رشد سوداگرانه مسکن

صدور 25 درصد پروانههای ساختماني تهران بین سالهای 86 تا 49؛

Jahan e-Sanat - - News -

بلن//د مرتبهس//ازي گس//ترش فعاليتهاي سوداگرانه در سالهاي پيش//ين يكي از مس//ايل بنيادين بخش مسكن بوده است زيرا افزايش انگيزهه//اي س//وداگرانه در بخش مس//كن هرچند منجر ب//ه افزايش س//اخت و ساز شد اما از آنجايي كه عموما با نيازه//اي بازار و گروههاي كمدرآمد و با درآمد طبقه متوسط همخواني نداش//ت منجر به افزايش قيمتمسكن،افزايشخانههايخالي، توزيع جغرافيايي مسكنهاي احداث شده در شهر تهران، افزايش مساحت واحدهايمس//كوني جديداالحداث و كاه//ش نرخ مالكي//ت و افزايش اجارهنش//يني ش//د. پاي//گاه خبري وزارت راه و شهرسازي، در گزارشي آورده است: بخش مسكن از جمله بخشهاي اقتصادي است كه نقش قابلتوجه//ي در اقتص//اد خانوار و اقتصاد كالن ايف//ا ميكند. مطابق با آمارها حدود پنج تا هشت درصد از تولي//د ناخالصداخلي، حدود 30 ت//ا 40 درصد از تش//كيل س//رمايه ناخالص، بهطور ميانگين حدود 30 از درآم//د خانوار و حدود 30 درصد از ش//اخص تورمعمومي را به خود اختصاص ميدهد.

بر اين اساس و مطابق با اصل 31 و 43 قانون اساسي كشور، دولتهاي مختلف، كم و بيش به حوزه مسكن ورود و طرحها و برنامههاي مختلفي را اج//را كردند. ب//ا اين حال به نظر ميرس//د كه طرحه//ا و برنامههاي اجراشده تاكنون نتوانستند مسايل بنيادين بخش مسكن را حل كنند.

معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي كه سياستگذاريهاي عمده حوزه مسكن را برعهده دارد از جمله داليل عدمموفقيت برنامهها و طرحها در حل مسايل بنيادين بخش مسكن را اجراي برخي سياستهاي نادرس//ت در گذش//ته و همراس//تا نب//ودن و بعض//ا وج//ود تناقض در برنامهه//اي مختلف اجرا ش//ده در بخش مسكن و همچنين عدم ايجاد و توسعه ابزارها و نهادهاي موردنياز بخش مسكن جهت اجراي مطلوب برنامهه//ا و سياس//تهاي مدنظ//ر دول//ت و از همه مهمتر عدم وجود وف//اق ملي درخص//وص نحوه حل مش//كالت بخش مس//كن دانسته است. افزايش فعاليتهاي سوداگرانه در سالهايپيشين يكي از مسايل بنيادين بخش مسكن بوده است و در اي//ن مورد بارها عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي و معاونان وي در حوزههاي معماري و شهرسازي، مسكن و س//اختمان، مديران عامل شركت عمران بهسازي شهري ايران و شركت عمران ش//هرهاي جديد، اظهارنظر كردهاند.

بخش مس//كن، در كش//ورهاي مختل//ف، كم و بيش با فعاليتهاي س//وداگرانه و تقاضاي س//رمايهاي مواج//ه اس//ت. در ايران ني//ز بنا به داليل مختلف از جمله وجود فضاي نامناس//ب كسب و كار جهت جذب نقدينگ//ي مازاد موج//ود در جامعه توس//ط بخش توليدي و همچنين نوس//ان در متغيرهاي اقتصادي )از جمل//ه ن//رخ ارز و ت//ورم عمومي(، همواره بخش مسكن با فعاليتهاي س//وداگرانه مواج//ه ب//وده ولي اين فعاليتها در ط//ول يك دهه اخير به خصوص در كالنشهرها به دليل برخي از سياستهاي اتخاذ شده و ناش//ي از شرايط اقتصادي حاكم بر كشور، به شرحي كه در زير خواهد آمد، افزايش يافته است.

آمارها حاكي از آن است كه بخش مسكن و ساختمان در سال 1386 با شكست س//اختاري )جهش( در متغيرهاي س//رمايهگذاري و ارزش افزوده مواجه و به ترتيب داراي نرخ رشد04 و05 درصدي بود و اين روند تا سال 1392 بنا به داليلي همچون ورود دولت به بخش مسكن در قالب طرح مس//كن مهر، ورود بسياري از موسسات و نهادهاي مالي و غيرمالي به بخش مسكن به دليل عدم وجود فضاي مناسب كسب و كار و سركوب مالي )تعيين دستوري نرخ بهره( و همچني//ن وقوع بيماري هلندي در دوره وفور نفتي، ادامه يافته اس//ت. ولي از س//ال 1392 با اش//باع بازار مس//كن، حبس منابع قابل توجهي از سازندگان و موسسات مذكور در اين بازار )بهخصوص در كالنشهرها(، فروكش كردن انتظارات تورمي در كش//ور و همچنين وق//وع ركود در كل اقتص//اد، بخش مس//كن نيز با ركود مواجه شد.

