ضعف «نهادگرايي» در اقتصاد مسکن

Jahan e-Sanat - - News -

اشكان‌نظا ‌مآبادي-سياستهاي تامين مسكن اقشار كمدرآمد در ايران معموال شكست خورده يا در بايگانيها باقيمانده؛ تجربه تلخ مســكن مهر مهمتريــن اقدامي اســت كه با اين هدف انجام شــد و جز «شكاف در بافتهاي اجتماعي» و «اثر مخرب بر اقتصاد كالن» نتيجه ديگري نداشت. با شكست اين تجربهها دولت با طرح «مسكن اجتماعي» به ميدان آمده است؛ طرحي كه در اكثر اقتصادهاي موفق دنيا اجرا شده و نتايج مثبتي داشته است. «مســكن اجتماعي» از همــان دوران وزارت آخوندي در دولت دوم هاشميرفسنجاني مطرح بود و گفته ميشود از طرحهاي مورد عالقه او در دوران تحصيل اســت. با اين وجود پروژه «خانهدار كردن اقشار كمدرآمد» هنوز وارد فاز عملي نشده و از قرار معلــوم دولت قصد دارد تا مانند «مســكن مهــر» از اقدامات عجوالنه پرهيز كند.

«مسكن اجتماعي» يك طرح كپي شده است؛ طرحي كه قبال امتحان خود را پــس داده و ميتوان انتظار داشت كه در صورت اجراي بينقص، بخش زيادي از اهداف تعيين شده را محقق كند. يكي از راههاي بررسي تاثير ايــن طرح در اقتصــاد ايران «تطبيق با اقتصادهاي بزرگ» است. بررســيهاي «جهانصنعت» نشان ميدهد كه آنچه كشورهاي اروپايي در اجراي طرح مســكن اجتماعي تجربه كردهاند وابســتگي زيادي با «نظام اقتصادي» و «بافت اجتماعي» آنها داشته است؛ همين دو پيششرط است كه حساسيت اجراي اين طرح را باال برده اســت چراكه شــرايط اجتماعي و اقتصادي در ايران نسبت به اين كشورها بسيار متفاوت است. از سوي ديگر «نهادگرايي اقتصادي» و ضعف «بخشخصوصي» براي تامين هزينههاي كالن مســكن مهمترين چالش ايــران براي اجراي اين طرح خواهد بود. „‌ميزان‌دخالت‌دول ‌تها

دولتهاي ايــران همواره عادت داشتند كه در بازار «كنترل مستقيم» داشته باشند اما وزارت راهوشهرسازي در دوران آخوندي كمترين دخالت را در بازار مســكن داشته و در اين مرحله با اتمام كامل طرح مســكن مهر ميتوان انتظار داشت كه مقدمات خروج كامل دولت از ساختوســاز فراهم شــده و «مسكن اجتماعي» نيز بــه ثمر برســد. در اقتصادهاي قدرتمند دخالت دولت تنها به معناي ساخت مسكن توسط دولت نيست، چراكه دخالت دولت اجتنابناپذير اســت. با اين وجود «غرب» به اين باور رسيده كه از تمام مكانيسمهاي خــود در «تامين مالي» اســتفاده كنــد چراكــه بخشخصوصــي به تنهايي نميتواند هزينههاي سنگين ساختوساز را تامين كند. بر همين اســاس دولتها بــا رويكرد «بهبود كارايي نظام بازار مسكن»، «كاهش ريسك ســرمايهگذاري» و «تامين منابع مالي» وارد ساختوساز مسكن اجتماعي ميشوند.

در كشورهايي كه ساخت مسكن اجتماعي در آنها رايج است، دولتها از مسكن اجتماعي به عنوان ابزاري قــوي جهت كنترل بــازار عرضه و تقاضاي مسكن اســتفاده ميكنند به طوري كه در سيكلهاي كاهش خانههاي خالي با استفاده از اين ابزار قيمت مســكن را تثبيت ميكنند. كشورهايي مانند انگلستان، فرانسه، آلمان، هلند، اتريش، سوئد و دانمارك هركدام با استفاده از چند نهاد مختلف دخالت خود را در ساختوساز مسكن اجتماعي اعمال ميكنند. از ســوي ديگــر در بخش وضــع مالياتها و تنظيم اســتانداردها بــه اين بخش تخفيف ميدهند تا بدون كاهش توان مالي دولت، شــرايط ساخت مسكن اجتماعي تسهيل شود. „‌تعريف‌ مسكن‌ اجتماعي‌ در‌ اروپا

در اقتصادهــاي موفق اروپا هنوز تعريف واحدي از مســكن اجتماعي وجود ندارد. اين تفاوت به مدلهاي ارائــه مســكن در ايــن كشــورها بازميگــردد. در اتريش و فرانســه مدل مالكيت، در انگليس تسهيالت اجــاره، در آلمان يارانه و در ســوئد تاكيد بــر تقويــت بازارهاي هدف مورد توجه قرار گرفته اســت. با اين وجود آنچه ميان تمام اين كشورها مشترك است دريافت «اجاره ارزان» از متقاضيان است.

