1주택자도집더살땐대출못받는다

9·13집값대책,문정부8번째종부세율은최고3.2%로올려서울다주택자보유세3배도특정지역‘징벌적과세’논란신규주택공급대책은21일발표

JoongAng Ilbo - - 프론트 페이지 - <서울 등 규제지역>세종=손해용서유진기자 sohn.yong@joongang.co.kr

이미주택을보유한세대는투기지역·투기과열지구,조정대상지역등규제지역내주택신규구입을위한주택담보대출(주담대)이금지된다. 1주택자가15억원짜리아파트(공시가격10억원)를하나더사려고할때지금은6억원까지대출이되지만앞으로는불가능해진다는얘기다.주택분종합부동산세최고세율도현행2%에서참여정부수준이상인3.2%로중과한다.서울·세종전역과부산·경기일부등집값이급등한조정대상지역2주택이상보유자가대상이다.

정부는13일관계부처합동으로이같은내용의주택시장안정대책을발표했다.지난1년여간일곱번의대책에도집값을잡지못한정부가이번여덟번째대책에선세제·금융·공급등가능한수단을총동원했다.특히각종대출규제는노무현정부때도없었던초강력대책이다.부동산광풍을막겠다는정부의의지가배어있지만대출실수요자의피해도우려된다.

앞으로규제지역내공시가격9억원이상의고가주택구입시에는실거주목적을제외하고는주담대를원칙적으로금지한다. 2주택이상자의경우전세자금대출에대한보증이원천봉쇄된다.종부세인상대상자는당초7월정부안 2만6000명에서21만8000명으로8배이상늘어난다.

신한은행부동산투자자문센터에따르면내년공시가격까지오를경우서울대치동래미안대치팰리스(전용면적 84.97 ㎡)와 서울 이촌동 한가람아파트(전용면적 84.89㎡) 두채보유자의경우내년도종부세부담은올해883만원에서내년2450만원으로약3배가된다.

이번대책은다주택자에게흐르는돈줄을죄어투기수요를차단하는데초점을맞췄다.부담이커진다주택자의매물이쏟아지면주택공급이늘고부동산시장도안정될것이라는판단에서다.그러나순수한목적의주택구매자의은행대출이까다로워지고,주택을갈아타는과정에서세금부담이커지는등애꿎은피해가우려된다.세부담을급격하게늘리고,가격이같은주택이라도지역 에따라다른세율을적용하는것에대해‘징벌적과세’논란도일고있다.

이에대해기재부고위관계자는“특정지역의반발,일부1주택자의부담증가등부수적인피해도감안했다”며“그러나이를감수하고서라도집값을무조건잡아야한다는게당·정·청의공통된의견이었다”고전했다.정부는수도권내교통여건이좋고주택수요가많은지역을중심으로신규공공택지30곳, 30만호를개발하겠다고밝혔다.정부는21일구체적인주택공급계획을발표한다.

이번대책은단기적으로시장을진정시키는효과가기대된다.강화된종부세를 피하기위해내년5월전에주택을처분하려는다주택자가늘어날가능성이있다.다만효과가중장기적으로이어질지는불투명하다.이때문에부동산시장은일단지켜보자는분위기다.한국건설산업연구원허윤경연구위원은“다주택자의추가수요가억제되고,고가주택에대한진입장벽이높아지면서이상과열수요가다소진정될것”이라며“그러나제대로된중장기공급방안이없으면‘똘똘한한채’수요는여전할것”이라고말했다.

“본인이살집을제외하고는은행돈으로집사는것을금지한다.”일찍이없었던초강력대출규제가등장했다.다주택자와일부1주택보유자에대한주택담보대출(주담대)이금지되면서이들은당장14일부터은행에서돈을빌릴수없게됐다.

최종구금융위원장은이와관련해“은행돈을빌려서본인이사는집이외의주택을구입하는건막겠다는것이다.본인돈으로주택을더사는건어쩔수없지만그런투기적수요에은행이금융지원은못하게하겠다는취지”라고설명했다.다시말해은행자금의주택투기전용가능성을원천봉쇄해철저하게실수요자가은행의수혜를입을수있도록하겠다는뜻이다.

핵심은역시다주택자에대한주담대금지다.정부는‘2주택이상보유세대에는규제지역내주택신규구입을위한주택담보대출이금지된다’고명시했고‘주택담보대출비율(LTV)=0%’라는설명까지덧붙였다.규제지역은투기과열지구,투기지 역,조정대상지역을통칭하는용어다.다주택자는사실상집값이오르고있는전국의모든지역은행에서주택구입목적의자금을단한푼도빌릴수없다는뜻이다.다주택자에겐어떠한예외도허용되지않는다.철저한‘무관용’원칙인셈이다.

이뿐이아니다.다주택자는의료비,교육비,생활자금조달목적으로주담대를받는경우에도대출가능액이줄어든다.다주택자에한해LTV와총부채상환비율(DTI)이 10%포인트씩강화됐기때문이다.예를들어투기지역과투기과열지구의경우다주택자의LTV와DTI는모두40%인데14일부터는30%로낮아진다.

다주택자의‘수난’은여기서끝나지않는다.전세자금대출길도사실상막히게됐다.정부는당초계획대로다주택자에대한주택금융공사와주택도시보증공사(HUG)의 전세대출보증을금지하기로하면서민간기업인SGI서울보증도슬그머니끌어들였다.김태현금융위금융정책국장은“민간기업인SGI도(주금공등의)기준을따를것이라고생각한다.협조요청을할방침”이라고말했다. SGI는금액제한없이보증해줘다주택자의유일한돌파구로여겨졌던곳이다.이곳마저막히면다주택자의전세대출은원천봉쇄된다.

하지만실수요자에겐완전히대접이달 라진다.실수요자는이번대책에서다주택자와정반대편에서있다.원칙적으로1주택보유자역시규제지역내주택신규구입을 위한주담대는금지되지만실수 요자는예외다.이사나부모봉양등실수요목적의추가구입사실이입증되는경우등예외적으로주담대를받을수있다.살다보면부득이하게일시적으로집두 채가필요한경우가발생할수있다는이유에서다.

규제지역내에서공시가격9억원을초과하는고가주택을구입할경우에도주담대가금지되지만실거주목적인경우에는예외다.대출자가무주택자이고,주택구입후 2년 내전입해실거주인정을받을경우고가주택의경우에도대출을받을수있다.전세대출보증도무주택자는아무런제한없이받을수있고, 1주택보유자의경우에도 ‘실수요권’인 부부합산소득1억원이하까지는전세보증을받을수있다.

서정렬영산대부동산금융학과교수는“실수요자를보호하고주담대시장을실수요자중심시장으로개편하겠다는메시지를확실하게던진것”이라고말했다.익명을요구한시중은행관계자는“예상을뛰어넘는것은물론이고,지금까지볼수없었던고강도대책”이라며“대출총량이확실히줄어들것같고매물도많이나올것같다”고긍정평가했다.반면에황규완하나금융경영연구소건설부동산부문수석연구원은“대출규제를시작한지2년이넘었는데도주택가격이올랐다는건대출규제로는집값을못잡는다는뜻”이라며“기준을조금더강화한다고해도결과는달라지지않을것”이라고말했다.

김경록기자

김동연부총리겸기획재정부장관은13일오후정부서울청사에서관계부처합동으로주택시장안정화방안과관련해부동산세제를강화하는내용의‘9·13부동산대책’을발표했다.김부총리와김현미국토교통부장관(오른쪽)이정부서울청사기자회견장으로들어서고있다.

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