ردیابی دالیل بیرونی رکود

خروج‌سوداگران‌با‌کاهش‌جاذبه‌سرماي ‌هگذاري‌در‌بازار‌مسكن؛

Jahan e-Sanat - - صفحه اول -

فروغ فراهاني- «عدم توازن عرضه و تقاضا» بــا دو پيامد «افزايش خانههاي خالي» و «ركود طوالنيمدت» در بازار مسكن يكي از اصليترين درگيريهاي فعاالن بازار مسكن است؛ درگيري اصلي بازار مســكن در حال حاضر «ســاخت و ساز خارج از محدوده تقاضا» است كه در مسير سوداگري شكل گرفته و باعث «روي دست ماندن بيش از دو ميليون مســكن خالي بدون شرايط عرضه» شــده است. از سوي ديگر ركود مسكن با يك پيامد ديگر به شــكل كاهش جاذبههاي ســرمايهگذاري در سالهاي اخير ظهور كرده و «فرار سرمايهگذاران» را به دنبال داشته است. روي ديگراينمعضل«استقبالنكردنبخشخصوصي از طرحهاي دولت» است كه بيميلي انبوهسازان به تسهيالت رنگارنگ دولت در سالهاي اخير از نمونههاي مهم آن است.

«كاهش جاذبه بازار مسكن» به همان اندازه كه باعث خروج سرمايهگذاران اصيل شده «سوداگران ملكي» را هم گريزان كرده اســت. بررسيهاي «جهانصنعت» نشــان ميدهد كه «سود بازار سوداگري» با ركود مسكن كاهش پيدا كرده و در نتيجه سوداگران خرد از بازار حذف شده و بانكها را به جاي خود نشاندهاند.

در شــرايطي كه اقتصاد كالن كشور از ثبات كافي برخوردار نيست و بهطور دائم در نوسان به ســر ميبرد، بازار مسكن بيش از پنج سال است كه بهطور ثابت در يــك ركود قطعي قرار دارد، به طوري كه تقاضاهايي كه براي مسكن وجود دارد در حد عرضههاي مسكن نيست و از سوي ديگر عرضهكنندهها نيز حاضر به كاهش دادن قيمت نيســتند تا بتوانند خود را با متقاضيان هماهنگكنند.

در اين ميان درباره اينكه چه كســي مقصر ركود بازار مسكن است و علت اين ركود چيست، دولتمردان و كارشناسان ريشهيابيهاي دقيقي انجــام دادهاند اما نتيجه ايــن علتيابيها براي مسووالن، تنها به مقصر دانستن دولت گذشته و برداشتنمسووليتتقصيرازگردنخودمنجرشده است در صورتي كه از طريق يافتن علت مشكل ميتوان راهحل آن را نيز يافت و به اجرا گذاشت.

افزون بــر اين، وزير راهوشهرســازي گرچه طرحهايي نظير مسكن مهر كه به وضوح گرهي از معضل مسكن نگشوده است را به درستي به عنوان طرحهاي غلط به مردم معرفي كرده است اما در مقابل طي چهار سال گذشته طرح جديدي ارائه نشده است كه نتيجه خوبي داشته باشد و طرح مســكن اجتماعي نيز كه براي دهكهاي پايين جامعه معرفي شده، ايراداتي دارد كه اگر كارشناسي و برطرف نشود بعيد نيست به همان سرنوشت مسكن مهر دچار شود.

با تمام اين تفاسير، پرواضح است كه مشكل ركودمسكن،تنهادرعملكردوزارتراهوشهرسازي، چه در اين دولت و چه در دولت پيشين بستگي ندارد. حوزهها و عوامل بســياري دست به دست يكديگر دادهاند تا مســكن به وضعيتي كه امروز دارد در بيايد. بانكها، سوداگران اصلي تحتشرايطيكهقيمتمسكنروزبهروزباالتر ميرفتوسوداگران،بهخصوصبانكهابخشهاي زيادي از اين بازار را در دست گرفته بودند در وهله نخست بسياري از مردم كه از باالرفتن قيمت خانه به هيجان آمده بودنــد اقدام به خريد يا فروش امــالك خود كردند و به ايــن ترتيب نهتنها به كمك سوداگران بلكه به كمك خود مردم، توفاني از رونق در بازار مسكن به راه افتاد كه اثرات تخريبي بسياري را در پي خود داشت.

افزون بر اين، بانكها شروع به سرمايهگذاري در مســكن كردند كه اين نيز يكي ديگر از علل ركود در بازار بود اما نقش بانكها در اين زمينه تنها به ســاخت و خريد خانه محدود نشد بلكه سود باالي تسهيالت همزمان با ميزان كموامها، رد كردن تعداد زيادي از متقاضيان وام و در مقابل دادن تسهيالت بزرگ به تعداد اندكي از مشتريان خاص از ســاير تقصيراتي بود كه بانكها در اين زمينه برعهده داشتند.

