250 ميليارد دالر پول در بخش مسكن منجمد شد؛ رديابي مالكان خانههاي خالي

Jahan e-Sanat - - News -

مهساحسين- براساس آخرين آمار و گفتههاي وزير راهوشهرسازي در حال حاضر بيشازدوميليونو875 هزارخانهخاليدر كشور وجود دارد كه اين تعداد خانه مبلغي معادل052 ميليارددالريابهعبارتي678 تريليون تومان را تش//كيل ميدهد. اين در حالي اس//ت كه هر سال نيز نزديك به03 درصد به نقدينگي افزوده ميشود تا جايي كهازسال48 تا29 ميزاننقدينگيشش برابرشدوبه005 هزارميلياردتومانرسيد اما رشد نقدينگي برخالف موارد ديگر مانند ساختوس//از، ت//ورم و ... در دوران روحاني متوقفنش//دوتاپايانس//ال59 1200زا تريليونتومانعبوركرد.

در غالب جوامع اقتصادي رشد نقدينگي با رشد تورم همراه است اما در شرايط حاضر همچن//ان كه نقدينگي باال م//يرود، تورم تغييري نميكند و در عين حال رونقي نيز انتظاراقتصادرانميكشد.

بايد در نظر داش//ت كه بخشي از ثابت ماندن تورم مربوط ميش//ود به تالشهاي دولت در اين راس//تا اما بخش ديگري از آن مربوط به ركود اقتصادي است چراكه اگرچه ميزان نقدينگي زياد است اما اين سرمايهها هدايتشده نيستند و در بخشهاي مولد اقتصاديجريانندارند.

فردي كه قصد سرمايهگذاري دارد سود باالتر در مدت زمان كوتاهتر را به سود كمتر و زمان طوالنيتر ترجيح ميدهد، در دولت احمدينژاد دستيابي به اين سود از طريق سرمايهگذاري در بازارهاي سوداگرانه نظير س//كه و ارز امكانپذير بود كه نتيجه آن تا 10 برابرش//دنقيمتس//كهورشد004 درصدي قيم//ت ارز در زماني كوتاه بود. با اين وجود دولت روحاني بازارهاي ارز و سكه را ثابت نگه داشت و در نتيجه خريد و فروش ارز نميتواند در مدت كوتاه س//ود زيادي به همراه آورد در نتيجه مردم س//راغ بازارهاي موازيديگرنظيربازارمسكنميروند.افزون براينبايددرنظرداشتكهبخشهايمولد كشور اكنون به دو دسته تقسيم ميشوند؛ يك بخش مانند صنعت خودروس//ازي و برخي صنايع ديگر در انحصار دولت قرار دارد و با حمايتهايي كه از آن ميش//ود، امكان حضور بخشخصوصي را نميدهد، بخش ديگرقسمتهايياستكهبخشخصوصي ميتواننددرآنسرمايهگذاريكنندامانكته مهم اين است كه در هر دو حوزه، چه دولتي و چه غيردولتي سوددهي بسيار پايين است و بسياري از صنايع در معرض ورشكستگي قرار دارند.

از سوي ديگر بحثي كه مطرح ميشود، عدم تناس//ب ميان س//ود بانكه//ا براي سپردهگذاري، سود تسهيالت و همچنين ميزانتورماست.اگرچهطبقمصوبهشوراي پول و اعتبار سود پرداختي بانكها بايد81 درصد باش//د اما آنچه در واقعيت مشاهده ميشود، اين است كه بانكها با استفاده از قواعد مختلف اين قانون را دور زده و س//ود 24 درصد پرداخ//ت ميكنند، اين قضيه در مورد س//ود دريافتي روي تسهيالت هم صادق است.

