MAR­CHÉ LO­CA­TIF

C'est le mo­ment de né­go­cier

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S’il est tou­jours dif­fi­cile de se lo­ger à Bey­routh, c’est en re­vanche le mo­ment idéal pour né­go­cier son ap­par­te­ment, que ce soit à l’achat ou à la lo­ca­tion. La stag­na­tion des ventes im­mo­bi­lières a en­traî­né un sur­plus d’offres sur le mar­ché lo­ca­tif.

Ain­si, même si les prix af­fi­chés sont tou­jours su­pé­rieurs à la réa­li­té du mar­ché, l’ac­qué­reur ne doit pas hé­si­ter à né­go­cier avec le pro­prié­taire car la si­tua­tion est en sa fa­veur, comme l’ex­plique Mi­reille Ko­rab Abi Nasr, di­rec­trice du dé­ve­lop­pe­ment du groupe FFA. «Beau­coup de nou­veaux pro­jets im­mo­bi­liers viennent de se ter­mi­ner et les pro­mo­teurs, n’ar­ri­vant pas à vendre ces biens, se mettent donc à les louer, ex­plique l’ex­perte. C’est une ma­nière pour eux de mi­ni­mi­ser les pertes». Cette ten­dance risque bien de se pour­suivre tant que les choses ne bou­ge­ront pas sur le mar­ché de la vente.

C’est aus­si ce que constate Ch­ris­tian Baz, di­rec­teur de l’agence im­mo­bi­lière Baz Real Es­tate. Se­lon lui, même si cette an­née, la si­tua­tion im­mo­bi­lière s’amé­liore lé­gè­re­ment, la ten­dance reste tou­jours très mo­rose et donne ain­si le pou­voir aux ac­qué­reurs. «On constate un peu plus de mou­ve­ment tant sur les achats que les lo­ca­tions d’ap­par­te­ments qu’en 2016, ex­plique-t-il. Mais s’il y a plus de vi­sites, les gens ne passent pas en­core for­cé­ment à l’acte, donc les pro­prié­taires doivent s’adap­ter».

BAISSE DES PRIX. Cette si­tua­tion a ti­ré les prix de la lo­ca­tion à la baisse. «Dans des quar­tiers pri­sés comme Achra­fié ou Ver­dun, il est au­jourd’hui pos­sible de louer un bel ap­par­te­ment à 28 000 dol­lars l’an­née, es­time Mi­reille Ko­rab Abi Nasr. Il y a deux ou trois ans, c’était im­pen­sable de le faire à moins de 35000 dol­lars par an. Au centre-ville, il est pos­sible de louer un bien à 55 000 dol­lars par an, contre 80 000 dol­lars il y a deux ans.» Au­jourd’hui, les pro­prié­taires qui veulent vrai­ment louer doivent faire des ef­forts pour re­voir leurs prix à la baisse et/ou leurs pres­ta­tions à la hausse, in­sistent les ex­perts. Ch­ris­tian Baz met en avant la ré­duc­tion des bud­gets des lo­ca­taires. «En cinq ans, la si­tua­tion a dras­ti­que­ment chan­gé, ex­pli­quet-il. Les lo­ca­taires qui sont his­to­ri­que­ment des étran­gers, comme les di­plo­mates, sont tou­jours pré­sents au Li­ban. Mais dé­sor­mais, ils pré­fèrent ve­nir seuls et non plus avec leur fa­mille, comme c’était le cas au­pa­ra­vant». Cette si­tua­tion doit pous­ser les pro­prié­taires à re­voir leurs ta­rifs à la baisse. «Au­jourd’hui, il fau­drait que les pro­prié­taires baissent d’au moins 20% leurs prix pour être en phase avec le mar­ché, consi­dère Ch­ris­tian Baz. Les prix tournent au­tour de 100 dol­lars le mètre car­ré pour un an­cien ap­par­te­ment et 200 dol­lars le mètre car­ré pour du neuf».

NOU­VELLE TEN­DANCE. Cette si­tua­tion a fa­vo­ri­sé l’émer­gence d’une nou­velle ten­dance im­mo­bi­lière: la lo­ca­tion avec in­ten­tion d’achat. «C’est la grande mode sur le mar­ché im­mo­bi­lier li­ba­nais, ex­plique Mi­reille Ko­rab Abi Nasr. Puis­qu’il existe un stock très im­por­tant d’ap­par­te­ments à vendre, cer­tains pro­prié­taires com­mencent à pro­po­ser cette op­tion». Le prin­cipe: un lo­ca­taire sou­hai­tant ache­ter mais qui n’est pas en­core prêt à le faire, peut s’en­tendre avec le pro­prié­taire pour louer le bien dans un pre­mier temps, du­rant

une pé­riode pré­dé­ter­mi­née en at­ten­dant l’achat dans un deuxième temps. Le prix de vente de l’ap­par­te­ment se né­go­cie au dé­but. En at­ten­dant l’ac­qui­si­tion fi­nale, le fu­tur pro­prié­taire paie un loyer qui se­ra dé­duit du prix d’achat. «C’est une op­tion très avan­ta­geuse pour les deux par­ties car ce­la per­met au fu­tur ac­qué­reur de tes­ter l’ap­par­te­ment sans ver­ser un loyer à fond per­du, tan­dis que ce­la évite au pro­prié­taire ac­tuel d’avoir son bien lais­sé à l’aban­don en at­ten­dant l’achat», ajoute l’ex­perte.

Les ex­perts im­mo­bi­liers in­sistent sur le fait que les pro­prié­taires doivent au­jourd’hui se mon­trer ori­gi­naux, créa­tifs et in­no­vants s’ils veulent réus­sir à louer, vu le vo­lume d’ap­par­te­ments dis­po­nibles sur le mar­ché. «Les temps ont chan­gé et il faut s’adap­ter, sou­ligne Mi­reille Ko­rab Abi Nasr. Il faut vrai­ment étu­dier la psy­cho­lo­gie du client. Je conseille au pro­prié­taire de louer, si­non votre ap­par­te­ment per­dra de sa va­leur car il ne se­ra plus ten­dance ni ha­bi­té. Vous avez in­té­rêt à louer même à moindre prix plu­tôt que de lais­ser un ap­par­te­ment à l’aban­don. La ré­no­va­tion et mise à jour du bien se­ront bien plus coû­teuses en­suite». C’est aus­si le con­seil dé­li­vré par Ch­ris­tian Baz: «Ce­la peut vrai­ment se jouer à des pe­tits dé­tails, mais l’offre est tel­le­ment im­por­tante sur le mar­ché que ce sont ces dé­tails qui res­te­ront dans la tête du client. Par exemple, si l’ache­teur ré­clame une cui­sine équi­pée ou la cli­ma­ti­sa­tion, ins­tal­lezles. Il vaut mieux in­ves­tir un peu plus et louer son ap­par­te­ment plu­tôt que de le lais­ser de­ve­nir ob­so­lète. Cô­té client, n’hé­si­tez pas à né­go­cier jus­qu’à ce que vous trou­viez ce que vous vou­lez. Vu le stock, vous y ar­ri­ve­rez, au­jourd’hui, la balle est dans votre camp!».

PRÉ-ACHAT Une nou­velle ten­dance émerge: la lo­ca­tion avec in­ten­tion d’achat.

BAISSE DES PRIX Dans des quar­tiers pri­sés comme Ver­dun ou Achra­fié, les prix connaissent une baisse si­gni­fi­ca­tive.

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