طرحهای دولت فریب رسانهای است

انتقاد طراح مسکن مهر از افزایش زمان بازپرداخت وام مسکن در گفتوگو با «جهان صنعت»؛

Jahan e-Sanat - - News -

مهسا حسین- همزمان که نیمی از تهران دارد از خانههای خالی بدون مشتری منفجر میشود، نیم دیگرش از افرادی اشباع شده است که سالهاســت در حسرت خانهدار شدن بهسر میبرند، به طوریکه این شهر و بسیاری از کالنشــهرهای دیگر ایران به یک نامعادله از عرضه و تقاضا تبدیل شده اســت، االکلنگی که محور گم شــده آن «پول» است.

تا پیش از دولت یازدهم وامی که بانکها برای مسکن ارائه میدادند بیشتر به مسایل کتابهای ریاضی دبستان شباهت داشت و در حالیکه سقف وام برای مسکن بیست میلیــون تومان بود، قیمت دو متر قبال در یک جای معمولی در بهشــت زهرا از این مقدار بیشتر میشد. به عبارت دیگر با وام مسکنی که بانکها با هزار ضامن و وثیقه ارائه میدادند حتی خانه ابدی خود را هم نمیشد خرید.

شاید یکی از کمترین کارهایی که دولت یازدهم انجام داد، افزایش سقف وام مسکن بود، تا آنجا که این ســقف به هشت برابر رســید و امروزه میتوان وامهایی از ۰۸ تا ۰۶۱ میلیون تومان برای خانهدار شــدن دریافت کرد اما آیا ایــن امر را میتوان به عنوان راهحلی برای مشکل رکود مسکن و یا حتی گامی به سوی رفع مشکل بیخانمانی در نظر گرفت؟

هنگامی کــه رقم وام افزایش پیدا کرد، مشــکالت دیگر یک به یک نمایان شدند، از جمله کافی نبودن منابع بانکها برای وام دادن که موجب شد صف زیادی از متقاضیان وام مسکن بدون اینکه چیزی نصیبشان شود پشت درهای بسته باقی بمانند. مشکل دیگر سود باالی وامها و عدم تناسب آن را میانگین درآمد مردم بود که موجب شد بسیاری توان بازپرداخت نداشته باشند و یا به علت اینکه نمیتوانند مبلغ وام را پس بدهند اصال به صف متقاضیان تسهیالت نپیوندند.

حباب قیمت مسکن

با تمام این تفاســیر، شاید بزرگترین مشــکل در این راه کمــاکان قیمت باالی مسکن باشــد کمااینکه حتی هشت برابر شدن میزان وام هم نمیتواند کمک چندانی به خانهدار شــدن تهرانیها بکند و کمتر میتوان خانهای شایســته و در خور با این قیمت پیدا کرد.

در این میان دولت تالشهای بسیاری برای کمک بــه وضعیت موجــود کرد و راهحلهای عملی یا غیرعملی بســیاری از سوی دولتمردان و کارشناسان ارائه شد. از جمله مهمترین کارها میتوان به کاهش نرخ سود وام مسکن اشاره کرد که از 3۱ درصد در ابتدا به 5/۹ درصد تاکنون کاهش پیدا کرد و همچنین سود تسهیالت بافت فرسوده نیز به هشت درصد کاهش یافته است.

با این وجود طی یک دوره ۲۱ ســاله از بازپرداخت وام، سود 5/۹ درصدی نیز سهم زیادی از کل وام را به خود اختصاص میدهد. در کنار این مســاله طبق آخرین گفتهها قرار است دوره بازپرداخت وام نیز از ۲۱ به 5۱ ســال افزایش پیدا کند. در این صورت اگرچه از حجم اقساط ماهانه وامگیرندگان کم میشــود اما تقریبا به همان میزان به سودی که در ماه پرداخت میکنند افزوده میشود. به طوریکه در نهایت ممکن است شاهد تغییر قابل توجهی در میزان پرداخت ماهانه اقساط نباشیم. بر این اســاس، به گفته معــاون وزیر وشهرسازی قرار است، از میزان سود نیز کاسته شود اما درباره اینکه چند درصد از این سود قرار است کاهش یابد و اینکه آیا منابع بیشتری جهت پرداخت تسهیالت به بانکها تعلق میگیرد و همچنین ســایر جزییات همچنان خبر خاصی در دست نیست.

افزایش طول بازپرداخت از 12 به 15 سال

در ایــن راســتا معاون مســکن وزیر وشهرسازی از سه پیشنهاد این وزارتخانه به بانک مرکزی برای باال بردن قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن خبر داد و گفت: پیشــنهاد دادیم طول مــدت بازپرداخت تسهیالت ۰۸ مییلونی از ۲۱ به 5۱ سال و نرخ سود آن کاهش یابد.

حامد مظاهریان در پاسخ به این سوال که پیشــنهاد وزیر راهوشهرسازی درباره کاهش اقســاط تســهیالت ۰۸ میلیون تومانی خرید مسکن از صندوق یکم در چه مرحلهای است، گفت: یکی از پیشنهادات عمدهای که وزارت راهوشهرسازی همواره در مذاکرات خود بــا بانک مرکزی ارائه میکند گســترش بازار رهــن و تقویت قدرت خرید، خریداران و مصرفکنندگان واقعی است.

