PER­SISTE

Le Mensuel Magazine - - Économie Éclairage - PAR NATASHA METNI

Alors qu’en 2014 la loi sur les an­ciens loyers a été pro­mul­guée pour en­trer en vi­gueur en 2017, le dé­bat reste le même. Texte in­com­plet, amen­de­ments in­éga­li­taires, les pro­prié­taires comme les lo­ca­taires af­fichent leur in­sa­tis­fac­tion.

La loi sur les an­ciens loyers est en­trée en vi­gueur le 28 fé­vrier 2017. L’ar­ticle 60 pré­cise que la loi est ap­pli­cable dès sa pu­bli­ca­tion dans le Jour­nal of­fi­ciel. Cette men­tion pose, d’ores et dé­jà, un pre­mier pro­blème, comme le pré­cise Na­der Gas­pard, avo­cat à la cour. Com­ment consi­dé­rer toutes les dé­ci­sions qui ont été prises entre le 28 dé­cembre 2014 (date d’en­trée en vi­gueur de la loi pré­cé­dente) et le 28 fé­vrier 2017 (date d’en­trée en vi­gueur de la nou­velle loi amen­dée)? Du­rant cette pé­riode, maints pro­prié­taires et lo­ca­taires ont com­men­cé à ap­pli­quer les dis­po­si­tions de la loi de 2014. Ce laps de temps se­ra-t-il consi­dé­ré comme in­exis­tant? Se­lon Na­der Gas­pard, le lé­gis­la­teur au­rait dû ex­pli­ci­ter da­van­tage l’ar­ticle 60, en sou­li­gnant que ce sont les amen­de­ments ap­por­tés à la nou­velle loi qui doivent être ap­pli­cables dès leur pa­ru­tion dans le JO. Par ailleurs, l’ar­ticle 15 sti­pule que les baux ré­si­den­tiels se­ront pro­ro­gés à par­tir de la date d’en­trée en vi­gueur de cette loi. Les amen­de­ments en ques­tion abordent les points sui­vants:

LA COM­MIS­SION SPÉ­CIALE. La loi de 2014 sti­pule que la va­leur de l’ap­par­te­ment est es­ti­mée d’un com­mun ac­cord entre le pro­prié­taire et le lo­ca­taire. En cas de désac­cord, cha­cune des par­ties nomme deux ex­perts, as­ser­men­tés au­près des tri­bu­naux. Si les rap­ports d’ex­per­tise sont di­ver­gents, la loi de 2014 pré­voit la créa­tion d’une com­mis­sion spé­ciale, do­tée de pré­ro­ga­tives ju­di­ciaires et qui a pour fonc­tion de tran­cher les li­tiges. Cette com­mis­sion était ini­tia­le­ment for­mée d’un juge, d’un re­pré­sen­tant du mi­nis­tère des Fi­nances, et un autre du mi­nis­tère des Af­faires so­ciales, d’un re­pré­sen­tant des lo­ca­taires et d’un autre pour les pro­prié­taires. Ju­geant la for­ma­tion et les pou­voirs de cette com­mis­sion an­ti­cons­ti­tu­tion­nels, le Conseil consti­tu­tion­nel a an­nu­lé les ar­ticles qui lui sont re­la­tifs. La com­pé­tence de tran­cher ces li­tiges a donc été re­con­nue aux tri­bu­naux or­di­naires. Les amen­de­ments de la loi ac­tuelle, qui concernent la créa­tion de la com­mis­sion, pré­voient que celle-ci se­ra for­mée uni­que­ment d’un juge et des re­pré­sen­tants des mi­nis­tères pré­ci­tés, pour plus de lé­gi­ti­mi­té.

LES BAUX RÉ­SI­DEN­TIELS. La loi ac­tuelle per­met une pro­ro­ga­tion de 9 ans des baux ré­si­den­tiels. Les lo­ca­taires bé­né­fi­ciant des al­lo­ca­tions de la caisse d’in­dem­ni­sa­tion jouissent d’une du­rée de lo­ca­tion de 12 ans, au terme des­quels le bail re­de­vient libre.

RÉ­FÉ­RENCE. Se­lon la nou­velle loi, le lo­ca­taire paie une va­leur lo­ca­tive de ré­fé­rence, qui est de l’ordre de 4% de la va­leur de vente de l’ap­par­te­ment es­ti­mé va­cant et en l’état. Après avoir dé­fi­ni la va­leur lo­ca­tive, on re­tranche de celle-ci le mon­tant payé par le lo­ca­taire sur une an­née. La ma­jo­ra­tion s’ap­plique alors pro­gres­si­ve­ment aux loyers. Le lo­ca­taire paie 15% de la va­leur lo­ca­tive du­rant les quatre pre­mières an­nées, 20% du­rant les 5ème et 6ème an­nées. De la 6ème à la 9ème an­née, le paie­ment est in­té­gral.

LES BÉ­NÉ­FI­CIAIRES DES AL­LO­CA­TIONS. Pour­ront bé­né­fi­cier de ces al­lo­ca­tions les fa­milles dont le re­ve­nu men­suel ne dé­passe pas cinq fois le sa­laire mi­ni­mum qui est de 675 000 L.L..

LA RUP­TURE DU CONTRAT DE BAIL. Celle-ci se fait dans deux cas: la des­truc­tion du bâ­ti­ment pour re­cons­truc­tion ou la «né­ces­si­té» d’uti­li­sa­tion du bien par le pro­prié­taire en fa­veur d’un membre de sa fa­mille. Le pro­prié­taire se doit alors d’in­dem­ni­ser le lo­ca­taire en payant six fois la va­leur lo­ca­tive (pour le pre­mier cas) et cinq fois la va­leur lo­ca­tive (pour le deuxième cas).

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