به عبارت ديگر اگر به طور فرضي فردي يكصد ميليون تومان پول نقد داشته باشد و برايواردشدنبهيككارمولدنيازبهيكصد ميليونسرمايهديگرداشتهباشددرصورتي كهاينيكصدميليونراازبانكوامبگيردطي يك دوره پنج ساله بايد اندكي بيش از721 ميليون تومان را به صورت اقساط به بانك برگرداندامااگرهمينفرد001 ميليونتومان ابتدايي خود را در بانك به صورت س//پرده بخواباند، بعد از همان دوره پنج ساله بالغ بر 290 ميليون تومان پول خواهد داشت. به عبارتديگرنظاماقتصاديبهگونهاياستكه يا كار مورد نظر بايد بتواند در پنج سال بيش از003 درصدسودداشتهباشديامنطقيتر است كه سرمايه به جاي آنكه جريان داشته باشددربانكبماند. آتشيبردامناقتصاد باايناوصافپرسشيكهمطرحميشود، ايناستكهنقشخانههايخاليدروضعيت اقتصادچيست؟اينخانههابخشاعظمياز سرمايهراكدكشورراتشكيلميدهندكهبه صورتبالقوهميتوانستنددربخشهايمولد نظير صنعت مورد استفاده قرار گيرند اما در حال حاضر به صورت انبار و راكد در آمده اند وصاحبانآنهاانتظارباالرفتنقيمتمسكن وفرصتيبرايفروشآنهاراميكشند.

در حالي كه اغلب افرادي كه مش//كل مسكن دارند جزو دهكهاي پايين جامعه و نقاطفرسودهشهريهستند،اغلباينخانهها درقسمتهايبااليشهركالنشهرهايبزرگ قراردارندودرنتيجهنميتوانباهيچمعادله رياضي تعداد اين خانهها را به حل مشكل مسكن بد مسكنها مرتبط دانست. در اين حال صاحبان اين خانهها جزو دو دس//ته هستند، دسته اول مردم و بخشخصوصي كه در دوران سونامي خانه سازي و افزايش قيمت مسكن در زمان احمدينژاد اقدام به ساخت و خريد خانه كردند اما پس از آنكه قيمت مسكن ثابت ماند از فروش آن سر باز زدند. بخش دوم بانكها هستند كه به جاي فعاليت در بخشهاي مولد اقدام به ساخت خانه كردند، آنها نيز به داليل مشابه مردم راضيبهفروشخانههايخودنيستندواين مسالهازيكسوباعثشدهاستمنابعبانكها كاهشپيداكندوآنهادرمعرضورشكستگي قرارگيرندوازسويديگربهركوداقتصاددامن ميزند.بهصورتكليآنچهاكنوندرجامعه مشاهدهميشود،يكسلسلهسرمايهگذاري قفل شده است به اين صورت كه سود بانكي از س//ودي كه توليد با خود ب//ه همراه دارد بيشتر است، سرمايهگذاري در مسكن عمال قفل شده محسوب ميشود و در نتيجه در عيناينكهنقدينگيوبهخصوصشبهپولباال ميرودخبريازرشداقتصادينيست.

به عقيده بسياري از كارشناسان خروج از اين وضع تنها در صورتي ممكن است كه شوكي اساسي به اقتصاد وارد شود بهعنوان نمونهسودبانكيكاهشناگهانيپيداكندو همرده با ميزان تورم قرار گيرد تا مردم ناچار شوند سرمايه خود را از بانكهاي خارج كرده و وارد توليد كنند يا اينكه سود تسهيالت آنقدر كاهش پيدا كند كه ارزش وام گرفتن رابرايوامگيرندگانداشتهباشد.البتهباتوجه بهمشكالتعديدهبانكهاحتيچنانچهبانك مركزي اقدام به اين قبيل تغييرات كند به علت آنكه خطر از دست رفتن مشتريان را براي بانك به همراه دارد احتمال بس//ياري وج//ود دارد كه در عمل بانكها از انجام آن سربازبزنند.