سهم مســكن اجتماعي در اروپا بــه طور متوســط 12 درصد از كل واحدهاي مسكوني است. اين سهم در كشور فرانسه به ۸1 درصد رسيده و در برخي كشورها پايينتر از ميانگين اروپاست. در بخش توليد در ابتداي شــروع سياست مســكن اجتماعي بيشــتر دولتها اقدام ميكردند اما پس از مدتي بخشخصوصي نقش بيشــتري در پيشــبرد اين واحدها داشته است. „‌نقش‌انجم ‌نهاي‌مســكن‌و‌ سازما ‌نهاي‌مرد ‌منهاد

كمك به تامين مالي «انجمنهاي مسكن» و «سازمانهاي مردمنهاد» در احــداث مســكن مهــر در اين كشــورها چشــمگير اســت. اين نهادهاي خصوصي به عنوان بازيگران اصلي مســكن اجتماعي با دريافت كمكهاي مالي و مالياتي از دولت، مسكن اجتماعي توليد كرده و از آن بهرهبرداري ميكنند. از طرف ديگر دولت با درنظر گرفتن رديف بودجه اختصاصــي براي تاميــن مالي اين نهادها دخالت خود را اعمال ميكند، دخالتــي كه بــا درآمدهاي نجومي دولــت در دوران اجراي «مســكن مهــر» از آن الگوبرداري ميشــد، ديگر شــاهد هدررفــت منابع مالي كشور نبوديم. در كشورهاي اروپايي مســكن در بودجــه عمومي بخش مهمي از هزينههاي دولت را شامل ميشــود. دولت در اين كشورها از طريق اعطاي تسهيالت ارزانقيمت، تامين زمين ارزانقيمت، معافيتهاي مالياتي و يارانه به ساختوســاز به تاميــن مالــي ســاخت مســكن اجتماعي توســط بخشخصوصي و سازمانهاي مردمنهاد كمك ميكند. ايــن كمكها بهگونهاي اســت كه انگيزههاي الزم بــراي فعاليت اين نهادها (بخشخصوصي و انجمنهاي مسكن) را فراهم آورد. „‌كاهش‌دخالت‌شهردار ‌يها

از سوي ديگر در اين كشورها در سالهاي اخير روند كاهش دخالت دولــت در ساختوســاز واحدهاي مسكن اجتماعي كليد خورده است. سياستهاي عمومي اين كشورها به سمت كاهش درگيري شهرداريها و افزايش تنــوع در بازيگران توليد اجتماعــي از طريــق مشــاركت عمومي- خصوصي اســت. دولتها در كشورهاي مورد بررسي سعي در واگذاري مالكيت مســكن اجتماعي بــه انجمنهاي مســكن دارند تا از اين طريق هزينههاي بهرهبرداري را كاهش داده و انگيزه بيشتري براي آنها ايجاد كننــد. در بخش تعيين اجارهها نيز شــيوهاي كــه اجارهها در واحدهــاي مســكوني اجتماعي تعيين ميشــود در بين كشــورها متفاوت است.

در هلند اجارهها به طور مستقيم به ارزش مســكن وابســته اســت همچنان كه در انگليس چنين است اما در هر دو كشــور سطح اجاره با درآمد خانوارهــا تغيير ميكند. در آلمان اجارهها بهطور مســتقيم به درآمد مســتاجران وابسته است. در ســوئد اجاره از طريــق مذاكره بين صاحبخانهها (انجمنهاي مســكن) و مســتاجران مشخص ميشود. در اتريش و دانمارك هزينه تمام شده مهمترين عامل تعيين اجاره مسكن اجتماعي اســت. در مجموع هزينه تمامشده، درآمد خانوارها و كيفيت مســكن اجتماعي (قيمت مسكن) از مهمتريــن عوامــل تعيينكننده اجــاره مســكن اجتماعــي در اين كشورهاست. „‌تامين‌مسكن‌اقشار‌ك ‌مدرآمد‌ در‌ايران

برآوردهاي مختلف نشان ميدهد شاخص دسترسي به مسكن در ايران از حدود هشت سال در سال 13۸4 به حدود 12 ســال در سال 1394 رسيده است. اين عدد براي متوسط جامعه به دســت آمده در حالي كه شاخص دسترســي به مسكن براي گروههاي كمدرآمد يعني دهكهاي اول تــا چهارم بين 19 تا 36 ســال است. به عبارت ديگر ميتوان گفت خانوارهاي گروههاي كمدرآمد و به ويژه دهكهاي 1 و 2 به تنهايي قادر به تامين مسكن مناسب نخواهند بود. مقدار متعارف جهاني اين شــاخص بين پنج تا شــش ســال است. اين وضعيت نشانه بحراني بودن وضعيت دسترسي به مسكن براي گروههاي كمدرآمد در كشــور اســت و پيامد آن افزايش بدمســكني و جابهجايي پلكاني در محالت شهري و افزايش حاشيهنشيني خواهد بود. اين معضل در كنار هزينه باالي مسكن در سبد هزينههاي خانوار در ايران لزوم اجراي طرح مســكن اجتماعي را بيش از پيش گوشزد ميكند.

دولت وعده داده تا پايان ســال 96 بيش از 100 هزار واحد مسكن اجتماعــي تحويل دهــد و اين در حالي است كه جزييات مكانيابي يا سرمايهگذاري در اين واحدها هنوز منتشر نشده اســت. در اين شرايط نميتوان مقايسه درستي ميان آنچه در ايران و اروپا رخ ميدهد انجام داد. بــا اين وجود به طور قطعي ميتوان انتظار داشت دخالت دولت در ابتداي اجراي اين طرح در بيشترين ميزان قرار داشته و به مرور بخشخصوصي نقش پررنگتري را آشكار ميكند.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.