ساختار اجباري تقاضا در مسكن

Jahan e-Sanat - - سالچهاردهم -

اشکان نظامآبادی- نوسانات بازار مسكن در يك دهه اخير رابطه ميان »تصرف ملكي« و »اجارهنشيني« را به سود اجارهنشيني تغيير داده اس//ت؛ تحوالت اقتص//اد كالن، افزايش سهم مسكن در سبد هزينههاي خانوار و تورم باال باعث ش//ده »اجارهنش//يني« نه بهعنوان يك »انتخاب داوطلبانه« توس//ط متقاضيان بلك//ه به عنوان »راه گري//زي اجباري« مطرح شود. در بس//ياري از اقتصادهاي موفق دنيا از جمله اقتصادهاي ليبرال كه بر اساس »اصالت مالكيت« ش//كل گرفته، به دليل سهم ناچيز اجارهبها در هزينه خان//وار، متقاضيان زيادي اجارهنشينيرابهتصرفملكيترجيحميدهند. اين واقعيت در ايران اما به صورت معكوس در آمده است. با وجود اينكه عمده سياستهاي مسكن كشور در راستاي توسعه مالكيت نبوده اس//ت اما تمايل افراد به مالكيت مس//كن در ايران بسيار باالست به طوري كه خانوادهها تا زماني كه مجبور نشوند اجارهنشيني را انتخاب نميكنند. انتخاب داوطلبانه اجارهنش//يني در ايران تنها محدود به گروه »بسازبفروشها« است كه براي خريد خانههاي كلنگي سرمايهگذاري ميكنند و بر همين اس//اس اجارهنش//يني را ترجيح ميدهند.

در كشورهاي توسعهيافته، مسكن حدود01 تا51 درصدازكلهزينهاقتصاديمردمرادربر ميگيردواينرقمهماكنوندرايران33درصد است. اين نرخ در مقاطعي از توسعه سياستهاي هيجاني در حوزه مسكن توسط دولت نهم تا 45 درص//د هم افزايش پيدا كرده بود. نگاهي به روند توسعه بازار اجارهنشيني در كشورهاي توسعهيافته نشان ميدهد اقتصاد اين كشورها برپايه »توس//عه نظام مالياتي« و جلوگيري از »انباشت تقاضا« توانسته موفق عمل كند. در چنين شرايطي مالكان واحد ملكي خود را به عن//وان كااليي مصرفي ب//ه متقاضيان عرضه ميكنند. بازار مسكن كشورهاي توسعهيافته در برخي موارد بهگونهاي است كه نرخ اجارهبها به اندازهاي پايين است كه مالكان ترجيح ميدهند خانه خود را خالي نگه دارند. در چنين شرايطي قوانين مالياتي به كمك بازار مسكن آمده و با اخ//ذ ماليات از اين مالكان از احتكار مس//كن جلوگيري ميشود.

افزايشاجارهبها يكي از مهمترين داليل »س//لب انتخاب داوطلبانه اجارهنش//يني« از متقاضيان بازار مس//كن در ايران افزايش اجارهبهاست. نرخ باالي اجارهبها ام//ا داليل مهمتري دارد كه باي//د ردپاي آن را در خارج از بازار مس//كن جس//توجو كرد. به گفته ريي//س اتحاديه مش//اورين امالك علت گران//ي اجارهبها در تهران با وجود ركود در بازار مس//كن در سه عامل »نبود تناس//ب بي//ن عرضه و تقاضا«، »ت//ورم« و »افزايش س//ود بانكي« خالصه ميش//ود. حسام عقبايي روز گذشته در يك گفت و گوي راديويي اعالم كرده: »در تمام دنيا اصليترين شاخص تعيين قيمت اجارهبها بس//تگي به قيمت مس//كن دارد. اگر قيمت مس//كن افزايش پيدا كن//د، قيمت اجارهبها نيز افزايش پيدا ميكند و اگر قيمت مسكن كاهش پيدا كند، قيمت اجارهبها نيز كاهش پيدا ميكند. در كش//ور ما به سه دليل اين ارتباط برقرار نيست با وجود ركود در خريد و ف//روش مس//كن، در بازار اجارهبها ش//اهد افزايش قيمتها هستيم. دليل اول آن نبود تناس//ب بين عرضه و تقاضاست كه در بازار تقاضاكننده بيش//تري نس//بت به عرضه آن وجود دارد.«

او در ادامه علت دوم عدم ارتباط بين اجارهبها و قيمت مسكن را سود حاكم بر بانكها ميداند كه اين اتفاق باعث گراني اجارهبها شده است. از سوي ديگر علت سوم را تورم عمومي حاكم بر كش//ور اعالم ميكند. با اين وجود در حال حاضر تورم حدود 10 درصد اس//ت اما قيمت اجارهبها در كل كش//ور 7 تا 10 درصد رش//د داشته است. روندكاهشيتصرفملکي در دهههاي اخير سهم تصرف ملكي كاهش و در عوض سهم تصرف اي افزايش داشته اس//ت. اين موضوع در آمار سرش//ماريهاي نفوس و مسكن كش//ور بهتر آشكار ميشود. نتايج سرشماري سال گذشته از نحوه تصرف خانوارهاي كل كش//ور در واحدهاي مسكوني نشانميدهد5/06 درصدخانوارهادرخانههاي ملكي عرصه و اعيان زندگي ميكنند و 30/7 درصد نيز به صورت رهن يا استيجاري ساكن هستند. سهم ساير موارد از اين طبقهبندي 8/8 درصد بوده است. اين در حالي است كه در سال 90 مع//ادل 62/7 درصد تص//رف خانوارها در واحدهاي مسكوني ملكي عرصه و اعيان، 26/6 درصد رهن و استيجاري و 10/7 درصد سهم س//اير موارد بود. ريزش دو درصدي مالكان در طول پنج س//ال رقم زيادي اس//ت. زماني كه اين نرخ را در ابعاد 10 سال مورد بررسي قرار ميدهيم، كاهش بيش//تري در تصرف ملكي مشاهده ميش//ود چراكه در سال ‪77 ،1365‬ درصد خانوارها مالك خانههاي خود بودند. اين تحول نشان ميدهد كه »تصرف ملكي« روندي نزولي در پيش گرفته است.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.