محتك/ران س/ازندگان اصلي نيستند

علياكبرزورقچيان،عضوانجمنانبوهسازان نيزمعتقداستبخشزياديازخانههايخالي مربوطبهبخشخصوصياست.اينگفتهوي كمي دور از انتظار به نظر ميرسد چراكه در وضعيت ركودي و در حالي كه بيش از چهار سالاستمسكنرشدقابلمالحظهاينكرده انباشتسرمايهبرايبخشخصوصيچندان منطقيبهنظرنميرسد.ازسويديگراينكه سازندگانبيشازدوميليونمسكنراداشته باش//ند با عالمت سوال مواجه است. وقتي در اين مورد از او س//وال ميكنيم در پاسخ ميگويد: بخش//ي از سازندگان كه اين نوع ام//الك را نگه ميدارند را نميتواند به طور غالبجزو»سازندگاناصلي«دانستبلكهاين سازندگانمعموالازاقشارمرفهجامعههستند كه توان مالي چنين كاري را دارند.

زورقچي//ان در در م//ورد عل//ت تجمع س//رمايههاي راك//د در بخش مس//كن به »جهانصنعت« ميگويد: تع//داد زيادي از خانههاي خالي )يعني اكثريت آن( مربوط به آپارتمانهاي لوكس شمال شهر تهران و خانههايدرجهيكشهرهايبزرگاستكه در برههاي كه قيمت مسكن باال ميرفت به نيتسودهايآنچنانيساختهشدندووقتي بازارراكدشد،اينخانههاهمبهصورتامالك راكد درآمد. اغراقدرتاثيربربازار؟ نكته ديگري كه اكثر سازندگان مسكن بر آن تاكيد ميكنند »عدم تاثيرگذاري« خانههاي راكد بر بازار است. اين اعتقاد اگر فراگير نباشد دستكم تا حدود زيادي ميان فعاالنبخشخصوصيرواجيافتهاست.آنها معتقدند دولت در اعالم ميزان تاثيرگذاري خانهه//اي خالي آدرس اش//تباه ميدهد. زورقچيان نيز معتقد است ساختمانهاي راكد تاثير زي//ادي روي بازار مصرف ندارد چراكه براي قشر خاصي ساخته شدند و به همان صورت هم خواهند ماند. او ميگويد: بخشي كه مربوط به دولت ميشود توسط بانكها خوابيده اس//ت كه آنه//ا هم وارد سوداگري شده است.

اين فعال بازار مسكن در بيان راهحلهاي رفع مش//كالت مس//كن معتقد است در برنامهريزيهايدولتبايدبهصورتجداگانه روياينمشكالتحسابشود.برنامهريزي اثرپذي//ر، باال بردن قدرت خريد دهك پنج به پايين جامعه اس//ت وگرنه مسكن رونق پيدا نخواهد كرد. مادامي هم كه بانكها به پرداختسودهايآنچنانيخودادامهميدهند رونق نخواهيم داشت. زورقچيان ميافزايد: بانكهايدولتيبرخالفشورايپولواعتبار بهره ميدهند و اين شرايط باعث شده مردم حتي پولي كه در عوض خريد خانه پسانداز كردهاند را به بانكها بس//پارند و خودشان خانهايرارهنكنند.

كاهشقدرتخريدمتقاضيان واقعي

حسن محتشم، مديرعامل انبوهسازان جامعتهراننيزبه»جهانصنعت«ميگويد: نياز مس//كن ما براس//اس تعداد خانههاي خالي موجود برآورده نميشود چراكه توزيع ساختوساز نامناسب است و به علت وجود پروانههايبيرويهكهدركالنشهرهامخصوصا تهران صادر ش//د ساختوسازهايي در اين ش//هرها انجام ش//د كه بتواند قشر مرفه را جذبكند.اينمسالهباعثشدقدرتخريد براي متقاضيان واقعي مسكن وجود نداشته باشد و توزيع بهگونهاي باشد كه بخشي از شهر از مسكن اشباع شده باشد در حالي كه مسكني براي قشري كه نياز به خانه دارند وجودنداشتهباشد.