در اين حــال، بانكها با پس نگرفتن بخش زيادي از تســهيالت بزرگــي كه به تعداد كمي مشــتري ارائه داده بودنــد و ناتواني در فروش مستقالت خود به قيمتي كه مدنظرشان بود با بحران مالي مواجه شدند به طوريكه حتي اگر بخواهندهمديگرمنابعندارندتابتوانندپاسخگوي حجم عظيم متقاضيان تسهيالت باشند. در كنار اين مسايل بانك مركزي نيز زماني كه بايد نظارت خود را بر بانكها اعمال ميكرد، اين كار را انجام نداد و حتي در حال حاضر نيز با وجود تغييراتي كه در قوانين شوراي پول و اعتبار مبني بر افزايش نظارت بانك مركزي به بانكها به وجود آمده است همچنان اين نظارت در سطحي كه شايسته است، مشاهده نميشود.

با ايــن اوصاف در حال حاضر بازار مســكن شبيه به سفرهاي است كه زماني افرادي دور آن نشستند و هرچه ميتوانستند از آن خوردند اما اكنون هيچكس حاضر نيست مسووليت دوباره پر كردن آن را برعهده گيرد يا حداقل بهگونهاي برنامهريزي كند كــه از دوباره افتادن اين اتفاق جلوگيري شود، چنانچه اگر بار ديگر نيز معجزهاي رخ دهد و مسكن به دوران رونق خود برگردد با توجه به سياستهايي كه تاكنون در پيش گرفته شده است احتمال اينكه بار ديگر اين بازار تحت سلطه سوداگران دربيايد و به ركود كشيده شود غيرممكن و دور از ذهن نخواهد بود.

ريشه ركود مسكن در ساير حوزههاي اقتصادي

در همين زمينه، مهدي سلطان محمودي، كارشناس مسكن به «جهانصنعت» گفت: باور نميكنم كه سياســتگذاريهاي حوزه مسكن بتواند در خارج كــردن اين بخش از ركود موثر باشــد، اين مساله بيشتر به اين خاطر است كه علل اصلي اين معضل بعضا در حوزههاي غير از مسكن ريشه دارند.

وي افزود: مهمترين عامل ركود مسكن به نظر من مشــكل سيستم بانكي است. باال رفتن نرخ بهرههاي واقعي و كاهش منابع بانكها موجب شده تقاضا امكان تقويت شدن نداشته باشد. به خصوص كه در طول يك دهه اخير به طور مداوم پسانداز خانوارها كاهش يافته و خانوارها ذخاير پسانداز كافي ندارند.

سلطان محمودي توضيح داد: با اين اوصاف به نظر من راهحل اين مشكل بهطور عمده در كاهش نرخ بهره بانكي است. يعني اگر سياستگذار بتواند موفق شود و نرخ بهره بانكي را كاهش دهد، امكان خروج مسكن از ركود نيز فراهم ميشود.

وي در پاسخ به اينكه حتي در صورت كاهش نرخبهرهبانكيكماكانشكافميانقيمتمسكن و سطح درآمد باقي خواهد ماند و براي اين شكاف چه راهحلي وجود دارد، گفت: همانطور كه توضيح دادم، در صورتي كه بانك مركزي بانكها را جهت ارائه تسهيالت افزايش سرمايه دهد، توان بانكها نيز براي وام دادن باالتر ميرود. در اين صورت هم از صف طويل متقاضيان تسهيالت مسكن كاسته ميشود و هم امكان افزايش سقف تسهيالت نيز فراهم خواهد شد.

وي افزود: افزون بر اين پسانداز خود خانوارها نيز بايد افزايش پيدا كند و اين امر زماني ميسر ميشود كه توليد ناخالص ملي را به طور مداوم افزايش دهيم، كمااينكه رشــد اقتصادي سال گذشته نســبتا خوب بود ولي بايد تداوم داشته باشــد. پس چنانچه بخشــي از هزينه مسكن پسانداز خانوار باشد، در كنار وام و اصالح شرايط وام، ميتوان گام بزرگي به سمت خروج مسكن از ركود برداشت.

سلطان محمودي در پاسخ به پرسشي مبني بر اينكه چگونه ميتوان دست سوداگران را كه از ابتدا موجبات سقوط بازار مسكن را فراهم آوردند از اين بازار قطع كرد، پاسخ داد: در حال حاضر كه مسكن دچار ركود شده است، سرمايهگذاران به جاي اينكه جذب اين بازار شوند از آن فرار ميكنند. در نتيجه در حال حاضر سوداگري مشكل اصلي بازار مسكن نيست زيرا اصال در اين بخش پول و سودي وجود ندارد كه واسطهگران بخواهند از آن استفادهكنند.

وي گفت: در حال حاضر در شرايط ركود به سر ميبريم، بازار مسكن نياز به تقويت مالي دارد و اتفاقا تحت اين شرايط اينگونه افراد ميتوانند منابع مالي بيشتري به اين بازار وارد كنند.

وي در پايــان گفت: ســوداگران زماني جزو دغدغههاياصليبخشمسكنمحسوبميشوند كه بازار رونق گرفته باشد. در آن صورت ميتوان مساله را كارشناسي كرد و به رفع آن انديشيد.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.