چشمانداز مسکن در اقتصاد ایران

Shargh - - صفحه اول - محمدحسین شریفزادگان*

اعــلام اولیه سرشــماری ســال 1395 جمعیت و مســكن در ایران نشــاندهنده ۲,587,607 واحد خالی )معادل ۲.58 میلیون واحد( و نشانگر یكی از مصادیق شاخصهای کلان اقتصاد ایران است.

1-در حالي ۲.5 میلیون واحد مسكونی خالی در کشور وجود دارد که ایران به یک تا 1.5 میلیون واحد مســكونی برای پاســخگویی به تقاضای مؤثر برای خانوارهایی که جدیدا تشــكیل یافته شدهاند، کسانی که باید مسكن خود را تغییر دهند و استهلاک مسكن در ایران، احتیاج دارد.

۲- تحقیقات دقیقی نشــده اســت ولی به قرینه سایر بررســیها اغلب این واحدهای مسكونی برای پاســخگویی به تقاضــای مؤثر جامعه نیســت و به عنــوان کالای مبادلهای عمل میکند و عملا اقتصاد مســكن را به ســوی اقتصــاد ســوداگرانه و صرفا ســودآوری بدون تولید مولد که نتایج سرمایهگذاری در ایــن حالت موجد توســعه اقتصادی نمیشــود، سوق میدهد.

3- با احتســاب متوســط صد متــر زیربنا و 700 هــزار تومان قیمــت هر مترمربع و دلار ســه هزار و 700 تومــان کل قیمت خانههای خالــی، 181 هزار میلیارد تومان خواهد شــد که معادل تقریبا شــش برابر عملكرد بودجه عمرانی کشور در یکسال است و معادل حــدودی 50 میلیارد دلار خواهد بود و اگر تولید ناخالص ملی کشــور را حدود 400 میلیارد دلار فــرض کنیم، ایــن خانهها معــادل 1۲ درصد GDP کشور خواهد شد.

4- اغلــب این واحدها بهویژه در شــهر تهران با وامهای سنگین بانكی در مجتمعهای بزرگ ساخته شده است و یكی از مصادیق حبس سرمایه و عاملی برای ضرر و زیان بانکهای وامدهنده تلقی میشود. )طبــق گزارشهای رســمی، بانکها بیــن 50 تا 80 درصد از منابع خود را نمیتوانند به گردش درآورند و عملا راکد مانده که یكی از دلایل آن حبس سرمایه در مسكن ناتمام یا غیرقابل فروش است(.

5- مســكن در طول ســاخت به اقتصاد کشــور کمک میکند ولی بعد از ســاخت برخلاف ســاخت کارخانجــات و واحدهــای تولیدی کــه کالا و منافع اقتصادی براي جامعه ایجــاد میکنند؛ صرفا تولید منافع اجتماعی داشــته و غیرمولدند. بههمیندلیل در اقتصادهــای ســالم پرداختن به مســكن بســیار محدود است و سهم آن در سرمایهگذاری ثابت نباید از ۲0 درصد تجاوز کند مگر زمانی که در حالت رکود بهعنوان محرک اقتصاد آن هم به طور موقتی عمل میکند. متأســفانه در ایران مسكن بخش مهمی از ســرمایه ثابت کشــور را به خود اختصاص داده که چندین برابر سهم لازم است.

بنابرایــن وجــود خانههای خالی بــه مقدار ۲.5 میلیون واحد و 1۲ درصد GDP کشور نشان میدهد ورود نقدینگــی عظیــم کشــور در بخشهای مولد مثل کشــاورزی و صنعت و خدمات صرفههای لازم اقتصادی را نداشته و به سوی بخش غیرمولد مسكن سرازیر شــده و با اشــباع این بخش و از سوی دیگر پایینآمدن قدرت خرید مردم به خاطر مشكلات رکود اقتصادی مــازاد عرضه خود را به شــكل خانههای خالی نشان داده است.

البته همــه ماجرا ایــن نیســت، عرضهکنندگان دچار اشــتباه بزرگی در تشخیص تقاضای مسكن در شــرایط تحولات اقتصادی ایران شدهاند و کالایی را برای قشــری از جامعه که طبقات متوسط به بالا را شامل میشــوند، تولید کردهاند که قادر به خرید این کالا نیستند ولی این درحالی است که تقاضاکنندگان مؤثر و واقعــی جامعه نمیتوانند ایــن کالای گران و نامناســب با قــدرت خرید خــود را بخرند و عملا گروههای هدف تقاضا بهاشتباه تشخیص داده شده و تغییرات اقتصادی نیز به آن کمک کرده اســت. البته شــاید بتوان گفت هم کشــش تقاضا و هم کشــش عرضه در اثــر علامت قیمت در ایــن میان بهخاطر تحولات اقتصادی دچار خلل شدهاند.

6- سیاســتگذاران اقتصادی کشــور، بانکها و مســئولان بخش مســكن باید به این امر توجه کنند که روند مسكنســازی در کشور نشاندهنده انحراف بزرگی در ســرمایهگذاری ملــی در بخش غیرمولد و اتلاف سرمایههای ملی و منابع بانكی است و باید با اتخاذ سیاستهای مناسب جهتگیری آن به سمت اقتصاد مولد را آن هم با ابزارهای پویا و سیاستهای تشویقی اصلاح کنند.

7- بخش مســكن، بخش مســتقلی نیســت و عمدتا متأثر از اقتصاد کلان کشــور اســت و عملیات این بخش تأثیر تامی در سرنوشت آن ندارد. بنابراین رســیدگی به امر مسكن در کشــور تنها نمیتواند در یک وزارتخانه مورد رســیدگی قرار گیرد و مســتلزم سیاســتگذاری در ســتاد عالی دولت یعنی وزارت اقتصاد و دارایی، ســازمان برنامــه و بودجه و بانک مرکزی و نهایتا شورای اقتصاد است.

8- در ایران بیش از 15 نوع سیاســت مســكن که بعضا در یک راســتا نبودهاند از ســال 1357 تا بهحال به اجرا درآمده است یعنی به طور متوسط هر ۲.5 ســال یک نوع سیاســت از سوی دولتها تدوین و به اجرا گذاشــته شــده اســت. بســیاری از نارســاییهایی کــه حداقــل به بخش مســكن مربوط اســت، ناشی از آشــفتگی در درون بخش مسكن است، مســكن مهر یكی از نارساترین انواع سیاســتگذاریهاي مسكن بوده که علاوه بر اینكه طبــق تحقیقات انجامشــده تقاضــای دهکهای اول تــا پنجم کمدرآمدها را پوشــش نداده، دارای نارســاییهای جدی برنامهریزی شــهری و مسكن بوده و با اســتقراض از منابع بانک مرکزی موجب 30 درصد از تورم ایجادشــده در دولت دهم بوده اســت. مشــكلات و نارساییهای ناشــی از اجرای مســكن مهر حتی در دولتهای بعــدی نیز ادامه دارد. ولی دولت یازدهم اگرچه اخیرا بحث مسكن اجتماعی را مطرح میکند عملا سیاســت اجرائی در بخش مســكن مهر و تقویت و تجهیز منبع این بخش را ارائــه نكرد و به تكمیل مســكن به طور عمومــی میپــردازد. به نظر من این کار سیاســت خوب و شــجاعانهای بود والا سیاست جدید را به مشــكلات بخش مســكن افزوده میکرد. بعضی وقتها انجامندادن یک کار بهترین اقدام اســت و در اینجــا اینجانب بهعنوان معلــم برنامهریزی و اقتصاد مسكن، از ایشان تشكر میکنم.

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.