Sem­pre più finanza nel lin­guag­gio al­ber­ghie­ro

Master Meeting - - HOTEL & FINANZA -

L’at­ten­zio­ne con cui sem­pre più in­ve­sti­to­ri guar­da­no al set­to­re al­ber­ghie­ro, sta por­tan­do con sé una cre­sci­ta de­gli stru­men­ti e de­gli ele­men­ti di analisi del va­lo­re del­le strut­tu­re ri­cet­ti­ve, sia im­mo­bi­lia­re che ge­stio­na­le. Or­mai non ba­sta più par­la­re di R.O. (room oc­cu­pan­cy), ADR (ave­ra­ge dai­ly ra­te), GOP (gross ope­ra­ting pro­fit) o ROI (re­turn of in­vest­ment), bi­so­gna co­no­sce­re an­che FF&E e Ca­pEx. FF&E (fur­ni­tu­re fix­tu­res & equi­p­men­ts) sta per “mo­bi­li, ap­pa­rec­chia­tu­re e at­trez­za­tu­re” e de­fi­ni­sce ap­pros­si­ma­ti­va­men­te l’in­te­ro ar­re­da­men­to di un ho­tel, os­sia gli og­get­ti mo­bi­li che si tro­va­no all’in­ter­no del­la pro­prie­tà e po­treb­be­ro es­se­re ri­mos­si dal ge­sto­re, af­fit­tua­rio e lo­ca­ta­rio. A se­con­da del­la ca­te­go­ria al­ber­ghie­ra, FF& E co­sti­tui­sce cir­ca il 12-16% dell’in­ve­sti­men­to to­ta­le ed è un dri­ver va­lo­ria­le da non sot­to­va­lu­ta­re mai. Ca­pEx (ca­pi­tal ex­pen­di­tu­re) so­no in­ve­ce gli in­ve­sti­men­ti in ca­pi­ta­li, ov­ve­ro le spe­se che le im­pre­se so­sten­go­no per l’ac­qui­sto di be­ni ma­te­ria­li e as­set du­re­vo­li. Con­si­de­ran­do che la mag­gior par­te del­le strut­tu­re al­ber­ghie­re in Ita­lia so­no pic­co­le, ve­tu­ste, po­co cu­ra­te nel de­si­gn ed ina­de­gua­te tec­no­lo­gi- ca­men­te, con pro­ble­mi nor­ma­ti­vi e pra­ti­ci che ren­do­no la ri­strut­tu­ra­zio­ne un’ope­ra tre­men­da­men­te lun­ga e co­sto­sa, nel­la va­lu­ta­zio­ne di que­sti al­ber­ghi oc­cor­re in­tro­dur­re i Ca­pEx, gli in­ve­sti­men­ti cioè ne­ces­sa­ri per ren­de­re la strut­tu­ra al­ber­ghie­ra ade­gua­ta, ot­ti­ma­le e in re­go­la con le nor­me per il suo uti­liz­zo. Re­cen­te­men­te l’In­ter­na­tio­nal So­cie­ty of Hospitality Con­sul­tan­ts (ISHC) ha di­scus­so pro­prio di Ca­pEx per sta­bi­li­re nuo­vi pa­ra­me­tri di ri­fe­ri­men­to, va­li­di a li­vel­lo in­ter­na­zio­na­le. Un’im­pre­sa ti­ta­ni­ca che si è qua­si su­bi­to scon­tra­ta con le pe­cu­lia­ri­tà di cia­scun mer­ca­to an­che a fron­te di al­ber­ghi di ca­te­na. Un ho­tel del­lo stes­so brand po­treb­be in­fat­ti non ave­re le stes­se nor­me di co­stru­zio­ne, de­si­gn o con­fi­gu­ra­zio­ne in di­ver­si pae­si o re­gio­ni del mon­do. Una ra­gio­ne di que­sto è che il costo dl la­vo­ro, i prez­zi dei ma­te­ria­li – co­me mar­mo, pia­strel­le ri­ve­sti­men­ti, mo­bi­li e ar­re­di in ge­ne­re – han­no va­ria­zio­ni ta­li da con­sen­ti­re in al­cu­ni ca­si l’uti­liz­zo di ma­te­ria­li di al­tis­si­ma qua­li­tà con bud­get che da al­tre par­ti so­no ap­pe­na suf­fi­cien­ti per un ho­tel di stan­dard eco­no­mi­co. In di­ver­si ca­si, gli stan­dard de­gli al­ber­ghi di ca­te­na ven­go­no mo­di­fi­ca- ti in ba­se al Pae­se, dal mo­men­to che l’im­ma­gi­ne e la per­ce­zio­ne del brand non so­no sem­pre le stes­se e que­sto ren­de i pro­prie­ta­ri di­spo­ni­bi­li a spen­de­re di più per il fit out (fi­ni­tu­re di in­te­rior de­si­gn qua­li pa­vi­men­ta­zio­ni, ri­ve­sti­men­ti e ar­re­di fis­si con­nes­si per­ma­nen­te­men­te con la strut­tu­ra dell’edi­fi­cio co­me cu­ci­ne, por­te, boi­se­rie, etc.) e FF&E. In Eu­ro­pa, per esem­pio, pro­prie­ta­ri e svi­lup­pa­to­ri so­no di­spo­sti a spen­de­re di più an­che in vir­tù del pro­prio pre­sti­gio per­so­na­le. Pos­se­de­re un albergo è im­por­tan­te per l’im­ma­gi­ne dei pro­prie­ta­ri, che, il più del­le vol­te, so­no coin­vol­ti nel set­to­re im­mo­bi­lia­re, so­prat­tut­to se que­sto av­vie­ne nel­le cit­tà di me­die e pic­co­le di­men­sio­ni. Per i mar­chi in­ter­na­zio­na­li è dif­fi­ci­le con­trol­la­re que­sto pro­ces­so che por­ta, tal­vol­ta, ad ave­re un Hil­ton lad­do­ve in­ve­ce era pre­vi­sto un Gar­den Inn. Fi­no a che que­sti al­ber­ghi re­sta­no con gli stes­si pro­prie­ta­ri non c’è nes­sun pro­ble­ma; quan­do in­ve­ce de­vo­no es­se­re ven­du­ti a in­ve­sti­to­ri e fon­di in­ter­na­zio­na­li la si­tua­zio­ne si com­pli­ca, per­ché i pa­ra­me­tri di ri­fe­ri­men­to Ca­pEx non fun­zio­na­no... Pa­ra­go­na­re le me­le con le pe­re non è mai po­si­ti­vo.

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