بررس//ي ميزان صدور پروانههاي س//اختماني در ش//هر تهران نشان ميده//د كه در ش//هر ته//ران طي س//الهاي 1386 ت//ا 1394 براي حدود يكسوم واحد مسكوني پروانه ساختماني صادر شده است. هر چند بخش//ي از اين واحده//ا جايگزين واحدهاي تخريبي شدهاند ولي طي اين دوره )حتي با كس//ر واحدهاي تخريب ش//ده(، مع//ادل 25 درصد از كل واحده//اي موجود در ش//هر تهران، پروانه ساختماني صادر شده اس//ت. به عبارت ديگر 25 درصد از كل واحدهاي مس//كوني موجود در شهر تهران، طي سالهاي 1386 تا 1394 مجوز ساخت گرفتهاند.

ساخت و سازهاي فوقالذكر در حالي روي داده است كه در همين دوره مطاب//ق با آماره//اي موجود )نمودار شماره 4 و جدول شماره (2 نرخ رشد جمعيت در شهر تهران به كمترين ميزان رسيده و نرخ رشد تعداد خانوار نيز بسيار كمتر از نرخ رشد موجودي واحدهاي مسكوني بوده است. مجموع اين عوامل منجر به كاهش ش//اخص تراك//م خانوار در واح//د مس//كوني )با احتس//اب خانهه//اي خالي( به عدد 0/84 در پايان س//ال 1394 شده است. )به عبارت ديگر در اين س//ال در شهر تهران به ازاء حدود هر 100 خانوار ساكن، 119 واحد مسكوني موجود بوده است.( افزايش قيمت

قيمت مسكن در دوره 1386 تا 1392 در ش//هر تهران با دو شوك قيمتي )افزايش 86 درصدي در سال 1386 و افزايش 31 و 35 درصدي در سالهاي 1391 و (1392 مواجه شده و با وجود نرخ تورمعمومي 21 درصدي در سال، قيمت مسكن در اين دوره س//االنه بهط//ور ميانگين 28 درصد رش//د داش//ته است. اين در حالي اس//ت كه ب//ه دليل حجم قابلتوجه س//اخت و س//از و عرضه مسكن، قيمت مسكن، مسكن بايد از ثبات بيش//تري برخوردار ميشد ولي به دليل فعاليتهاي سوداگرانه اين ثبات روي نداده است. افزايش خانههاي خالي مطابق ب//ا سرش//ماري عمومي نفوس و مسكن تعداد خانههاي خالي در كل كشور در سال 1395 به حدود 2/85 ميليون واحد افزايش يافته كه بخش عم//دهاي از اي//ن واحدهاي مس//كوني خالي، در كالنش//هرها از جمله ش//هر تهران واقع شده است. در استان تهران نيز در سال 1395 تع//داد خانههاي خال//ي، عدد 490 هزار واحد )معادل 19 درصد از كل خانههاي خالي كشور( بوده كه رقم قابلتوجهي است.

جهت حل مشكل خانههاي خالي و دوم به بازتنظيم قوانين و مقررات مالياتي و حقوقي و همچنين نگرشي جديد ب//ه سياس//تهاياقتصادي، جمعيت//ي، مهاجرت//ي و رواب//ط

بينالملل نياز است. كاهشنرخمالكيتوافزايش اجارهنشيني

با افزايش فعاليتهاي سوداگرانه، هرچن//د مي//زان ساختوس//از و س//رمايهگذاري در بخش مس//كن افزايش مييابد ولي به دليل افزايش قيمت مس//كن و همچنين افزايش مس//احت واحده//اي مس//كوني و رواج پديده لوكسس//ازي، بخشي از خانوارها امكان خريد مسكن را از دست داده و ناچار ميشوند مسكن مورد نياز خود را در بازار اجاره تامين كنند. بر اين اس//اس، افزايش سهم اجارهنشيني خانوارها نيز تاحدودي افزايش سوداگري در بخش مسكن را تاييد ميكند.

موارد ف//وق نش//ان ميدهد كه سوداگري در بخش مسكن از سال 1386 به بعد افزايش يافته است و اين رويداد گرچ//ه منجر به تزريق قابلتوجهي از منابع مالي و نقدينگي كش//ور به بخش مس//كن، افزايش سرمايهگذاري و ساخت و ساز در اين بخش شده ولي نه تنها مشكل تامين مسكن را در كشور كاهش نداده بلكه خانوارها را در تامين مس//كن مورد نياز خ//ود با مش//كل مواجه كرده اس//ت. همچنين افزايش سوداگري در بخ//ش مس//كن منجر به حبس مي//زان زي//ادي از نقدينگي، منابع مالي بخش خصوصي و موسسات و نهادهاي مالي و غيرمالي در بخش مسكن شده و قدرت سرمايهگذاري مجدد سازندگان را در بخش مسكن به ش//دت كاهش و ركود را در اين بخ//ش و در كل اقتص//اد عميقتر كرده است.

گفتني است، همه اين موارد در ش//رايطي رخ داده اس//ت كه دولت نيز در اين دوره در بخش مس//كن مداخله حداكثري نموده و س//اخت بالغ بر دو ميليوني واحد مسكوني را در قالب طرح مسكن مهر در دستور كار داشته است ولي اين طرح نيز به دليل مكانگزيني نادرست و شيوه تامين مالي ناصحيح )اختصاص خط اعتباري بانك مركزي( و همچنين ع//دم اتخاذ تمهي//دات الزم جهت تامين خدمات روبنايي و زيربنايي و حملونقل )به خصوص در شهرهاي جديد اطراف كالنشهرها( نتوانسته است مشكل تامين مسكن گروههاي كمدرآمد را حل كند.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.