ada 2 jenis tujuan, untuk mendapatkan pemasukan atau untuk peningkatan modal.

Jika pertimbangannya untuk memeroleh pemasukan, Anda harus hitung cermat hal-hal seperti ini: cicilan yang harus dibayar, harga sewa rumah ketika kita sewakan,

berapa uang akhir yang kita terima nantinya (harga sewa-cicilan rumah). Hitungan akhirnya harus positif.

Untuk rumah, jika disewakan saja biasanya pemasukannya bisa negatif. Kalau tujuannya peningkatan modal, biasanya berdasarkan pengambilan untung yang lebih besar. Misalnya rumah yang kita beli harganya Rp20 juta, ternyata ditawar orang dengan nilai fantastis dalam waktu tidak lama sebesar Rp40 juta, maka sebaiknya rumah itu kita lepas saja, dan uangnya dibelikan rumah lagi. Demikian Michael menjelaskan.

MEMBELI RUMAH SEKEN

Membeli rumah seken bisa melalui lelang ataupun mencari sendiri. Kunci mencari rumah seken untuk investasi menurut Michael

adalah: carilah rumah yang dijual di bawah harga pasaran. Carilah rumah yang paling jelek di lokasi yang paling bagus. Ini bedanya dengan jika mencari rumah untuk tempat tinggal, bukan investasi. Rumah untuk tempat tinggal, mestinya kita harus cari rumah yang sudah bagus.

Sebelum memutuskan pilihan kita harus memikirkan added

value- nya, artinya ada tidak aktivitas yang bisa kita lakukan atau pengembangan atas rumah itu yang bisa menambah atau menaikkan nilainya. Di situlah kita bisa mengambil keuntungan.

MEMBELI TANAH KOSONG

Sementara, membeli lahan kosong (tanah) lebih banyak risikonya dibanding dengan membeli rumah. Membeli tanah (lahan) bisa dilakukan dengan membeli kaveling dari pengembang atau membeli lahan yang dijual secara perseorangan. Yang harus diingat, membeli tanah yang bukan dari pengembang tidak akan bisa mendapat bantuan dana dari bank. Karena bank akan memberi dana jika sudah ada bangunannya.

Legalitas

Bukan hanya mengandalkan adanya sertifikat. “Bisa-bisa pegang sertifikat tapi tanahnya sudah diduki orang lain,” ujar Matius, pakar properti, dalam sebuah seminar. Meski mendapat harga yang murah, investasi yang salah seperti ini bisa mendatangkan kerugian, karena perlu biaya mahal untuk mengeksekusi lahan. Karenanya, legalitas tanah perlu dipastikan, apakah tanah itu dalam sengketa atau tidak. “Membeli tanah melalui pengembang, lebih terjamin legalitasnya,” ucapnya menambahkan.

Untuk mengetahui tanah sedang dalam sengketa atau tidak, ada trik yang disampaikan oleh Michael. Mintalah penjual memasang papan nama, bahwa tanah itu miliknya, selama minimal 2 bulan. Jika 2 bulan tidak ada yang mengajukan komplain, baru Anda membelinya.

Regulasi

Selain hal-hal penting seperti tersebut di atas, membeli lahan harus memperhatikan regulasi yang berlaku. Setiap membeli tanah, cek ke Dinas Tata Kota, lihat aturan peruntukan tanahnya apakah untuk tempat pemukiman, apakah termasuk zoning usaha, dll.

Sesuaikan dengan tujuan Anda membeli tanah itu. Jika Anda ingin mengembangkannya menjadi bangunan sentra niaga, maka pastikan bahwa zoning lahan bukan untuk permukiman. Jika salah peruntukan, maka dipastikan Anda tak akan bisa mendirikan bangunan untuk perniagaan di sana.

Pagari

Jika lahan sudah menjadi milik Anda, segera bikin batas (diberi pagar), ini untuk menghindari pedagang liar, pembuang sampah sembarangan, dll

Jaminkan ke Bank

Bank adalah institusi nasional yang dilindungi hukum, dan biasanya ketika kita menjaminkan tanah kita, akan diadakan pengukuran lagi oleh bank. Jika nantinya di luar kontrol kita ada masalah dengan kepemilikan tanah kita, maka pengukuran dan penilaian bank akan mendapat pembelaan secara hukum.

Maksimalkan tanah

Memaksimalkan keuntungan, kita harus dirikan bangunan di atasnya. Bangunan apa yang cocok? “Bukan apa yang kita mau yang kita bangun, tapi apa yang masyarakat mau dan butuhkan,” ujar Michael memberi tip jenis bangunan apa yang cocok.

Perhatikan juga waktu membangunnya. Michael memberi contoh, seperti yang dilakukan oleh pengembang pada umumnya, misalnya ingin membangun sebuah ruko, maka di lokasi itu minimal harus sudah ada 50 rumah terbangun.

Newspapers in Indonesian

Newspapers from Indonesia

© PressReader. All rights reserved.