وی به فــارس گفت: این پیشــنهاد و درخواست در تمام مذاکرات به این شکل است که میزان تسهیالتی که بانکها برای خرید مسکن ارائه میکنند درصد باالتری از خرید مسکن را پوشش دهد و بازپرداخت اقساط در توان خریداران مسکن باشد.

مظاهریــان تاکید کرد: برای پوشــش بیشــتر و باال رفتن درصد این پوشش باید میزان وام افزایش یابد چراکه در حال حاضر میزان پوشش وام در شهرهای کوچک برای خرید مســکن ۰۸ درصــد و تهران تا ۰5 درصد است. معــاون مســکن و ســاختمان وزیــر وشهرســازی ادامــه داد: در مذاکرات با بانک مرکزی بر این موضوع تاکید کردهایم که میزان وام باید افزایش یابد و طول مدت بازپرداخت اقســاط از ۲۱ سال به 5۱ سال برسد و نرخ سود این تسهیالت که در حال حاضر در بافت فرسوده هشت درصد و در سایر نقاط 5/۹ درصد است، کاهش یابد.

وی تصریح کرد: معتقدیم این سه خواسته ما به توان اعتباری بانکها بســتگی دارد و بانک مرکزی نیز به خوبی میداند که وزارت

وشهرسازی طرفدار این موضوع است و از آن حمایت میکند.

مظاهریــان ادامــه داد: بانک مرکزی با این سه خواسته و پیشنهادات در مذاکرات مخالفتی نداشته اســت اما موافقت با این موضوع نیز به شــرایط اعتباری بانکها و رهایی بانکها از داراییهای سمی بستگی دارد.

وام مسکن، اولویت دست چندم

در همیــن زمینه افشــین پروینپور، کارشناس بازار مسکن به «جهان صنعت» توضیح داد: مشــکل بازار مسکن در حال حاضر اصال میزان سود وام و زمان بازپرداخت نیست، اینها بیشتر صحبتهایی است که برای فریب فضای کارشناســی و رسانهها گفته میشــود، چراکه اولویتهای اصلی واضح هستند و در کنار آنها مسایلی مانند زمان بازپرداخت سود جزو اولویتهای دست چندم ردهبندی میشوند.

وی درباره معضل اصلی بازار مسکن گفت: در بحث اقتصاد اصطالحی وجود دارد به نام «شکست بازار».در حال حاضر بازار مسکن دچار این حالت شده است. یعنی از یک سو تقاضا وجود دارد، از سوی دیگر عرضه نیز وجود دارد اما میبینیم که معاملهای صورت نمیگیرد.علت این امر این است که قیمتها از حد منطقی خود بسیار باالتر هستند، این امر موجب میشود که متقاضیان، غیرموثر باشند، یعنی انقدر نقدینگی ندارند که بتوانند کاال را خریداری کنند.

وی ادامه داد: شکست بازار زمانی اتفاق میافتــد که دولت بــه وظیفه خود عمل نمیکند.مثال بازار مســکن را رها میکند، مدیریت و کنترل الزم را صورت نمیدهد و این باعث میشود تقاضاهای سوداگرانه وارد بازار شود و به فعالیتهای غیر مولد بپردازد. در حال حاضر بزرگترین ســوداگران ما بانکها هستند که هزاران هزار میلیارد تومان در بخش مسکن سرمایهگذاری کردند که موجب افزایش بدون منطق قیمت مسکن و در نتیجه حباب بازار مسکن شد.

وی درباره راهحل این معضل توضیح داد: کاری که باید انجام شود این است که قبل از اینکه وام بدهند قیمتها را به قیمتهای منطقی خود برگردانند. مثال االن میبینیم خانــهای که ۰۰۲ میلیون تومان به فروش میرســد به اندازه صد میلیون تومان نیز ارزش ندراد.پس در وهله نخست باید این حباب قیمت بترکد.

لزوم افزایش مالیات مسکن

پروینپور ادامه داد: ابزار ترکیدن این حبــاب را میتوانیم در مرحله نخســت مالیات فرض کنیم. دولت باید با مالیات تقاضاهــای ســوداگرانه را بیرون کند و بانکها را از بازار مســکن بیرون بیندازد. یعنی با اســتفاده از مالیات بر خانههای خالــی، این خانههــا را به بــازار عرضه برگرداند. وقتی که عرضه افزایش پیدا کند قیمت نیز کاهش پیدا میکند. همچنین انواع دیگر مالیــات نظیر افزایش مالیات خانههای دوم، سوم ...و نیز باید اجرا شود تا تمایل به فروش و عرضه خانه افزایش پیدا کند.

طراح مســکن مهــر در ادامه گفت: زمانی کــه عرضه باال بــرود، قیمت نیز کاهش پیدا میکند، در نتیجه بسیاری از تقاضاهای غیرموثر، موثر میشوند و ممکن است بسیاری از متقاضیان وام بتوانند با پسانداز فعلی خود خانه خریداری کنند و حتی دیگر نیازی به وام نباشد.

وی در پایان گفت: در دولت اصال به این قسمت اشاره نمیشود که بخش سوداگری مهمتر از تمام بخشهای دیگر است. اگر سوداگری حل نشود حتی در صورتیکه عرضه افزایش پیدا کند این عرضه اضافی هم جذب سوداگران میشود و در نتیجه حباب قیمت باقی میماند، همچنین در ایــن صورت با افزایش وام بانکها نیز در نهایت تغییری در توان خرید خانه ایجاد نخواهد شد.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.