او معتقد اس//ت براي حل اين مسايل شوراي عالي شهرسازي بايد بتواند از راههاي قانوني ش//هرداري را به اجراي طرح جامع شهرها موظف كند، چنانچه اين كار انجام ش//ود توزيع ساخت نيز مناسب ميشود و سرمايههابلوكهنميشوند. حبسسرمايهدربانكها محتشمدرادامهميگويد:اينمشكالت بهاقتصادكالنكشوربرميگرددكهبهدليل سياستهايحاكمبركشورباعثشدهاست ما از چرخه روان اقتصادي برخوردار نباشيم. اقتصاد كالن ما يك نظام انقباضي دارد كه بهعلتبهرهبانكيباالي02 درصدموجب ميشودحبسشدنسرمايهدربانكنسبت بهاستفادهازآندربخشهايتوليدياقتصاد سودبيشتريداشتهباشد.بهعنوانمثالوقتي سپردهگذاربدونآنكهمالياتيبپردازدسود42 درصددريافتميكندودرعينحالريسك سرمايهگذاري را هم با خود به همراه ندارد، ترجيح ميدهد سرمايهاش را به جاي آنكه در صنعت ببرد در بانك نگه دارد و از س//ود آن ارتزاق كند. به عبارت ديگر بانكها بايد سپردههاي بانكي خود را پايين آورند كه پول واردچرخهتوليدشود.

اين فعال بازار مسكن در ادامه ميگويد: افزون ب//ر اين بانك مرك//زي بايد بانكها را مل//زم به بانكداري كند ت//ا در چارچوب سياستهاي پولي فعاليت و اقدامات خود را تنهابهفعاليتهايپوليمحدودكنند،نهاينكه ساختوسازكنندتابعدهابفروشندوازروي ارزشافزوده آن سود ببرند. قانونناپذيرينهادهايدولتي محتشم معتقد است نهادهاي دولتي بايد زيرمجموعههاي خود را وادار به اجراي قوانين كنند چرا كه در حال حاضر به عنوان مثال اداره دارايي دستور ميدهد كه ماليات به صورت خاصي اخذ شود ولي دستگاههاي زيرمجموعه رعايت نميكنند، بانكها هم به همين ترتيب قوانين بان//ك مركزي را دور ميزنند و بانك مركزي به هر دليلي يا نظارت نميكند يا ميبيند اما به روي خود نميآورد.

مديرانبوهسازانجامعتهرانميگويد:ما هر سال نزديك به نيم ميليون ازدواج 100و هزارطالقدركشورداريمكهتماماينهاآماري است كه به تقاضاي مسكن اضافه ميكند و بايد براي آن برنامهريزي مناس//ب شود تا درآمد افراد صرف خريد خانه شود. در حال حاضربسياريازمتقاضيانحتينميتوانند ازتسهيالتبانكهااستفادهكنندچونحتي تسهيالتنيزبازگشتدارد.

اينفعالحوزهمسكنمعتقداستمساله ديگر اين است كه دولت بايد بخش تقاضا را برايمسكنتامينكنندبهعنوانمثالمانند سايركشورهايپيشرفتهخانههاييرابهمردم بدهندكهنيميازهزينهآنراپرداختكنند و نيمي ديگر را نيز به صورت قسط بپردارند تا از اين طريق تقاضا براي تامين مس//كن افزايشپيداكند.

اش/تباه مديري/ت ش/هري كجاست

محتش//م در پاس//خ ب//ه اينك//ه آي//ا بيش//تر خانههاي خالي متعلق به مردم و بخشخصوصي اس//ت يا بانكها، توضيح ميده//د: اي//ن خانهها از مجم//وع اين دو تشكيل شده اس//ت و مقصر اصلي در اين زمينهبرنامهريزينامناسبشهرياستكه اتفاقافتادهاست.اگرشهرداريبراساسطرح جامعپروانهصادرنميكردكهموجبانگيزه سودبيشتربرايبرجسازانشوداكنونبااين حج//م از خانههاي بدون متقاضي يا خالي مواجهنبوديم.ويافزود:بهعنوانمثالمنطقه 22 شهرتهرانقراربودطيبرنامهريزي01 س//اله ساخته شود ولي عملكرد شهرداري طوري بود كه ظرف س//ه سال به ظرفيت موردنظر01سالهرسيدوجلوترازبرنامهپيش رفتچراكهبحثدرآمدوهزينههايشهري مطرحميشودوسودبيشترموجبميشود برنامهريزيهامعناپيدانكنند.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.